番禺，杀疯了。
月初，广州地铁搞了个神户型，73平的3+1房暴打刚需市场，紧接着龙湖就盯上刚改/改善客的钱包了。
龙湖亚伦央璟颂，首推95、107、125、139平，全南向产品，预计4月中会开放实地样板房。
龙湖产品，一向是市场中比较大胆的，对岸的御湖境户型，属于阳台新规第一批中很惊艳的产品。
从大石到了沙溪，龙湖整了点新花样。
首先，送得多，据说使用率近130%；
其次，大家都说赠送面积不好用，龙湖做了“0”飘窗，增加实用性；
第三，全南向江景大阳台，主卧270°景观。
举个例子，沙溪岛户型首推95平户型，做的是大3房。
在其它开发商都在卷，如何在90平面积段，挤出更多房间时，龙湖只做了大3房，把面积让给了公区，面积去到约50平，还有约5.8米的阳台。
同时，公区LDBK一体化，动静分离这些核心要素都是齐的。
如果客厅硬要隔房间，也是可以的。
大家可能会比较在意的是，客卫放在了入户。
107做了两个户型，一个横厅，一个竖厅。
107A，横厅四房两卫，南北通透对流，阳台约6.8米，高层可以同时望珠江新城和江景
107B，竖厅四房两卫，传统动静分区，客厅开间约6.8米。
125平，横厅四房两卫，布局和107的基本一样，但是整个面宽和尺寸变大了，尤其是主卧，大概率会设计独立衣帽间。
139平 4+1房，双主套、南北双阳台，客厅开间也有5.7米。
几个户型，看下来都不差，主要看需要几房，要不要套房。
95，5个梯腿，靠近沙溪大道，噪音也最大；
107，8个梯腿，内部花园位置还不错，南北对流的小四房双景观；
125，6个梯腿，都靠近北面沙溪村，介意的朋友，要考虑下；
139，3个梯腿，最安静、通透的位置。
大概率首开1#和2#，都是32F的2T4和2T5，进度明显快很多，也就是所有户型都会在首期开卖。
建议是越高层视野越好，和低楼层是两个感受。
如果，6层以下很有可能是看沙溪村和茶叶市场对望，居住体验起码打5折。
高层望出去的话，一边是江景，另一边眺望珠江新城。
这也意味着，项目高低楼层价差会不小，但在未来二手市场差距会更大。
项目园林和入户设计，我们也拿到了效果图。
大门
园林会客区
中庭
书吧、茶室
其实，龙湖江景盘并不是奔着纯刚需做的，整个设计取向、园林、外立面，乃至周边环境和景观，都是相对改善的。
连户型段都是95平起步，对于那些目标小户型，用超低总价，像花地湾、广钢类型的神盘，很明显龙湖亚伦央璟颂并不符合口味。
但对于，目标是更舒适的生活环境、景观，对日常生活有更多追求和社交的朋友，龙湖亚伦央璟颂，就很对味了。
简单来说，龙湖亚伦央璟颂这个盘，很番禺的调性，很有OLD SCHOOL，对于老番禺人是有吸引力的。
说个冷知识，沙溪岛尖住宅群，楼龄15年内，100平以下的二手房，是0挂牌！
一方面，岛尖整体户型面积段比较大，新点的珊瑚湾畔都是叠墅、大平层、复式，100-200方在沙溪岛尖都算小户型了。
另一方面，少有100平以下小户型，像珠江花园、海怡花园楼龄都比较大了，也有很多不望江。
比如说这套90平的阳台↓
龙湖也是板块唯一新规产品，能吸引到庞大的置换群体。
如果对标新盘，岛内在售新盘南天名苑，户型大，单价也不便宜，要去到6万+。
而龙湖亚伦央璟颂的地价1.4万/平，想象空间很大。
说回地块配套，是够用的。
1、3+18地铁、自驾通勤方便，20来分钟时间，和珠江新城的绝对距离够近；
2、容积率2.5，低密江景盘，地块旁边没有高建筑，南北江景很通透，还能望到珠江新城；
3.商业：番禺白宫改造，10万方商业综合体
旁边的番禺白宫改造完成，预计2026年搞定，比项目交楼还快。
4.学校差一点，没配小学，要看统筹。
自身配建幼儿园，周边沙溪小学、珊瑚湾畔小学，算不上太有竞争力的小学。
板块内的沙滘中学升级到“仲元”，戴上名校前缀。
如今，教育资源卷的飞起，小学的不确定性会家庭客的选择。
同时，还有两个缺点。
·旁边沙溪村的旧改预期，兑现难，城市界面和学校配套，需要旧改；
·市场多，茶叶、建材、家装市场等等，相应货车多，沙溪大道噪音不会小。
所以，这种优缺点明确的项目，价格就很关键了。
适配客群有：
1、地铁线：3+18号线的买家，为了通勤和生活质量买这里；
2、地缘客：从老房子换到大房子，或者是买给孩子，旁边村民想买出来；
3、旁边市场的私营老板。
目前，龙湖吹风价4万+，感兴趣的朋友，记得提前添加拆神助手了解。
