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粉丝
提问
段老师，我最近在看二手房，打算是买个套二户型就可以了，本身就是夫妻两个人自住，父母在建设路有自己的老房子，不会和我们一起住，未来有孩子了，我觉得套二也是够用的吧？现在年轻人压力大，预算也不高，想买套二，但是身边同事都反对，说我再怎么要买个套三，你觉得套二有可取之处吗？
房段子解答
套二当然也有可取之处。
有些人还专门盯着套二买，就是因为它刚刚好。
对单身独居，或者年轻小两口来说，套二刚刚好，面积小总价低，麻雀虽小五脏俱全，低门槛买全功能，何乐不为？
对租客来说，套二小巧灵活，不论是单身，还是夫妻甚至带娃，都比套三更好寻找租客，不说租金更高，往往租售比是更高的。
对已婚带娃的三口之家，套二虽然不大，但也足够温馨，关键是没有第三方插足，比如双方父母的合住（住不下），年轻人和老人的边界感更强，也少了很多婆媳矛盾。（昨晚聊天粉丝就是这种情况，原来合住套三，现在想办法搬出来，且只买套二）。
对老两口而言，用套二来养老也是合适的，生活没人打扰，还有客房备用，满足经济实用性。
存在的就是合理的，成都人别被“电梯套三起步”的说法给整焦虑了。像近年次新房的话，SM锦悦、远洋万和公馆、金沙宸宇公馆、南山御峯、大源欢乐颂、嘉悦汇都有套二供应。另外多说一句，拿贝壳链家的历史成交数据来说，套三累计成交了12.6万套，套二则是11.2万套。
粉丝提问
我购房诉求是： 目前想要三室一厅的 （不限新房二手） ，预算150万左右，目前想着买万安（在这边工作），天府新区或者中和都可以，偏向自住和读书，小孩子26年读小学，能保值就很好了，之前在郫县那边买遭了一套，都是血泪经验。对了，海伦堡我看了一套房，你觉得咋样？
房段子解答
较早前房段子粉丝问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。
其实你的情况也很清楚，一是之前的经验案例，二是目前的稳重买法。
从以前郫县那边的经验来说，我们买房也不能一味寻求便宜，当然真正能捡漏的当然更好，但是正常的便宜价，往往要注意它为什么就那么便宜？这么多年房价的演变说明，便宜的不一定是捡漏，贵的也不一定就是站岗，真正能评判价值的，不是产品，也不是价格，而是地段。
所以回到我们这次买法来说，从万安的工作角度来说，我认为上班方便，便宜大户型是其次，关键要更看重流通性的话，还得跳出这个小圈子再看。
比如我前面说过的，海伦堡这边，我始终觉得大的趋势人口密度可能不会很好，就是在小范围内的一个场镇既视感，你做生意可能是有人口支撑的，但是放在楼市价值上，就不能局限在这种场镇的小范围内，要看得更开阔一些。当然，它1.17万的价格（假设真的买得到的话），我觉得未来也不会亏，算是比较偏向长期自住+保值（而非增值性流通性）的买法，但有个重要前提是开发商不烂尾不跑路的话。
具体看海伦堡这个报价，128平，总价150万（真假自辨），128户型得房率81%，和当前市面上动辄100%的，很难竞争哈，但是反过来可以说是和二手房一样的产品体系。
而且这个户型也是2T4户的高层建筑，所以我们尽可能当做是二手房来对待。当然，它做成了套四双卫，功能性比较强，但是次卧就很小了，比较蜗居，套内大概是103平的样子，带精装，但是需要自己软装（1k/p），如果是低楼层这类瑕疵房，还要按照80-90%的价值折价，从地段价值来看，相比成熟区还要打折扣。所以按照1.17万的单价算起，我觉得最终的实际价格，也要1万好几，甚至接近于2万的成本了（和更核心的区域，更优质的楼盘对比）。
如果是纯粹图自住上班，图大户型，图前期低门槛（150万买得到，但后期有契税、装修费），那么也可以买下来。否则的话，我还是更建议看看其他更具有地段价值的二手房买法。
