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房地产市场就像一艘巨轮，而房价则是它在经济海洋中航行的风向标。那么，究竟是什么力量在推动着这艘巨轮的起伏呢？
今天就科普下这背后的神秘面纱。
如果我们把眼光放长远些，从未来十年甚至二十年的宏观视角来看，有两个关键因素将主导澳大利亚房地产市场的走向：人口和财富。
人口的规模、分布以及人们的居住偏好，如同大地的脉络，决定了房地产市场的基本需求。
而国家的财富水平，则是那股推动市场前行的强劲动力，它影响着人们的购买力和投资意愿。
这两者相互交织，共同绘制出房地产市场的未来蓝图。
但我们今天不看长期，先浅聊下那些在中期内影响澳大利亚房地产市场的关键因素。
利率与负担能力：市场的“温度计”
许多人认为利率是房价的“命门”，这也是为什么在2022-2023年利率上升期间，市场上出现了那么多悲观的房价预测。
然而，澳洲的房地产市场却展现出了惊人的韧性，尽管澳联储（RBA）连续加息13次，房价依然坚挺。
诚然，利率下降会带来更高的购房负担能力，从而推动房价上涨，但反过来却并非如此。
房价的涨跌并非仅仅取决于利率，还有许多其他因素在起作用。
过去两年，由于通货膨胀持续处于高位，利率也一直在较高水平徘徊。
目前，澳大利亚储备银行（澳联储）已经开启了降息周期，然而，关于降息的次数，各方仍存在不同看法。
澳新银行（ANZ）预计整个降息周期内将仅有两次降息，而国民银行（NAB）则预测会有五次降息。
不过，NAB已经将这些预期降息的时间提前，预计最后一次降息将在明年第一季度到来，此前该行预计为2026年第二季度。
供需关系：市场的“天平”
在短期内，住房供应对房价有着显著的影响。
供不应求时，房价上涨的压力增大；而供过于求时，房价则会受到抑制。
尽管澳大利亚人口增长强劲，但新建住房的速度却远远跟不上需求。这导致了住房供应紧张，反映在低空置率和高房价上。
与此同时，市场上新房源的快速消化也限制了整体房源数量，加剧了买家之间的竞争。
这些因素共同作用，造成了住房的严重短缺，抵消了高利率对房价的负面影响。
人口增涨与建筑完工量
而未来的情况也不容乐观，建筑审批数量（这是未来供应的一个重要指标）一直处于较低水平。
即使一个新的公寓项目获得了审批，也不一定能够顺利建成。
目前，由于市场价并不具备足够的经济可行性，很少有新的建筑项目能够真正落地。
这也就意味着，未来的新开发项目将以远高于当前市场价的价格出售，从而可能进一步推高现有公寓的价值。
建筑审批量与人口增涨
去年，澳大利亚人口增长达到创纪录的66万人，其中大部分是由于创纪录的移民水平推动的。这意味着去年至少需要新建25万套住房。然而，实际的住房完工量却只有大约17万套。
住房建设量与人口增速
建筑行业在成本上升、材料和劳动力短缺以及新建住房审批减少的情况下，难以跟上需求的步伐。
据保守估计，目前的住房缺口已经达到了约20万套。
在未来十年内，这一住房短缺问题不太可能得到解决，这也意味着房价和租金上涨的压力将持续存在。
澳大利亚累计住房短缺
消费者信心：市场的“心灵之窗”
消费者信心是影响房价走向的关键因素之一。
我们不会轻易做出搬家或购买投资房产这样重大的财务决策，除非我们对自己的经济前景和财务稳定性充满信心。
过去，由于各种经济和社会政治问题的冲击，消费者信心一度跌至历史低点，但近期已经有所回升。
在2025年，随着通胀得到控制和利率最终下降，消费者信心将继续攀升。
同时，经济的改善和房价的上涨将产生“财富效应”，进一步增强消费者的信心，吸引更多的购房者和卖家重返市场。
澳洲消费者信心指数
经济形势：市场的“基石”
经济的整体健康状况也是影响房地产价值的关键因素。
这通常通过国内生产总值（GDP）、就业数据、制造业活动、商品价格等经济指标来衡量。
尽管澳联储一直在努力通过加息来控制通胀，但目前的就业市场依然强劲，每个人都能找到工作。
这将为房地产市场提供有力支撑，即使未来经济出现一些波动，房地产市场也将保持软着陆。
但是澳洲同样面临着后疫情时代的巨额负债以及国内生产总值增速放缓及全国生产力非常低等长期问题需要拯救。
澳洲人均 GDP增量2024年在1.8%
澳洲生产率远远达不到预期
人口增长：市场的“血液”
截至2024年6月30日的一年中，海外移民为澳大利亚带来了净增44.6万人。
虽然这一数字较上一年的53.6万人有所下降，但人口增长一直是支撑房地产市场的重要因素。
过去几年大量人口的涌入，打破了供需平衡，导致房价上涨和租赁房源短缺。
信贷可得性：市场的“氧气”
当银行信贷（即从银行借款的能力）容易获得，且利率较低、贷款条件较为宽松时，房地产市场往往会受到刺激。
因为更多的人能够借到钱来购买房产，从而增加了对住房的需求。
相反，当信贷收紧，利率上升或贷款条件更加严格（就像2016-2017年澳大利亚审慎监管局（APRA）要求银行收紧信贷时），房地产市场往往会降温。
这些措施通常是政策制定者为了应对过热市场，降低“房地产泡沫”和随后崩溃的风险而采取的。
投资者情绪：市场的“风向标”
投资者情绪，即投资者对房地产市场的整体态度和预期，对房地产的需求和价值有着显著的影响。
投资者通常占所有房产交易的三分之一左右，因此积极的投资者情绪可以推动房价上涨，尤其是在热门地区。
就像今年2月份第一次降息后首府城市的清拍率从60%涨至70%一样，投资情绪被降息所带动，但近期因为降息次数预期减少市场再次趋于平淡； 反观2022年市场低迷期间出现的负面投资者情绪则会导致房价下跌。
如果投资者认为房价将停滞不前或下跌，他们可能会减少投资，甚至出售房产，从而增加市场上的房源供应。
清拍率经过首次降息刺激上涨之后，本周重回平静
政府激励措施：市场的“催化剂”
政府的激励措施对房地产行业有着直接和间接的影响。其中最直接的方式是通过刺激需求的政策来影响房价。
例如，首次购房者补贴（FHOG）或首次购房者印花税减免等措施可以直接提高购房能力，从而增加对房产的需求。
另一方面，政府还会提供开发激励措施，以促进特定类型的房地产开发，如高密度住房或城市更新项目。这些激励措施可以通过改善基础设施、提高可达性和完善社区设施，提升目标区域的房产价值，使其成为更具吸引力的居住地。
税收政策和法规也起着至关重要的作用。负扣税政策可以增加对投资性房产的需求，从而推高房价。而每当有关于取消负扣税或调整土地税等税收政策的讨论时，投资者往往会远离房地产市场。
—— 总结 ——
房地产市场就像一个复杂的生态系统，各种因素相互交织、相互影响。
了解这些因素背后的逻辑，不仅能帮助我们更好地把握市场的脉搏，还能在投资和购房的道路上做出更明智的决策。
我们都清楚澳洲房产市场与国内市场的最大区别在于，统计数据高度透明，信息公开且可核实。
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