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房哥新栏目，西安二手房报告，以实景看小区，只谈自住不投机，寻找当下“高性价比”二手房。
太史公曰：《诗》有之：“高山仰止，景行行止，虽不能至，然心乡往之。”面对华润悦玺这样的房子，这也是我的真实心境。
上周，悦玺迎来首套二手房成交，揭开小区房价谜团，众人皆降我独涨的现状，已经说明了小区在地段，产品上的成功。
于是，有了这个系列，西安二手房报告，让大家除价格情绪外，看到更多小区的实景，细节，亮点，短板，为二手房购买提供辅助决策。
首套206㎡，单价32117元/㎡，650.5万成交后，又一套房源面世，一手房东，185㎡毛坯，该户业主报价588万，从未装修居住过，价格可谈，感兴趣的往下看。
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我们将重点关注高新三期，软件新城，曲江二期，曲江南湖等区域，为大家展示，寻找优质二手房小区，今天更新，华润悦玺。
华润悦玺
悦玺到底算不算豪宅，是有争议的，毕竟600万总价的房子，对于多数西安打工人，属于投胎没有，基本就不会有的存在。
但众所周知，西安是西北人的西安，豪宅的价格，也是由买得起豪宅的人决定，而非市场均价，康复路打折二送一，和SKP排队人挤人，一直是同时存在的。
（西安万象城生命之树）
悦玺的定位更像是大改善，类似的融创壹号院、望江府、云潮府，招商的央玺、西安玺、保利天瓒、龙湖云河颂等，都属于类似产品。
和顶尖的中大、万众这种纯豪相比，各个方面都有取舍，但放在整个西安，依旧是别人家的小区。
不少人对悦玺的了解，也只局限在楼下生命之树，房价3万+，而小区在地段，配套和交付素质上，到底是什么水准，继续往下看。
周边实景
备注：实景图采集日期为2025年4月
对悦玺这样的城市大平层而言，地段是最大的底气，电视塔区域，一直是城南的繁华之地，住宅供应极少，多年不见新房。
华润代建运营会展中心后，换来住宅+商业用地，也才有了悦玺，开发成本还是很高的。
（华润悦玺周边现状实景）
具体到所见配套上，楼下天坛遗址公园、自然博物馆、地铁2号、8号线、万象城和万象天地、麦德龙都很齐全。
尤其是投资90亿的万象城，也是曲江CCBD的地标，包括公寓大平层、超高层甲级写字楼、柏悦酒店和一座重奢万象城。
悦玺所在的雁展路周边，也是曲江旅游、商务和办公区，周边整体的市政环境优美，道路平整、开阔，景观绿化丰富、茂盛，属于西安的优质住宅区。
大门立面
华润悦玺主入口门头方正开阔，立面采用深灰色石材搭配香槟色铝板打造，外观厚重高级，二层明亮的瓦楞玻璃造型落地窗，使沉稳的大门更具轻盈通透质感。
大门前做有景观装饰，两侧苍劲挺拔的松树，搭配鲜活的草坪、灌木，扮靓归家之路。
（小区主入口实景）
功能上，大门一侧为地库出入口，中部设酒店式归家大堂，供行人刷卡出入，社区实行人车分流。
（归家大堂实景）
酒店式归家大堂，空间开阔敞亮，内部精装修，墙地面铺装石材，金属线条装饰，十分上档次。
大堂囊括安保前台和休息区，身着制服的安保人员立于此处，为业主进出提供帮助，同时对来访人员进行问询和登记。
（外立面实景）
立面方面，色调以米白+深灰为主，外观时尚简约。用料上，南向整齐划一的大落地窗，超大窗墙比尽显通透明亮。
横向、纵向加入大量浅色石材、金属装饰线，进一步提升楼体质感。屋顶部分，加入了晶莹剔透的瓦楞玻璃造型，增加美观度。
北向延续南向风格，纵横线条同样采用石材、金属材料装饰，分割比例的同时，增加建筑质感，空调外挂机位，用金属格栅遮挡，确保楼体的整齐度。
（侧立面实景）
侧面部分，可见浅米色铝板，墙体平整光滑，光泽自然柔和，错线勾缝清晰顺直，大幅提升了建筑质感。
景观园林
华润悦玺占地约94亩，容积率为2.8，规划有10栋高层，绿化率35%。
（小区楼位分布图）
从小区楼位图看，各楼栋错位排布，楼距开阔，园内设有中央景观区，景观营造空间非常充足。
（园区景观实景）
漫步园区，宅间遍布错落有致的景观组团，园中小径曲折蜿蜒，灌木丛生，中央景观草坪铺地，大小乔木栉节鳞比，排布其间。
园区内，树阵、廊架、花丛、景墙、雕塑等元素丰富，一步一景，颇具看点。
（主入口实景）
社区入口园路迂回曲折，两侧乌桕相迎，花丛簇拥，大中小乔穿插点缀，景观色彩丰富，层次饱满。
入口尽头是植被环伺的水景照壁，植被环伺，参差错落，整体的观赏性和归家的仪式感都很足。
