荔湾新房，居然率先涨价！？
这两天，楼市君在朋友圈刷到，多个荔湾新盘传出了涨价消息。
包括保利·珠江印象、诚汇新都·榕诚湾、广钢花城、花语和岸等，分别有回收折扣、全线涨价、部分房源提价等动作。
荔湾，哪里来的涨价勇气？
｜白鹅潭航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
说实话，在当下的行情，很多人都不大相信还有板块会集体涨价。
特别是对于很多房企来说，在产品力卷不过新规项目的情况下，很多都会被迫进入“卷价格”的赛道。
因此，荔湾新盘的这次集体“喊涨”，颇有点耐人寻味。
楼市君简单统计了一下，至少有5个新盘，在价格上都有明确上调。
｜ 广州楼市发布 制
仔细观察了一下，可以发现，这些项目涨价基本上有两种情况：
一是完成阶段性销售目标后，随即涨价。
像是保利·珠江天悦，在售建面约136-295平户型，目前已经收回了3月份的限定优惠。
目前在售的部分T2大户型均价约7万/平，相比刚开盘时候的约6万/平，已经上涨了差不多1万/平。
而T3、T4户型目前均价也达到了约5.4-6万/平，相比首开价约5.1-5.6万/平，全线产品都有明显涨幅。
｜内港湾规划示意图
比较典型的例子还有理想花地·傲璟和保利·珠江印象。
理想花地·傲璟在3月16日开盘，当天就卖了7.5亿。
在开盘后，整体均价已经全面上调2%，目前均价约4.8-5.2万/平，销售速度也很不错。
在阳光家缘上可以看到，项目半个多月的实际网签已经达到了70套之多。
参考朗庭一年多时间就基本清盘，傲璟的这次涨价，确实有底气。
｜图源：阳光家缘
保利·珠江印象也是差不多的情况。
项目开盘后已经回收98折折扣，并且宣布在4月1日后上涨了1%。
目前均价已经达到了4.78-5.3万/平，并且还在一路上涨。
｜图源：朋友圈
另一类则是部分优质单位涨价。
像是诚汇新都·榕诚湾，83-115平的刚需、刚改户型，就有了不同程度的上涨，总价涨幅在30-45万之间。
但即便涨价后，整体单价依然在3字头，在整个荔湾依然算价格“洼地”之一。
而武汉城建·保利·花语和岸和广钢花城，则表现得更加明显。
这两个项目基本都是因为小户型差不多卖完了，剩下一些比较优质的大户型单位，价格有所上调。
像是花语和岸，涨价的就是东南望花园的大面积单位，广钢花城则是79和89平户型基本售罄后，比较优质的114平单位价格维持在高位。
｜广州楼市发布 制
当然，荔湾“喊涨”的项目其实并不止这6个。
楼市君还留意到，有几个项目尽管没有明确的涨价信息，但依然存在涨价可能。
像是保利瑧誉，楼市君也在朋友圈看到大平层产品的热销，后续可能会涨价。
其他如越秀天瀛等，低价房源基本已经清空，剩下的单位也都是比较优质的，价格也会稍高。
贰
那么问题来了，现在荔湾的行情究竟怎么样？
楼市君特意找了几个身处楼市一线的专业人员，想听听他们对荔湾楼市最真实的感受。
结论是，荔湾确实涨价了。
但值得注意的是，荔湾的涨价，其他区域基本很难复制，主要有几个方面的原因：
1）供求层面，荔湾新房热度高，库存持续降低。
目前，整个荔湾楼市目前已经处于一个很微妙的状态：
最明显就是，小户型不愁卖，开发商开始惜售了。
大家肯定还记得荔湾的小户型产品有多热销，之前的花地湾“三剑客”基本都在1年时间快速清盘。
广钢新城的保利雅郡甚至出现2个月清盘的名场面！
随后出现的理想花地·傲璟以及保利·珠江印象，基本也是给刚需、刚改买家量身打造的。
| 保利·珠江印象效果示意
| 广州楼市发布 制
因此，对于开发商而言，小户型基本就是稳定的现金流，只要肯拿出来卖，基本都能卖得出去。
楼市君统计了一下，2025年截至目前，荔湾网签高达1888套，仅次于刚需大本营增城区，位列全市第二！
而面积小于100平的产品占总成交的61%，供求比低至0.45！
