在房屋租赁合同纠纷案件中所涉及的装饰装修物，主要是指动产和不动产的附合。按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（未形成附合）和不可分离（形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离或者分离需花费巨大,可以认定形成附合。如何判断装饰装修物与租赁房屋是否结合在一起而不能分离，则应按照附合规则，考虑其继续性与固定性的程度，依物理和社会经济观念来确定。一般情况下，装饰装修物与租赁房屋，已形成继续性和固定性的，非毁损不能分离或分离需花费巨大,则可以认定该装饰装修物与租赁房屋形成附合。例如承租人在租赁房屋中铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等已与房屋结合，非毁损不能分离；而承租人在租赁房屋安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等未与房屋完全结合在一起，可以与房屋分离。
司法实践中对于恢复原状中的“原状”理解有分歧，一种观点认为,恢复原状就是恢复到装饰装修之前的房屋完好状态;另一观点认为，应当恢复到签订合同之前的房屋状态。我们认为，对于恢复原状应当区分不同情况具体分析。
如果合同期满终止，此时装饰装修物因承租人拆除而毁坏，则承租人将毁损部分修复至符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。依据为《合同法》第235条规定:“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”因为租赁合同的目的，是以承租人使用、收益租赁物为内容，在承租人依约定的方法或根据租赁物的性质所确定的方法使用、收益租赁过程中，难免会使租赁物发生变更或者损耗，此时若要恢复到签订租赁合同之前的状态则不现实。至于如何把握“符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，则应由法官在具体案件中综合考量。
如果合同解除，承租人因拆除装饰装修物而毁损房屋需要恢复原状的，则应当恢复至安装装饰装修物之前。虽然在合同解除之前承租人可能已经使用房屋了，也会产生一定的自然损耗，但鉴于合同解除的情况比较复杂，解除时间不易把握，为便于操作，因此将房屋恢复至装饰装修之前的房屋状态比较合理。毕竟，有些承租人并非在签订租赁合同伊始就对房屋予以装饰装修，有可能使用一段时间后再行装饰装修,如果此种情况下也要求恢复至签订租赁合同之时，也有失公允。
承租人因拆除装修物而造成房屋毁损的，应当恢复原状。如果出租人不要求承租人就毁坏的房屋予以恢复原状或者根本就不相信承租人能够将房屋恢复原状,而执意要求承租人赔偿损失，由其自己去修复，一般情况下应当支持。这是因为，承租人损坏房屋已构成对岀租人的侵权，根据《民法通则》第134条第1款的规定,承担民事责任的方式主要有10项,其中第（5）项是恢复原状，第（7）项是赔偿损失，二者为并列关系。因此，当出租人要求承租人赔偿其因房屋受损的损失时，也是承租人承担责任的一种方式，并无不妥。特别是在未经岀租人同意的情况下的装饰装修，根据《合同法》第223条规定，岀租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。可见，出租人不要求承租人恢复原状而要求赔偿损失也是有法律依据的。对于赔偿数额的认定，应当由当事人双方进行协商，如果协商不成,则应通过法院委托评估的方式予以确定。当然，如果出租人既要求承租人恢复原状又要求赔偿损失的，则不予支持。
现实中，房屋租赁合同中经常有“未经出租人同意，承租人不得对房屋进行装饰装修、改建，如违反要支付若干违约金”之类的约定。当承租人违反上述约定时，出租人在请求支付违约金的同时，还可能会依据司法解释要求承租人承担恢复原状或赔偿损失的责任。对此，我们认为该请求欠妥。其理由在于：首先,违约金一般是当事人双方预先估计的损害赔偿总额,又叫损害赔偿的预先锁定。违约方支付违约金就相当于恢复原状的替代。如果支持其违约金请求的同时,还支持其恢复原状的请求,则可能构成双重履行，不当加重承租人负担。其次,岀租人选择请求支付违约金即意味着其选择违约损害赔偿请求权，根据违约责任与侵权责任竞合基本理论和我国《合同法》第122条的规定可知，此时，承租人不能同时承担违约和侵权责任。再次，即便双方事先约定的违约金不足以补偿装饰装修、扩建造成的损失，出租人也可根据《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定请求人民法院予以增加。另根据最高人民法院《合同法解释（二）.》第28条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增祐违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”的规定亦知，当事人已无另行请求赔偿损失之可能。
——最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第118-119.135-137J73-174页。
