朋友们，今年一季度已经结束了，时间过得真快。一季度的数据也出来了，咱们一起看看所谓的楼市“小阳春”到底热不热。
先说说3月，百强房企的销量情况是环比上升，但同比下降。克尔瑞的数据显示，3月份百强房企实现的销售操盘金额是3175.7亿，环比增长了68.8%，同比降了11.4%。单月的业绩依然保持在历史低位。这表明百强房企的销量相较于今年2月确实有明显提升，主要是受“小阳春”影响，毕竟2月份过年，本身房子就卖得少。但和去年3月比还是下降了，这就说明从整体新房市场来看，今年的“小阳春”不如去年。而且咱们都知道，去年楼市的销售基础数据其实就很低。
再看看累计销量。百强房企1到3月份实现销售操盘金额是7333亿元，同比降了5.9%，累计销量同样在下降。不过下降比例确实在缩小，去年同比降幅动不动就20%多，今年现在降幅还没达到6%，只能说数据相对好看了点，但依旧是下降趋势。
前三个月还有个数据我很关注，百强房企里累计销售额超过100亿的是17家，比去年少了4家；超过50亿的是38家，比去年减少了两家。从以上数据能感觉到，现在地产行业压力还是比较大的。
另外，万科前两天公布了去年的报告，亏损了495亿，这是它1991年上市以来首次出现全年亏损。我觉得这个亏损主要是财务手段。国资接手后，为了让数据更好看，就把能算到2024年的亏损都算进去了。按传统口径统计出来的亏损应该不到200亿。这么一来，万科2025年的数据肯定会好看很多。
话说回来，今年楼市下降过程中存在强烈的市场分化。数据显示，3月30号监测的重点城市成交规模是1213万平方米，同比微增了3%。一季度累计同比增长了6%。也就是说，重点城市的销量在增长，特别是一线城市。一线3月单月的销量环比增长近乎翻倍，同比增长了8%，累计同比增长了22%，增幅明显高于二三线城市。说白了，今年楼市“小阳春”是有的，但仅局限于头部城市，更多城市的销量还是不理想，楼市分化比较严重。
这就能解释为什么重点城市“地王”不断出现。一方面，核心城市拿出了核心地段、好地块进行销售；另一方面，核心城市改善需求确实强烈，楼市供需关系在改善，市场还没完全失衡。
同时，4月份估计会有更多城市开始加码楼市政策，因为现在销量情况很明显，重点城市搞得风生水起，但更多城市还在忙着去库存。去年年底我就多次跟大家强调，普通老百姓买房现在别着急。即使有需求，也要等到3、4月份之后，看看销量再做决定。
还有一点，虽然现在很多重点城市新房价格在上涨，但这不意味着楼市就很火热。我发现最近很多人拿新房价格上涨来营造楼市火热的氛围。之前我就说过，新房价格上涨一部分原因是限购取消，比如容积率大幅降低、得房率大幅度提高，甚至对高层住宅都有不低于3米的要求，说白了就是通过提高品质来托底房价。
另一部分原因是改善楼盘集中供应，很多城市改善型楼盘的供应已经超过了刚需楼盘。比如2024年苏州一共拍了47块地，其中35块地的容积率低于1.3，这就意味着苏州2024年供给的地块以洋房、别墅为主。市场上这类房源变多，整体房价自然就高了。
当然，前提是这些城市有一定吸引力，有足够的改善群体支撑。要是在很多三四线城市，想用这招可不行，因为没那么多需求。所以大家一定要明白现在新房价格上涨的原因，这对改善群体来说是个好消息，但不代表楼市热度全面回升，别觉得又要“炒房”了，重拾那种信心。这样看来，2025年可能才是楼市极端分化的开始。大家还记得我说买房该买什么吧？核心城市的核心地段。
