数据背景：2023年5月至2025年3月，据“随申办”数据不完全统计显示，上海市保租房项目在仅两年内从17个激增至282个，项目数增幅超17倍。
URI城市租住观察发现，2025年2月上海平均租金跌至87.15元/平方米/月，同比降幅0.6%，环比下滑约1.2%。
受上海等一线城市租金下滑影响，一线城市住宅租金平均单价环比下跌13.9%。整体来看，一线城市租金水平已回落至2019年前后，背后原因复杂，既有租客就业与收入变动导致需求减少，也有大量保租房入市带来的供应冲击 。
01
供应狂潮：政策加码与房源井喷
据URI统计，“十四五”全国计划筹集870万套（间），2024年开工及筹集180万套，目前累计完成超800万套，完成率约92%。其中，上海目标60万间，截止2月已经完成目标90%。据URI不完全统计，上海全市已纳保项目超200个，总供应量达16万间。此外，非改居公寓、私人民宅及未纳保的二房东房源同步涌入市场，租赁房源总量呈“爆发式”增长，领跑全国。
02
租金寒冬：量增价跌成定局
2025年初，全国50城住宅租金同比跌3.25%，上海租金跌幅虽缓于二线城市，但已连续多月下行。经济疲软、就业承压导致租赁需求收缩，而供应端“开闸放水”，供需失衡直接拉低租金水平。业内指出，租金“跌回2019年”是市场对过剩供应的直接反馈。URI观察发现，不少项目表面上出租率尚可，但深入探究后会发现，其主要是通过降低租金价格来换取较高的出租率 。
03
趋势前瞻：螺旋下行难止步
结合当前市场供需动态及政策效应，未来租金可能呈现“降价—空置—再降价”的螺旋式下行趋势，年均跌幅或达3-6%，局部区域可能突破10%。随着“十四五”末期新增房源集中入市，租客规模未能同步增长，叠加经济复苏趋缓对租赁需求的抑制，价格下行压力预计将进一步放大。
04
行业震荡：包租模式陷绝境
在租金下行的浪潮里，传统长租公寓运营商与二房东首当其冲。租金的大幅跳水使得现金流断裂的风险急剧攀升，“规模越大，死得越快”已然成为行业内心照不宣的共识。若房东选择依赖二房东进行包租，还可能遭遇诸如佣金过高、租期缩短等问题，进而产生隐性亏损，最终实际收益或许仅有挂牌价的70%。
URI城市租住观点：
上海保租房市场的剧变，本质是一场由政策驱动与市场规律共同作用的供需再平衡。
短期看，租金下行是泡沫出清的必经之痛；长期而言，行业需从“以量取胜”转向精细化运营—降本提效、直连租客、活用新媒体获客，方能在寒冬中突围。
对于个体房东，摒弃包租依赖、直面市场波动，或是当下最现实的生存法则。
信息来源：公开内容
撰文: URI城市租住研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
