代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
近日，一张昔日网红盘最新二手房成交明细在网上传开。
“老网红”万科东荟城在三月末成交一套建面约71㎡两房一厅的二手房，成交总价132万元，折合单价约1.86万元/㎡。
据贝壳上成交记录显示，该小区的最高历史成交均价近5万元/㎡，但虽然今天成交的户型和组团和当年未必相同，价格拉差之大自然令人咋舌。
扩大范围来看，在过去的四月广州二手房成交表现如何？这当中透露了什么信号值得我们关注？
01
以价换量
议价空间持续走高
日前，克而瑞依次对广州五一、四月新房市场进行了回顾总结，点此回顾：
克而瑞监测到，受恶劣天气的影响，广州四月新房热度短暂下滑，二手房同样如此。
四月广州二手房成交9841套，环比减少16%，同比增长8%，成交均价26832元/㎡，同比下降8%，环比微降1%，已连降三个月。
也反映出了，当下广州二手房市场仍处在“以价换量”通道。
从各区二手房成交均价变化情况上看，克而瑞数据监测显示，4月越秀区二手房成交均价43880元/㎡，同比降幅为14%，降幅为全市最高，其次是荔湾区，同比降幅达11%，成交均价31205元/㎡，南沙、天河、从化、三区二手房成交均价同比变化幅度相等，均为9%。
挂牌参考价，同样作为分析二手房市场的一个重要指标。
克而瑞数据监测显示，今年4月全市二手房挂牌参考价30800元/㎡，同比下降6%，从月度走势可见，该挂牌参考价位列近一年来次新低，仅高于今年二月份。
其中越秀区与荔湾区挂牌参考价分别为52445元/㎡、35951元/㎡，同比降幅相等，均为9%，为11区最高。
与此同时，克而瑞发现，买方占据主导地位的广州二手房市场，平均议价空间在不断走高。
克而瑞数据监测显示，四月广州二手房平均议价空间13%，尽管已连续两月“按兵不动”，但仍较2月环比增长3%，同比增长2%。
具体到各区的平均议价空间看，克而瑞数据监测显示，4月各区二手房平均议价空间同比去年均有不同幅度的上涨。
其中越秀、荔湾两区议价空间同样高居全市前列。
究竟是什么原因，使得作为广州老城区的越秀、荔湾两区4月二手房平均议价空间高居全市前列？
02
老破小占比高
产品竞争力削弱
接下来，克而瑞将以四月两区二手房成交结构出发，进一步分析两区二手房平均议价高居全市前列的原因。
克而瑞监测到，四月两区二手房累计成交1645套，占住宅总量成交占比81%，为近一年最高。
二手房成交占比的持续攀高，进一步加剧了卖家间的竞争，于是通过不断降价来达到“出货”的目的。
以荔湾区为例，小编拉取了4月二手房成交活跃TOP20小区，成交均价同比去年下降的小区数量占据85%。
越秀区降价小区数量占比更高，达到了90%。
对应到不同面积段二手房成交上，克而瑞数据监测显示，今年4月越秀区以70㎡以下户型为成交主力，占比过半，也就是我们常说的“老破小”。
对应到荔湾区的成交情况，今年4月荔湾区同样以70㎡以下户型为成交主力，共成交350套，占比40%。
由此可见，由于发展较早，两区二手房成交主力均以“老破小”为主。
但随着目前市面上新规产品的陆续入市，户型得房率普遍提升至100%以上，以及装修、园林设计、智能家居等加持，价格比部分“老破小”更具竞争力，这一点在新房供应较多的荔湾区尤为明显。
例如万科傲璟、保利怡璟湾等项目入市，进一步分流了荔湾二手房的成交。
克而瑞数据监测显示，4月荔湾区一手住宅成交占比达到了30%。
因越秀区少有新房供应，克而瑞数据监测显示，越秀区目前依旧以二手房成交为主。
综上可见，二手房总量高、产品力不占优，这两大原因，进一步导致了两区在今年四月的二手房平均议价空间高居全市前列。
但，老城区拥有好学位以及成熟生活配套的优点同样突出，趁低买入的同样大有人在。
经过十余年淬炼，克而瑞从行业数据延伸到泛地产数据，通过与上下游产业运营商的互动和渗透，最终形成一个完整的房地产大数据生态圈。依托中国房地产住宅信息服务平台（CRIC）和中国房地产资管信息服务平台（CAIC）的支持，克而瑞业务覆盖住宅开发、不动产运营、物业社区等房地产领域。创新研发产品中国房地产决策咨询系统、投资决策系统、栅格地图系统、GoingData、易客达、金融数据系统、资产管理系统、商办数据系统、租售系统、文旅系统、康养系统、产城系统、物管系统等，为大量房企提供了决策依据。
