当下的房地产江湖，中国已经从“狂飙突进”的增量时代，来到了“精耕细作”的存量时代。曾经的大规模开发与扩张，如今已逐渐被精细化管理和运营所取代。特别是办公楼市场，随着总存量的不断增加，市场逐渐趋于饱和，租金面临压力。与此同时，企业租户的需求也愈发多元，市场环境复杂多变。目前商办市场空置率持续走高，楼宇资产方面临巨大的招商压力，在这样的背景下，越来越多的楼宇业主方选择联合办公空间运营商通过灵活改造、增值服务盘活存量资产，为租户企业提供更高品质的服务。
4月24日下午，”深入产业园”探园小分队走进河西中央商务区标杆商办项目——新地中心，解析空间运营方和楼宇业主方，如何从传统“租赁关系”转向“风险共担、收益分成”的合作模式。小视科技、南京格利森智能科技有限公司、蓝联盟共享产业园、东南商管、江苏徐矿置业有限公司、龙湖智创生活、豪威科技集团、金鹰科创、仲量联行、上寻联行、万楼数据、江苏虚拟软件园等20余位成员企业代表和行业嘉宾参加交流。
新地集团南京公司副总经理郭陶长期深耕商办领域，在他看来，目前南京市场有三大趋势正在成型：
第一，河西客户向新街口回流。在市场行情较好时，这一现象并不明显，但近年逐渐凸显。原因在于新街口地理位置优越，通勤便利，员工上下班方便，且新街口部分写字楼性价比高，能满足企业办公需求。此外，新街口作为传统商业中心，配套完善，交通便利，利于企业与外界交流，开展业务，如约见客户较为方便，对河西客户吸引力增强，促使部分企业回流新街口。
第二，客户希望用更低的价格租到更好的楼。市场行情不佳，客户从追求核心区高品质写字楼，变为性价比优先。郭陶建议楼宇运营方对于降价要主动触碰，而不是回避，因为早降价能主动挽留客户，使其感受到被重视与感恩，从而增强客户忠诚度，降低流失风险。另外现在客户大都资金有限，提供拎包入驻的办公空间，能够提升项目的吸引力和竞争力。
第三，AI 已成为客户选楼助手。随着科技发展，AI 技术在写字楼租赁领域应用增多，影响客户选择。客户可通过输入需求，AI 按预算、位置、面积、设施等条件筛选出合适写字楼。同时，AI 还能分析市场数据，预测租金走势等，为客户提供决策参考。面对日益强大的科技，招商运营人员如何发挥优势引导客户需求，是值得深思的问题。
面对市场下行，招商难等痛点，新地中心是这么做的。一是针对到期老客户，管理团队提前制定续租方案，主动面对降租或降面积的问题，降低租户流失率；二是掌握载体相对集中区域和周边项目情况，以便应对市场的灵活变化；三是引入联合办公服务商，对老旧房源进行翻新，优化内部格局、提升设施品质；四是对标国央企楼宇，牺牲部分面积打造食堂和会议室等配套设施，满足企业日常办公需求，降低运营成本；五是抓好外部资源，包括政府招商资源、市场渠道资源以及老客户介绍资源；六是依靠集团在全国的优势，加强与其他分公司的交流，获取更多优质客户资源；七是强化物业服务，提升写字楼在市场中的竞争力。
而关于商务楼宇是否有必要推进低碳化和智慧化，郭陶认为楼宇智慧化和低碳化是赋能手段，同时也取决于楼宇的市场定位和具体需求。比如在竞争激烈的一线城市，面对更多外资企业的选址，低碳绿色认证可以提升楼宇招商竞争力；在南京这类二线城市的市场，楼宇的低碳化智慧化虽不是必要选项，但也正在被越来越多的企业所看重，是大势所趋。
此次活动也邀请到了林客社合伙人孙琪然进行分享并共同探讨。
关于现下市场对于联合办公产品并不友好的情况下，林客社如何做出特色和差异化，孙琪然这么说，作为空间运营方，林客社正在经历“二房东”向专业咨询机构的身份转变，有着精准的自我定位和运营策略。公司的招商方向不与业主的主力客户冲突，而是通过优化产品生态，做小面积细分客户，实现差异化竞争。在价格策略上，林客社与业主保持高度一致，拒绝通过降价吸引客户，损害业主利益。抱着“利他”心态，注重长期收益和客户质量的策略，使得林客社能够在轻资产运营中实现可持续发展。
撰文｜秘书处
编辑｜孙 益
审核 | 冯宪法
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