北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
请教一些关于学区房的问题。
1、我的情况：孩子26年幼升小，北京户籍（非东西海），工作在望京，购房预算总价600-1200都可以。
2、我的诉求：（1）主要诉求是优先学区确定性及学区房保值性和流通性（说白了就是别亏太多，三五十万可以接受，就当给孩子买学籍）；因为双方工作忙，鸡娃时间不太多，希望小升初通路好。（2）次要诉求是居住属性，三居（可以延迟满足，如2年后在附近二三公里内，能和学区一次性解决更好）。
3、我的看房经历：（1）海淀：上地、中三、紫竹院理工附中、八一、世纪城人大附、育英学校；（2）西城：月坛中古友谊，物资部大院、复兴门外一小铁二区；（3）东城和平里（青年湖、一四九都大概看了看）。
4、我的困扰：
（1）兼顾小升初通路学区和居住逻辑：前期考虑小升初通路，重点看了直升校八一、育英学校、紫竹院理工附中小学部，前期还把居住需求也叠加进来，比较之后八一没有合适的房子，感觉理工可以兼顾学区、居住。
但是实地考察理工附中小学部以及各类资料查询后，觉得这个学校还是有点不行。最重要的是看到房价下行趋势，感觉1300多万买个学区一般居住也一般的房子，住两年再跌100万的概率也不小，有点不值得。所以考虑放弃这个思路。
（2）上车占坑逻辑：放弃居住属性后，重点转向占坑逻辑。诉求改成主要考虑：学区好且确定性强、流通性强（有人尽快接盘）、损失小。所以重点看了上地、月坛、和平里。
1）上地：上车上地东里，门槛650左右，单价14万左右，由于去年阳光招生，上车房跳涨得厉害，溢价高风险大，且可能调剂到树村。考虑6年一学位，转手的客群主要是小升初，转过来小升初的人大概率是昌平的，学校大概率去人大附西山，一般，所以不知道这部分人多不多。有点担心砸手里。
2）月坛：链家销售说啥的都有，有的推荐中古，说成交数据不大，26年能进。有的推荐复兴门外一小。看了一下网上数据（不知准不准），月坛去年成交1034套，近2年因为不出区房价和成交年年攀升。溢价也是高，且不知道是不是基本会去白云路（或者直接出区？）。转手的话，也存在6年一学位的限制，大概率卖给小升初的人（是不是还有有zb的会买），不知道接盘的人多不多。
3）和平里：相比起上地和月坛，肯定是差一个档次。青年湖zb多也不敢冲，一四九去171的概率说实话也不大，54中说是优先发展校中考成绩好，姑且认为不是坑吧。和平里学区等于学区降级，求一个确定性（不知道是不是真的确定，我看网上说也有出区到安交分司厅的）。
另外就是没有6年一学位限制，感觉好转手一些，第三距离望京近，通勤时间短，第四可以就近在朝阳改善（如英特公寓、光熙家园，预算可以买到商品房3居）。不过我爱人觉得就近改善也是个伪命题，她觉得三公里接送是个难题，大概率要租房，所以第四点不成立。
章哥：
1、600-1200，这范围太大了。600万在哪个好学区的溢价都不会低，而1200就能降低一些了，在朝阳还能买到完全没溢价的呢。
2、提醒一点，如何鸡娃得看孩子的成绩，如果成绩普通，那就算进了牛中也意义不大。所有不错的学校一开学就考试分班（或分层），不考试的话参考小学成绩，那得到的资源是有很大差距的。甚至这么说吧，牛中内部的资源差距，有时候比牛渣之间的还大呢，因为渣中一般不过分的分层，反倒公平。
3、都要兼顾的话看中三或金融街，这俩是溢价率相对低的。但中三的小升初通道普通，是否能上岸，只能看到时候的情况了。但都得计算溢价率啊，只能说是有溢价低的，总价越高的越好选。
4、占坑儿房的逻辑没毛病，常规选项。但一般没有东西海仨区都看的，毕竟学区没有哪里最好，只看哪里适合自己。适合东城的跑海淀了就是受罪，全家都能水深火热的。适合海淀的去东城了也别扭，家长净是急的翻跟头的。所以还是先考虑好自家适合哪个区吧？主要评估孩子的天分+父母的期望值。
上地每次政策调整都这样儿，还被冰封过好几个月呢。选这里的逻辑就是不管到时候什么政策，只看自家的努力程度，只要成绩好，到时候怎么都有通路。成绩不好的话有通路也没什么用，海淀的竞争太残酷了。
如果仨区不好确定就选月坛，上限下限都高，走阳光就看运气，走点招也有拼实力的地方，各项兼顾。但学校情况只能问中介，让他们调成交数据，成交的不多就有可能明年不太紧张，否则就看运气了。能选好学校就尽量，同等的溢价率，明年又是入学人数拐点，干嘛不选好的呢？
出手不用太纠结，只要价格别太高就都不难。不用琢磨政保的，有这种必须学区内房户合一政策的单位不多，他们不会成为主体。
5、有了西城选项就没必要考虑东城了，否则还不如再加上朝阳呢，家长至少是省心。比如直接买陈分好不好啊，各项算兼顾。要不然就嘉铭和朝外，级别不弱于东城，否则也不会同等的溢价率，一分钱一分货。所以如果选海淀西城就没必要琢磨东城，否者就只选东城才更合适。
6、朝阳改善选英特公寓，要跟章子怡范冰冰做邻居啊？但她们搬走了，可能是嫌保值太一般了吧。光熙家园还行，看自己的喜好了。
三公里接送不是难题，骑电动车的话十分钟就到，我骑了好久呢。不过开车的话考虑好，小学接送无所谓，从高年级起学习压力加大，到了初中就更大了，能让孩子多睡十分钟都是很多家长的追求。
租房是指换租吗？那买占坑儿房的话这就是常规选项了，用朝阳的换租，一般能占学区房30%的便宜，至少20%以上。但三居得看情况，计算一下租售比吧。
7、总之如果是仨区拿不定主意就索性西城，上下都兼顾，天牛娃到时候也有的是办法去海淀。追求风险低+兼顾居住，能接受租房的话就换租，常规选项。不接受那就看看月坛发改委那几个小区，就是贵点儿，但各项都占优。如果考虑东城就连带上朝阳，各有优劣。
仅供参考。
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