01
楔子
最近绿城·潮鸣东方的文案“满天飞”，我猜测快开盘了吧，因为我也刷到了这个项目。
这个项目是去年的单价地王，所以还是非常受人瞩目的，网传开盘均价19.5万左右。 预计推出280-330㎡大平层，以及少量建面约460-600㎡复式产品。
看到项目的户型图之后，我觉得最大的亮点就是：空间可以灵活分隔了，富豪们想怎么装修都行了。
另外我还发现一个现象：好像越来越多的豪宅，正在采用“框架”结构！
为了验证我这个猜想，我特地去查了一下资料，今天这篇文章就来聊聊这个话题。
02
项目
据克而瑞2024年的高端住宅报告，
一线城市单价15万+/㎡项目中，采用框架结构的占比从2020年32%升至2024年67%，而同期剪力墙结构项目占比从58%降至21%。
克而瑞的这个数据统计，从一定程度上验证了我的“直觉”。但因为没能找到这份报告，所以也无从知晓采样了哪些项目。
本着“求是”的态度，我又去搜了一下这两年的豪宅项目，找到了如下几个采用框架结构的豪宅。
上海壹号院
上海壹号院位于黄浦区老城厢核心区域，是融创、新湖和中信三大开发商联合打造的高端住宅项目。该项目定位为“海派文化与国际审美交融的顶豪社区”，旨在打造一个融合历史风貌与现代奢居的经典之作。
高层住宅部分以14至37层为主， 预计8月首开，建筑面积约260-930㎡的高层和复式单位， 总价约5500万起，户型就是下面这样的。
因为是点式塔楼，所以这个项目采用“内部核心筒+外围框架柱”的组合也是比较常规的选择。
这样布置的优势是：住宅户内就没有一颗柱子了，支持功能灵活布局，而且窗外的景色也能毫无遮挡。
另外框架柱在立面造型上也会更加的自由一些，再加上平面是正方形的，所以每个方向都是住宅的正立面，也可以发挥超高层建筑本身的视野优势。
龙盛·湾上
龙盛·湾上位于上海静安苏河湾板块，是一个集住宅、商业和历史建筑于一体的综合体项目。该项目由3幢约150米高的现代海派风格建筑组成。
项目提供了建筑面积约138-248平方米的多种户型选择，均价为13.万元/m2，户型是下图这样的。
由于平层3户，所以每户面积都不太大，虽然选用了“框架+局部剪力墙”的结构形式，但还是感觉柱子多了点，空间划分受到了一定的限制。
但考虑到这是超过100米的超高层住宅，得房率多少受了点影响，也是可以理解的。
但是落到单一户，这种感觉会削弱一些。比如这户198平方的，也有改造成横厅的可能，所以看上去也还能接受。
这样的框架结构，不仅提高了套内的灵活性，也给立面造型带来了无限的可能。但这个项目的立面感觉中规中矩，可能是项目定位是以小面积段为主，总价也不太高，所以也没必要花太多钱在立面上吧。
除了上面列举的几个新盘是采用了框架结构之外，还有中建二局大宁项目（灵石社区地块）等一些项目也是。
但也有不少新盘还是沿用了原来的“剪力墙”的结构形式。比如说最近风头正劲的龙华地王“嘉佰道·徐汇”，就是选择了剪力墙的方式。
嘉佰道·徐汇
嘉佰道·徐汇是由宸嘉发展开发的房地产项目，位于上海的徐汇区龙华板块，旨在打造一个集高端住宅、商业和艺术于一体的综合社区。
其中住宅部分包括高层、洋房和别墅类产品，典型的高低配布置方式， 预估均价：高层16.5-17万/㎡，洋房18.3-18.7万/㎡ 。从曝光的平面来看，高层和洋房可能是采用的同一个户型。（如下图）
从平面不难看出，117平方的户型建筑面积，做框架结构的必要性也不是很大。
看过了即将入市的产品，再来看一个去年销售风头更劲的项目，同样采用的是剪力墙结构。
中海·
中海·顺昌玖里位于上海新天地板块，是中海地产开发的高端住宅项目。建筑设计融合了现代与传统的元素，保留了基地原始建筑风貌与历史肌理。
同样是高低配的组合，超高层+别墅类产品，高层的销售均价为17.2万元/平方米，套均价格约4000万元。其以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录。平面如下图：
平层三户，和 龙盛·湾上的有点像，但是户均面积更大一些。但是中海这个项目采用的是剪力墙的结构形式，所以在内部空间的布置上灵活性稍差一些。
这个项目的具体分析，大家可以扩展阅读：《》
举例了这么多的豪宅项目，既有剪力墙结构的，也有框架结构的，其实也无法得出一个具体的统计数据，所以姑且相信克而瑞作为专业机构的报告吧。我举的这些例子，就当是一种佐证吧。
03
优劣分析
既然两种结构形式都有项目选择，那我们不妨来看看两者的优劣势吧。
框架体系和剪力墙体系，其实各有利弊。
空间灵活性
框架结构可以拥有灵活分割的最大可能，满足豪宅业主个性化改造的需要。但框架梁的存在会需要更高的层高。而剪力墙体系反之。
适用高度
框架结构：在非地震区，一般不超过15层。
剪力墙结构：通常适用于较高的建筑，如30层高度范围内都适用。
建造成本
框架结构单方造价比剪力墙结构高出约8%-12%。但对于豪宅项目来说，建安成本在房价里占比不大，不算敏感指标。而且豪宅项目可通过溢价空间消化成本差异。
装配式要求
新规要求重点城市装配式建筑占比超30%，框架结构更易实现标准化预制（如预制柱梁模块），施工周期比剪力墙结构缩短20%-30%。
另外轻质高强混凝土（LC30-LC50）与钢骨混凝土柱的应用，使框架柱截面从传统600mm缩减至400mm，提升得房率0.5-1.2个百分点。
地下空间高效利用
框架结构柱网规整，地下车库停车效率比剪力墙结构提高15%-20%。
从上面的对比，大家不难看出：框架结构的优势在逐渐上升，所以越来越多的豪宅开发商根据项目特点选择框架结构，也就在情理之中了。
上图是台湾和大陆项目的平面对比，你是否发现：台湾地区的豪宅几乎都是框架结构。
我当时还纳闷为什么会这样。现在想想：我们大陆一线城市的豪宅都开始越来越多的选择框架结构了，人家比我们起步早，这么选择应该不足为奇。
04
结束语
在豪宅项目中，从剪力墙结构慢慢过渡到框架结构的趋势，不仅是结构选型的问题，更是折射出豪宅产品从"空间封闭性"向"场景交互性"的设计哲学转变。
也许在不久的将来，项目是否选用了框架结构，将成为衡量豪宅与否的一项重要指标！
