这个标题肯定有人抬杠——房东又不傻，凭什么让你砍100万？
那么我问你，聪明人就不会做傻事、聪明人就不会犯错？
想想自己吧，有没有做了什么事第二天后悔过？有没有买了东西第二天不想要？有没有跳蚤市场谈价被套路过？
特定情景下，我们决策并不是100%理性的。
不需要房东每天都接受降价100万，只需要谈价那个晚上愿意就行。
这么讲礼貌吗？道德吗？我不知道，我只是见过许多这种案例。
二手房怎么谈价？
你首先想到的肯定是感情牌，哭穷，当房东面打电话借钱，希望房东心软让自己三万五万的。
理性状态下，房东只会觉得自己在看马戏。
你穷跟我有关系吗？你不容易跟我有关系吗？我欠你的吗？
路边给乞丐100块他都心疼，怎么会让你几万块。
如果你第一次买房，不知道如何让房东进入“非理性状态”，那就来最理性的：
条件换条件。
你得给房东好处谈价才能进行。
比如主动让房东多住三个月，让房东有充分的时间找房搬家。
三个月房租可能就三万，但是房东愿意让你五万，这三个月帮他省了很多烦心事儿。
谈判的本质是利益互换，你不能损害对方利益满足自己。
让你三万五万房东就亏三万五万。
当房东以为自己谈价谈赢了，你才真的获益。
你需要提前了解房东，知道他需要什么。
知道他着急用钱，肯定得全款。
这里面套路就多了。
你能全款也不要说全款，跟中介说首付50%。
在谈价进行不下去时抛出来，我想想办法一个月凑齐全款，换取房东降价5万。
所以谈价的精髓都在谈价前。
你春天不好好播种，秋天镰刀挥冒烟收成也好不了。
比如你得选对对手。
你选一个环二这样的后面就不好谈，环二见过了几百次二手交易，你得见过上千次才有把握。
很不幸，你可能第一次买房，还以为像买衣服一样唇枪舌剑，没想到谈价时都见不到房东。
你突然发现谈价主要是跟中介谈，之前准备的“话术”都用不上。
这里说多了又“不道德”，我只是见过很多客户房子买的便宜，房东都是老人。
好的对手有很多，卖房目的、阶段、心态也非常重要。
在房子基本都满意的情况下，你需要摸排所有房东的基本情况。
有些房东坚定认为2025年房价暴涨，你还谈个什么？
有些房东已经被市场教育多次，屡次降价，这种就可以捡现成。
筛选房东你需要有足够的房源库，最牛的绿中介挂牌占比也只有80%，里面还有很多房东他们搞不定。
有些三五个人的小门店也可能有好房源。
那么小个店能活下去，在当地一定是有两把刷子，拿到了稀缺资源。
绿中介的好房源两天就卖掉，轮不到你买。
小中介拿了好房源不一定卖得掉，你才更有机会。
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这个事情挺难的，你拿到的都是中介的二手信息。
你不可能看房时就有房东微信。
搞定中介就非常重要。
中介可能非常专业，但是他选择联合房东收割你，你有什么办法？
越专业的中介，割你割得越厉害。
在这方面绿中介非常鸡肋。
绿中介有个核心优势：中立。
客业双方谈判斡旋时，保持客观中立态度。
翻译成普通话就是：和稀泥。
房东底价1050万，客户底价950万，那成交价格一定是1000万。
你辛辛苦苦想了几百条“砍价话术”，结果连中介这关都没过。
房东那边信息接收等于0。
你不会以为你说的话中介都原封不动的告诉房东吧？
所以正确的谈价策略是，先搞定中介，让中介相信950万才合理。
不同中介品牌倾向不一样，有些愿意站房东、有些愿意站客户、有些只看利益。
具体的可以跟环线咨询师详细沟通。
总之你要明白一点，你真正的谈判对手是中介，而不是房东。
跟中介沟通也有很多技巧，这里说说定价。
你的底价一定不能提前说，所以买家有两个价格：心里底价、跟中介沟通的心里底价。
当然房东就有三个价格：挂牌价、心里底价、跟中介沟通的心里底价。
作为买家，我们一般出个让中介崩溃的价格。
但是这个崩溃得把握程度，别让他们以为你是捣糨糊的。
中介以为你是一个高意向客户，是出价很低的高意向客户。
这样中介会帮你积极争取，不断给你打电话，让你再涨一些。
中介不给你打电话，说明游戏玩崩了，你被他判定为C类客户。
这也没事儿，你可以主动再去找他。
上面是双方理性状态下的几个注意事项。
做得好的话，谈几十万下来不是没可能。
要达到更好的效果，需要让对方入局，至少让他焦虑起来。
售楼处是怎么高价卖房的？
砸金蛋、控制销控、集中开盘……
反正就是让你焦虑。
2023年联洋某小区出现了一个历史最低挂牌，整个小区陷入恐慌。
房东纷纷下调自己底价，某套房子降价就被买走了。
然而那个历史低价挂牌很快就下架不卖了，据说是某中介就随便挂挂……
你能怎么办？谴责他“不道德”？
还有更“不道德”的大家都司空见惯。
谈价是个系统工程，感兴趣的朋友一定要跟环线的咨询师多沟通。
具体案子具体分析会更好一些。
谈价有很多套路，唯独没有固定套路。
环线咨询师能保证的是，绝对站在买方立场。
