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案件梳理
当事人关系
王磊：购房人（原告）
甲公司：房地产开发企业（被告）
涉案房屋情况
一号房屋：位于北京市大兴区（原期房，现由王磊实际占有使用）
关键事实
合同签订与履行：
2012 年 3 月，王磊与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋（当时不具备北京购房资格），甲公司承诺协助办理购房资质及网签手续；
王磊付清房款134.6862 万元、契税 2.0203 万元及委托办证费 1000 元，2012 年入住房屋。
办证争议：
因甲公司协助办理的工作居住证存在问题，导致无法办理产权证；
2021 年 12 月，双方签订《退房协议》并注销网签，但未实际退房，王磊主张此举为 “退网重签” 以解决过户问题；
2022 年起，王磊通过 12345 投诉，大兴区住建委协调确认甲公司因配套设施未完成无法办理现房销售备案，导致无法重新网签。
资质变化：
王磊现已具备北京购房资格，但因网签注销无法直接办理过户。
争议焦点
退房协议的性质与效力：
原告主张：退房协议仅为“退网重签” 流程操作，并非真实解除合同，双方仍存在房屋买卖关系。
被告抗辩：退房协议已解除原合同，且王磊购房时无资质，合同自始无效，拒绝协助过户。
过户义务的履行条件：
原告主张：现具备购房资质，甲公司应履行协助过户义务。
被告抗辩：因王磊历史购房资质问题及退房协议，甲公司无义务协助过户。
网签注销与重新备案的责任：
原告主张：退网签系应甲公司及住建委要求，目的是解决过户障碍，责任在甲公司。
被告抗辩：退网签系王磊自行申请，与甲公司无关，后果应由其自行承担。
案件分析
一、合同效力与退房协议性质
合同效力：
王磊购房时虽无资质，但双方完成网签备案，且王磊现已具备资质，根据《民法典》及北京限购政策精神，不影响合同效力（参考最高法(2016) 最高法民再 287 号判例）。
退房协议目的：
协议仅约定“办理退房手续”，未涉及房款返还、房屋腾退等核心条款，且双方未实际履行退房行为；
结合住建委协调记录及王磊持续主张过户的事实，认定退房协议系为“退网重签” 的程序性操作，而非解除合同（《民法典》第 142 条）。
二、过户义务的法律依据
资质补正的效力：
王磊取得购房资质后，原合同履行障碍已消除，甲公司需继续履行过户义务（《民法典》第509 条）。
网签注销的责任：
甲公司作为开发商，对配套设施未完成导致无法现房备案存在过错；退网签系双方配合住建委协调的结果，甲公司不得以流程瑕疵拒绝履行主合同义务。
三、被告抗辩的不成立性
限购政策的溯及力：
购房时虽违反限购，但政策旨在限制交易行为，而非否定嗣后补正资质的合同效力；
甲公司明知王磊无资质仍促成交易，应承担相应责任，不得反以此为由拒绝过户。
裁判结果
协助过户义务：
甲公司于判决生效后10 日内，协助王磊办理一号房屋不动产权登记手续，登记至王磊名下。
驳回其他请求：
王磊其他诉讼请求（如赔偿增值损失）因合同继续履行而不予支持。
案件启示
限购政策与合同效力的衔接：
购房时不具备资质但事后补正的，合同仍可履行，开发商不得以历史资质问题抗辩。
退房协议的目的解释：
协议内容未明确解除合同核心权利义务的，应结合交易背景、履行行为综合认定，避免机械适用合同文本。
开发商的协调义务：
因开发商原因（如配套设施未完成）导致过户障碍的，需承担继续履行责任，不得推诿至行政流程或购房人。
行政协调证据的重要性：
12345 投诉记录、住建委协调意见等可作为证明开发商过错及交易真实目的的关键证据。