具体来说，如果是我的话，会怎么买？我会往主城方向走，比如中和、新川方向，融入高新大环境下，未来的价值、教育是更有托底保证的，新房预算超标就算了，二手房是很好买的。
近一些的可以看新川B的金地天府城，目前90-99平左右的套三单卫双卫，可以说随便买，精装单价1.5万左右是可以拿下的，不仅地铁、人气、教育都好，关键是流通性也强，不过问题是梯户比有点高，而且是超高层，看你抗拒不。
继续往北走就看新川A的中铁城锦南汇、蓝光金悦派。中铁城锦南汇也可以买90平左右的套三双卫，对你们三四口人的角度来说也足够了哈，总价基本上一百三四可以拿下，对预算还略有余地，也是超高层，不过梯户比小一些，周边人口也不少，但相对安静不吵一点，没有金地那边那么拥挤。
然后蓝光金悦派地段其实不错，挨着陆肖TOD，未来爆发力更强，但是楼盘也更刚需，当前最适合的就是78平套三单卫，总价也是差不多130万拿下，到时候可以对比着一起去看。
其他的往中和里面走，次新的新景鼎南川宇也可以，和蓝光差不多的户型和价格，但是身处中和，未来上限和流通性，感觉不如新川的几个盘。我个人比较推荐看看中铁城锦南汇的套三双卫，周边界面好，商业不错，挨着学校近（可以读蒙新小学），而且6号线南下万安上班也很近是不错的买房。
至于说要买大户型的话，要么老，要么就是地段次之，如果非要二选一，我建议看地段次之的，比如万安地铁口这边的三利麓山城春风里系列，基本上108平的大套三双卫，在预算范围内轻松拿下，依托蹭新川概念，未来发展还是比较不错的，至少流通性，自住体验会更好一点。旁边的心怡中丝园103户型也可以同步考虑哈。
总的来说，这次买房，建议先把地段优先顺序考虑清楚，然后在地段价值得到肯定的基础上，我们再去看对应板块内的次新楼盘，是否看得上小区户型，如果看得上，最终我们才是去看优质房源+谈价格，顺序不要弄反了哈。
粉丝提问
段哥，我前面问过你的，所以情况你知道的哈。我温江的房子6月卖掉了，80多万哈哈。现在住宅金牛曦城附近看房子，主要是孩子以后在这边读书，曦城太小了，父母住兼顾学区和带孩子。另外我想买一个小区，沙湾现代城觉得不错，有套131万的4楼80平左右的套二，我们预算就是120内拿下，现在业主愿意127卖，不知道这个价格合适不。
房段子解答
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首先恭喜卖掉了温江房子哈，卖的价格还可以的。现在曦城留着自住，打算看沙湾的现代城？127万买4楼的80平套二？
你说不着急买房，因为孩子明年9月读书，其实你们已经考虑好了留下来曦城不卖的话，那么就已经是正读石笋街的学区房了，所以另外买一套的学区溢价、学区紧迫性就不强。（你要给房东强调，不要学区溢价）。
当然，现代城不算是学区房，只能说距离石笋街、曦城也还不远。主要是你们把预算锁定在120万左右的话，也没什么非常好的买法。
回过头来看现代城，你喊价120万也不低啊，9月初刚成交了两套同户型，大概是116-122.8万之间，所以按照行情来说，比对你看的这套房源的综合品质（楼层，视野，装修）等角度，我认为120万是合理的价格，房东根本不亏。
现在127万的话，我觉得有点高，这种地段和房龄的产品，可能最终稳定在1.5左右，现在楼市政策是比较好，但是也加速了资产往更改善更新的楼盘汇聚，而非一起把这类房龄大的产品也带得起飞，半个月前还看衰，不可能半个月就就马上触底反弹了。
我觉得这类房子，从务实单价角度推测行情演变，真正触底估计要到12、1月，大概的成交总价会在110-120万左右，所以我建议不要溢价上车，而是稳着慢慢谈。
至于其他的话，周边类似的还多，但是也要下沉到具体的楼盘去感受喜好，中介应该会带你多看看的（注意通勤距离），比如人北的龙门镇；花牌坊的新熙门等，也都可以看看（但肯定都有各自的缺点）。