｜广州楼市发布 制
不仅如此，荔湾是大户型也卖得不错。
数据显示，荔湾今年大于100平户型的供求比也低至0.65！
比如以四房为主力户型的新世界天馥，四房的成交套数和面积，都登顶荔湾TOP1。
｜图源：朋友圈
而荔湾在热销的同时，土地供应却不多。
去年荔湾全年仅成交了4宗宅地，远低于天河海珠。
并且这4宗宅地都不大，总规划建筑面积仅有23.8万平，几乎只相当于一个中型小区大小。
一方面是新房的热销，另一方面是土地增量减少，荔湾的库存正在迅速消耗。
截至4月8日，荔湾的住房库存10875套，而整体去化周期仅有15.19个月，仅次于白云区的15.13个月。
｜广州楼市发布 制
2）产品层面，荔湾的性价比较高。
可以明显发现，荔湾涨价的这几个盘，基本都是学铁商齐全的项目。
比如保利·珠江印象拥有10号线的东沙站以及康有为小学加持的学位，再加上亲江景观，成了广州中心区中门槛最低的江景房！
理想花地·傲璟，则对口花地湾省实，又有1号线花地湾站，直达公园前、体育西。
| 广州楼市发布 制
试想一下，300-400万总价，你能买中心四区哪里呢？
越秀区、海珠区的新盘基本不用想，天河区的可选范围也仅限于天河东板块。
更关键的是，荔湾这些新盘，几乎都是新规后的产品，无论在使用率还是产品空间设计，都要比常规户型好太多了。
比如保利·珠江印象，85平就能做到三房两厅两卫，还拥有独立玄关、约11米的南向采光面。
整体空间感受几乎与旧规110平左右的户型相当！
| 广州楼市发布 制
从这点上看，三四百万总价能买到学铁商齐全、并且在中心区的新规后户型，基本只有荔湾了。
3）客户层面，旧改推进潜在客群增加。
第三点则是荔湾旧改加速推进，让整个荔湾的潜在的购买群体增加。
比如聚龙湾启动区，去年就陆续公布了征收公告。
其中国有产权的住宅补偿标准，最高可以达到5.6万/平，比周边二手房的价格还高！
| 聚龙湾片区航拍
| 广州楼市发布 摄
而今年来，坑口村和山村旧改也持续开展。
比如坑口，陆续对联合围、芳丽苑等国有产权小区进行改造意愿调查。
随后补偿标准也公布了，框架住宅结构最高补偿4.46万/平。
再加上额外的5000元/平征收奖励、3400元/平的签约搬迁奖励以及5000元/户的搬迁费等等，可以说非常丰厚。
| 图源：荔湾区人民政府网
这些旧改的推动，除了造就一批拆迁户之外，同时也为荔湾的楼市增加了不少客群。
楼市君就了解到，包括广钢花城在内的多个新盘，已经出现了拆迁户拿补偿款购房的情况。
叁
事实上，荔湾的这一轮涨价，也离不开板块的推动。
除了已经兑现的大湾区艺术中心、广州地铁11号线等等之外，目前整个荔湾已经进入了快速兑现期。
比如交通层面，今年荔湾也将迎来地铁10号线、22号线后通段的到来，白鹅潭大道、如意坊隧道等都将这两年陆续开通。
商业方面更是王炸。
最快的广州滨江天地的一期璇湾坊，则在今年五一即可开业。
华润白鹅潭万象城、聚龙湾太古里，将在之后的一两年里陆续运营，成为白鹅潭世界级滨水商业的重要构成。
｜聚龙湾太古里效果图
｜图源：太古地产
此外，一些大盘也在不断补足片区的配套。
万科理想花地的一平方公里大城，教育、医疗、商业、公园等，一系列的配套也在逐步兑现。
目前已经对外开放的花地湾公园，已经成为了市民争相打卡的景点。
|花地湾公园实拍
|广州楼市发布 摄
可以看到，荔湾这两年是全方位兑现。
商业、交通、产业、旧改...这些都会推动片区配套能级提升、城市面貌焕新，可以说大大提高了板块的价格预期，给了荔湾最大的涨价底气。
|广州楼市发布 摄
因此，楼市君认为荔湾这一轮的涨价，还是比较合理的。
如果你中意荔湾，不妨尽快去看看。特别是对刚需而言，这个置业窗口期，会越来越短。
对此，你怎么看呢？欢迎评论区留言讨论~