（花丛景观实景）
园区内做有大量密集的花丛，主要分布在园路、景墙、照壁、草坪等多个区域，花丛五彩斑斓，栽种密实，起到很好的装饰与观赏效果。
此外，花丛以花卉和草本植物为主，长期维护要求较高，从园区花丛鲜活程度来看，物业维护得还不错。
（景观组团实景）
（苗木细节展示实景）
景观组团部分，草坪、灌木、灌球以及大中小乔层次分明，养护得当，形成错落有致的四季常青的景象。
在树种选择上，有栎树、乌桕、鸡爪槭、山杏、石榴、樱花、国槐、七叶树、红枫、丛朴、银杏、海棠等等。
（林冠线实景）
此外，不同树形的苗木，构成起伏明显的林冠线，极目远眺，冠幅舒展，姿态婀娜，调和了建筑的硬朗与单调。
（灌木交付实景）
灌木部分，以多层灌木为主，园内常见灌木有冬青、红叶石楠、红花檵木、雀舌黄杨、小叶黄杨、阜月杜鹃、卵叶女贞等。
多数栽种密实，修剪齐整，排布紧凑，层次突出，整体观感良好。
（地面铺装实景）
地面铺装上，园路主要采用芝麻白+芝麻灰仿石砖铺设，增加彩色塑胶跑道、移动花箱、座椅和草坪景观带等缩小路面留白，弱化园路的空旷感。
砖石接缝过渡匀称，未见破损、裂纹等情况；塑胶跑道踏感适中，未见破损、溢色等问题，园路整体卫生情况良好。
社区配套
园内设有一处开阔的儿童活动区，地面为彩色塑胶材质。场地上娱乐设施丰富，颜色鲜艳，造型童趣，主要有滑滑梯、白沙坑、弹簧木马、传声筒、梅花桩、蹦床、黑板等。
（儿童娱乐场地）
细节上，区域内设有多处座椅和洗手池，考虑得很周到。
（器械活动场地）
园区内设有器械活动区，以塑胶地面为主，有坐蹬器、漫步机、扭腰器以及乒乓球台等等。
（园区休息设施）
园内休息座椅丰富，除了廊架外，多数分布在宅间，楼宇前，园路旁和活动区，有常规座椅、软装座椅、吧台、造型椅等。
（架空层实景）
园区在5#、10#设有架空层，双层挑高，开放式空间，内部做了装修，摆放大量桌椅，可在此休憩，增进邻里互交流。
公区实景
（户外大堂实景）
户外大堂双层挑高，门头采用米白色干挂石材搭配深色金属防雨棚，中部为厚重的金属单元门，右侧装有落地式电子门禁。
门头简约方正，外观大气，大门两侧景观掩映，充满归家仪式感。
（户内大堂实景）
户内精装大堂，空间开阔，挑高优秀，一隅设有休息区。大堂墙面、地面铺装石材，装饰石材背景墙并内嵌灯带，顶部镜面吊顶+造型灯饰，提升装饰效果的同时，也使空间在视觉上更显宽敞。
大堂以单元门为中心，呈对称布置，凸显庄重与典雅。垭口位置璀璨的水晶灯饰，十分吸睛。
通过空间内金属、石材、镜面等多种材质、色调的组合，能够丰富空间层次，提升精致度。
（首层电梯间）
首层电梯间部分，墙面铺装石材+木饰面，地面铺设石材，顶部石膏板+筒灯，墙面内嵌灯带照明增加氛围感。
细节上，强弱电井、水暖井、消防栓等做隐藏处理，不占据空间且美观整洁。
（平层电梯间）
平层电梯间，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+灯带+筒灯照明，电梯门、按键区均做了金属包边，非常上档次。
房东报价
具体到房源情况，此次展示的二手房源，为华润悦玺的高层住宅，位于中高层位置，两梯两户设计，此房源建筑面积约185㎡，毛坯交付。
（建面约185㎡户型图）
户型部分，三代住宅，四室两厅三卫设计，结构方正，南北通透，保证通风与采光。
玄关独立门厅，客厅近8米的开间，活动区域开阔，空间功能多变，南向双套房，主卧带独立衣帽间，北向书房连接生活阳台与储物间，解决收纳、晾晒等多种需求。
房东报价：
此房源为一手房东，24年交付的次新房，纯毛坯，未装修和居住过，该房源目前业主报价588万急售，价格上还有可谈空间，文章结尾指定联系方式。
具体的户型实景展示如下：
备注：房源实景为原始房屋毛坯交付实景。
（建面约185㎡室内实景展示）
文章篇幅有限，关注华润悦玺，曲江片区，二手房低价房源的，可添加文末微信，及时联系看房。
【楼盘点评】
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【装修报告】
● 户型解析： | | | | | | | | |
● 实景/设计案例： | | | | | 悦 | | | |
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作者：紧那罗
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