4月29日晚间，万科公布了2025年一季度报告。
同日，万科的第一大股东深圳市地铁集团有限公司也公布了2024年报和2025一季报。
01
万科一季报以及相关报道大篇幅地描写了诸多利好：
1、按期保质完成1.04万套房的交付；
2、实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%；
3、实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；
4、实现盘活回款24笔，合计40.9亿元；
5、顺利完成98.9亿元公开债务的偿还等。
无论财报和相关报道写得多么天花乱坠，投资者只需要关注最核心的几个指标：
1、实现营业收入379.9亿元，其中，房地产开发业务贡献营业收入228.0亿元，同比下降51.1%；经营服务业务贡献营业收入122.7亿元，同比增长12.1%。
2、净利润-62.46亿元，而去年同期亏损3.62元，亏损总额增加了16倍多。
3、合同销售金额349.2亿元，而去年同期为580.5亿元，同比下降近40%。
以上最核心的指标，只有经营服务业务（物业服务、物流仓储、长租公寓、商业管理等）营业收入出现同比增长，其他都在下滑，并且下滑幅度还不小。
02
一季度，万科完成98.9亿元公开债务的偿还，其中70亿是由第一大股东深铁集团提供的借款。
这70亿借款分为28亿和42亿两笔，借款利率为每笔借款提款日前一工作日全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率（LPR）减76个基点，即2.34%。
第一笔28亿的借款，是以万物云股票作为质押物。
第二笔42亿的借款，万科将通过其3家全资子公司提供保证担保。
不过，这种担保形式安全性不够。
因此，在未来三个月内，万科需在取得股东大会审议通过后，提供不超过价值60亿元的资产进行抵押或质押。若未来三个月无法完成增信置换，万科需要立刻偿还该笔股东借款或者提供其他深铁集团认可的合格担保。
目前，三个月的期限还没到，暂时还没有完成增信置换。
在这种情况下，深铁集团还准备再向万科提供33亿借款，合计金额将达到103亿，利率规则同上，用途仍然是偿还公司在公开市场发行的债券的本金与利息。
由于实在没有让人放心的抵押物或质押物，加上一笔42亿借款的增信置换还没有完成，所以这次都没提具体的担保方式，需要进一步协调。
深铁集团借钱给万科的目的，就是为了避免其在公开债券市场“爆雷”，维持住暂时的“体面“。
只要不爆雷，一切都好说！
否则股价大跌、银行抽贷，将进一步恶化其经营状况。
03
根据2024年度审计报告，深铁集团利润总额为-332.69亿元，归属于母公司股东的净利润为-335.66亿元，其中合并报表范围内发生亏损334.61亿元。
对于亏损原因，深铁集团这么解释：主要是由于其联营企业万科企业股份有限公司2024年度业绩亏损，导致深铁集团对万科股份的长期股权投资确认投资亏损，并计提投资减值损失，进而导致本年度业绩出现亏损。
当初，深铁集团耗资约670亿购入万科约27.9%的股份（增发H股后摊薄的比例），其中445亿是银行贷款，需要支付利息；而历年累计获得约208亿的分红。
每股成本在20亿以上，而目前市价仅有6.81元，亏掉了三分之二。
即使考虑到分红金额超过贷款利息（差额不到70亿），深铁集团投资万科的亏损额也会超过400亿。
看来，相关损失并没有计提干净！
从2023年起，万科不再进行现金分后，深铁集团没有相应的现金流对冲利息支出，亏损还会继续扩大。
