最近，网传沥滘旧改融资区项目——海珠新城毛坯仅售3.8万/平，对比巅峰的7.5万/平，竟然腰斩过半。
（图源网络）
有图有真相。
据此前销售价格，95平户型最少要600万，跌幅近40%，130户型要830万，跌近300万。
而价格跳水的背后，是开发商断臂求生？
狂跌
300万，海珠新城至暗时刻
说起珠光海珠新城这个盘，察叔记忆犹新。
2022年开盘的时候，海珠一众10万+豪宅斗法。
一路之隔的越秀天悦江湾8万+/平，海珠新城凭借着北看海珠湿地公园，南临珠江后航道，价格开到最高7.5万/平。
开盘当天，项目就宣布销售了20亿。
现在价格崩塌，有几个原因：
一是珠光集团的陨落。
珠光靠豪宅起家，珠江新城东板块，御景系列，奠定了豪宅基调。
此后，珠光金融城壹号、珠光云山壹号等高端产品，又赋予了珠光高光时刻。
所以，海珠新城当年是被寄予厚望的。
但现在珠光经营亏损。2024年财报显示，珠光集团综合亏损有34亿港元，比前一年增加293.95%。
截至2024年末，珠光控股约139.4亿港元的借款中有98.5%在一年内到期，期内，已有约137.3亿港元的借款逾期未偿还。
海珠新城的销售也不太理想。目前网签830套，但其中800套是之前网签的，今年只网签了30套。
（海珠新城网签情况，图源阳光家缘）
有趣的是，珠光欠薪严重，内部员工传快一年没拿到钱了，但不耽误朱庆凇老板计划收购“保密”新项目，也不耽误沥滘旧改临迁费拖延，更不耽误珠光集团的高管拿着大几百万的高薪。
根据年报显示，董事局副主席廖腾佳年薪高达200万港元，集团总裁刘捷年薪高达500万港元，无独有偶，刘捷2015年4月至2016年9月曾任广州市荔湾区区长，正好时间就重叠在珠光在荔湾的高端豪宅珠光御景壹号开盘高光的几年，随后，刘捷就辞去区长，2017年成为珠光集团的行政总裁，深入珠光的旧改事宜。
二是海珠中部疲弱。
海珠创新湾概念刚出来时，要规划有规划，要价值有价值。
产业、商业、旧改规划拉满；珠江后航道的南向一线江景稀缺性无可替代，海珠的富人区，老广和New money的高净值居住地。
但如今，一众豪宅跌落神坛，最明显就是海珠新城对面的越秀天悦江湾。
从千万级豪宅，跌价到几百万。
单价冲上过12万/平的时代大家，现在也是有价无市
中海观澜府、观云府，有了5字头、6字头成交个案。
金融街融御，最新的130平户型成交，更是跌了372万。
（图源贝壳）
三是前后来者，后有追兵。
去年海珠新盘屈指可数，但今年400万内的总价，可以买到中交天翠79平，中建天钰89平。
再加几十万预算，还能买到绿城馥香园。
虽然是84平小户型，但新规加持，妥妥的三房两卫。
（绿城馥香园84平户型）
当然，绿城馥香园也有缺点，靠近南洲路，噪音粉尘影响，地块受限，花园也只能走精致风。
相比之下，海珠新城的优势是准现房，背靠海珠湿地公园，天然绿肺，闹中取静。
学校也安排好了，幼儿园已开学，配建九年制学校，签约了清华附中附小。
（珠光海珠新城实拍）
但中小学至今未建成，拿到了证，却不能读书，有些鸡肋。
通勤更是硬伤，项目距离地铁2公里以上，只能靠电鸡接驳。
所以在海珠新盘大乱斗的今年，海珠新城卖3字头，也似乎就不出奇了。
中信城开“白衣骑士”，搞得掂沥滘吗？
海珠中部，是不是只能跌价？
讲讲好消息。
去年底，央企中信集团全资子公司中信城开，与珠光集团达成合作。
中信城开是中信集团一级全资子公司，主要聚焦涉房化险业务，先后当过深圳佳兆业、北京恒大等多个项目的“白衣骑士”。
（中信城开、珠光集团及沥滘经济联合社签署合作共建协议)
央企来湾区，也不是说能立刻就接地气的，磨合适应和探索市场需要时间。
目前沥滘整体进展还不是很快，但据部分村民反映，已经有动静了。
村里清理了好大一片地方出来，以前放车的那些车全开走了，勾机吊机进场，还建起了工人宿舍。
3月底，复建21#地块还曾传来好消息，规划内的3栋复建房已达到正负零，有望在今年年底推进第二批复建房摇珠工作。
（复建21#地块航拍图）
曾经珠光的海珠新城有过高光时刻，因为海珠太渴望新城。海珠新城这四个字，是过去大家对广州第二大区迅速腾飞、楼市迈向第二黄金时代的厚望。
但回望这些年，所谓"新城"往往陷入尴尬：一边是8-10万/㎡的飞涨房价，一边是百万保时捷在沙尘滚滚的泥泞路上颠簸、平时出门逛街，周边只有零星底商。
海珠需要的，不是徒有其表的“新城”之名，而是踏踏实实的改变，以及配套的逐步完善。
好在，最近，广州好消息不断，海珠新中轴大力推进，石牌旧改有望。
就连久久不动的石溪村，旧改方案也正式进入了意见征询公示期，改造方式、周期、体量以及规划物业有了数据。建设甲级写字楼、高端购物中心，带来两所新学校，以及打通环岛路，也指日可待。
市场也正在给出积极回应，据察叔所知，天悦江湾、时代大家这些豪宅，虽然价格抹去泡沫，但步入租赁市场，也吸引了许多New money，以及网红达人青睐。
说明这些豪宅产品本身，内部设计、装修质感依然受认可，海珠中部的高端社交圈层也在逐渐形成。
其实，老海珠从来不缺资源，新海珠只是需要腾出更多的空间让资源渗透，均衡发育。
破，是立的前兆，随着旧改的推进，除了住宅，更需要商业配套、产业、教育、医疗等资源众星捧月，真正的“海珠新城”才能发育完善，厚积薄发。
