物业公司服务不尽责，业主能否拒交物业费？近日，市中级人民法院发布了一起涉物业纠纷案例。
资料图 梁文栋 摄
某物业公司负责阳西县某小区的物业管理服务，黄某系该小区业主，双方签订了《前期物业服务协议》，约定该小区的前期物业管理由某物业公司负责，物业服务费实行包干制方式、按月收取。其中还约定该物业管理区域内不得经营餐饮。
01
业主拒交物业费被诉至法院
2022年8月至2024年2月间，黄某以楼下商铺油烟对其生活造成影响为由，拒交物业费共计3760余元，某物业公司遂诉至法院。另查明，案涉小区的临街商铺确有餐饮店在经营，黄某的房屋位于该餐饮店正上方。
02
物业承担瑕疵履行违约责任
阳西县法院经审理认为，某物业公司作为案涉小区的物业管理人，明知物业服务协议约定案涉小区不得经营餐饮，在小区临街商铺进行出租或装修之时，应当履行其职责及时向有关部门报告，并协助处理，现有证据材料未能证实某物业公司已履行上述职责。
根据黄某提交的照片及双方在庭审中的陈述，可以认定经营餐饮产生的油烟已对案涉住户的居住生活造成一定影响，因此某物业公司未能充分履行其管理服务职责，应当承担瑕疵履行的违约责任。结合其已提供其他物业服务的情况，酌定黄某按照合同约定标准的85%支付物业服务费，对某物业公司请求超出部分不予支持。
法官提醒，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善经营管理物业服务区域内的业主共有部分，对物业服务区域内违反法律法规及物业服务协议的行为采取合理措施制止，及时向有关行政主管部门报告并协助处理。如物业服务人未能充分履行其管理服务职责，应当承担瑕疵履行的违约责任。同时，业主如对物业公司提供的服务有不满，应先正式要求其采取补救措施或赔偿损失等，不应以此为由拒交物业费。
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