位于杭州城东新城的港龙城，在经历多年停工搁置、王府井合作告吹、重整开业后，第三次登上线上法拍平台。
2025年4月21日，杭州市中级人民法院挂出港龙城1区1002室等商业不动产拍卖信息，标的物总建筑面积20097.1㎡，评估价5.54亿元，单价27577元/㎡。
司法拍卖记录显示，港龙城1区1002室等房产前两次被法拍，分别发生在2020年10月底、2021年5月，标的物总建筑面积都是20097.1㎡，评估价均为6.5亿元。
5年不到的时间里，港龙城资产估值缩水了近1亿元。
十年沉浮难逃法拍宿命
2013年，港龙控股以“杭州首个24小时商业综合体”的蓝图拿下城东新城核心地块，规划总投资25亿元。
项目2014年开始施工，一度被视为补齐城东商业短板的“关键拼图”，然而在2015年开盘后，港龙控股中途资金链断裂，杭州港龙城陷入了漫长的交付周期。
此后十余年间，项目多次开业承诺落空，与王府井的合作告吹也因为项目改造事宜未达成一致解除，期间更是因金融借款、商品房预售、建工合同等纠纷官司缠身。
企查查信息显示，杭州港龙置业有限公司涉及的司法案件多达187起。
在司法拍卖平台公开披露的文件信息中，2019年至2024年间，项目已累计遭遇17次查封，其中7个至今仍在执行。
部分查封记录（来源/阿里法拍）
此前两次被拍卖，也都是因为杭州港龙置业有限公司与江苏建业建设集团有限公司在建设工程合同上发生了纠纷，最后分别因申请执行人及其它执行债权人撤回执行申请、和被执行人公司进入破产程序而告终。
此次港龙城被拍卖，主要是与中国建筑第二工程局的施工合同纠纷有关。
本次拍卖标的包含1区1002室等近2万㎡商业资产，起拍总价约3.88亿元，起拍单价1.93万/㎡。
相比前两次起拍价，虽大幅下调了近7000万，但项目背后复杂的“身世”，或令潜在买家望而却步。
开业以来深陷运营困局
对港龙城而言，司法纠纷及债务包袱是必须面对的，但更亟待解决的是商业运营和转型的难题。
港龙城负一层与地铁无缝接轨，商场正门距离彭埠站D口距离也不超过20米，周边众多居民小区和写字楼，还有东站这一国家级交通枢纽。
坐拥得天独厚地理位置和坚实客流基础的港龙城，2023年开业以来却屡陷运营困境。
2023年1月6日开业初期，营业区域仅覆盖项目B1层及B馆1层，场内开业率不足一半，其他楼层尚未完全开放。
2024年项目焕新升级后重新开业，运营情况仍不理想。
截至目前，约23万方商业体量的港龙城仅96家店铺开业，其中超过一半集中在B1层，对比附近商业体量仅约4万方、111家商铺营业的东站万象汇，港龙城的数据显得有些惨淡。（数据源自大众点评）
此外，港龙城曾一度被网友诟病硬件设施体验感差，未能达到市场期待。至今仍有不少用户称，白天商场客流量也不多，且不少商铺空置。
而近几年围绕着杭州东站的商圈，商业却遍地开花——西子国际、杭州之翼、三花国际、杭州东站万象汇等相继开业。
据赢商网数据，2024年杭州东站周边商业总体量达60.7万方。
“在存量商业竞争白热化的当下，港龙城如何转型，打造自己的核心竞争优势，从中脱颖而出，对未来接手的操盘团队来说是一次重大考验”，业内人士表示。
存量时代下杭州不少商业“烂尾”
据乐居了解，在杭州，身处核心地段却最终走向破产或法拍的商场，港龙城并非孤例。
申花板块的蓝钻天成，此前7次拍卖，无一例外都以流拍惨淡收场，最终经历数次降价后，以评估价的36.3%成交；
未来科技城的博雅城，2019年12月开业，因运营不佳、同质化严重竞争激烈、母公司破产重组等原因，经营困难，最终于今年1月全面关闭；
城西西溪湿地附近的西城广场，去年9 月，因债务问题被推向法拍市场，估值达7个亿，最终无人报名而流拍，如今距离拍卖已经过去了大半年，仍没有任何动静，商场的人流情况较之前更惨淡了……
在杭州这座商业竞争日趋白热化的城市，单纯依赖区位优势似乎已难以为继。
戴德梁行认为，商业最后拼的是创新、是实力，杭州的城市商业发展需要变革、汰换和外部支撑，这几年优质商场大量入局杭州，在这种情况下，存量商业运营商更要调整策略，优化品牌布局，以应对激烈的竞争。
若无法破解运营困局、构建可持续的消费生态，即便手握TOD黄金区位，也终将在时代的沙漏中沦为下一粒沉沙。
当资本退潮，或许唯有回归商业本质，方能重构价值。
文章来源:乐居买房
