*监测周期2025年3月1日-31日
本月观点：
本月数据快报：
购房环境分析
政策与热点
新房来访指数回升
从购房者行为路径看，先网上搜索，再线下看房直至最终成交，来访与最终成交套数具有转化关系。03月，市场明显回暖活跃楼盘来访量为近11个月最高，上海全市新房来访指数环比大幅上涨138.50%，同比下跌1.62%。分区域来看，本月主城区来访指数环比上升216.58个百分点，五大新城则环比上涨62.50%。
商品住宅市场特征
商品住宅市场
03月，上海商品住宅新增供应46.16万平米，环比上涨329.03%，同比下跌57.82%。商品住宅成交62.43万平米，环比上涨151.38%，同比下跌5.42%。成交均价79171元/平米，环比上涨11.96%，同比下跌9.78%。认购方面，本月共31个项目结束认购，其中有4个项目触发积分，位于浦东新区三林板块的前滩公馆认购套数800组，认购率达334%。开盘方面，本月共计31个项目开盘，7个项目开盘售罄，位于浦东新区曹路板块的象屿联发金海汀云台累计5次开盘均开盘售罄。
商品住宅-成交排名
03月，位于黄浦人民广场板块的金陵华庭项目为商品住宅成交销冠。成交148套，成交面积4.52万平米，成交均价187216元/平米。项目开盘当日售罄。
公寓市场
03月，上海公寓市场供应量40.48万平米，环比上涨290.66%，同比下跌59.10%。成交量57.23万平米，环比上涨155.13%，同比下跌4.89%。成交均价80530元/平米，环比上涨12.48%，同比下跌10.19%。
公寓市场-成交排名
03月，位于黄浦人民广场板块的金陵华庭项目为公寓成交面积冠军，成交148套，成交量4.52万平米，均价187216元/平米。项目本次入市158套房源，认购310组认购率199%。项目距离外滩仅500米，是该区域20年来首次供应的宅地。
别墅市场
03月，上海别墅市场供应面积5.68万平米，环比上涨1333.08%，同比下跌45.64%。成交面积5.20万平米，环比上涨116.34%，同比下跌10.91%。均价64228元/平米，环比上涨2.76%，同比下跌5.64%。
别墅市场-成交排名
03月，别墅市场销售冠军为位于宝山大场南板块的大华梧桐园，本月成交38套，0.59万平米，成交均价89597元/平米。项目本月推出141套稀缺联排，认购率89%，去化良好。
商品住宅存量
03月，上海商品住宅存量763.33万平米，去化周期升至16.1个月，连续3个月上升。虽然去化周期上升，但是市场实际去化呈现正向发展，连续6个月成交量大于供应量，随着小阳春持续发力后续去化周期有望回落。
上海各环线商品住宅存量
03月，上海商品住宅内环内存量占比8.41%，下降0.20百分点。内中环存量占比6.80%，上升0.21个百分点。中外环占比10.73%，上升0.53个百分点。外郊环占比41.36%，下降0.28个百分点。郊环外占比32.70%，下降0.27个百分点。存量主要集中在外环外，占总量74.06%。
市场结构性成交分析
成交区域结构
03月，成交区域结构中，浦东新区、闵行区、宝山区成交量位于榜单前三。其中，浦东新区成交主力为曹路板块的象屿联发金海汀云台项目，成交量2.00万平米；闵行区成交主力为浦江板块的大华星曜项目，成交量1.10万平米；宝山区成交主力为杨行板块的四季隐秀项目，成交量2.36万平米。
成交板块结构
03月，人民广场板块为成交榜首，其次为三林板块、大场北板块。其中，人民广场板块成交主力为金陵华庭项目，均价为187216元/平方米；三林板块成交主力为前滩公馆项目，均价为118373元/平方米；大场北板块的成交主力为中环置地中心望云项目，均价67350元/平方米。
成交环线结构
03月，外郊环为成交主力环线，占总量的45.99%，环比下降0.71个百分点。另外内环内区域占比降幅较大，占总量6.66%，较上月下降3.52个百分点；内中环区域占比上升2.57个百分点，占总量的8.51%；中外环成交占比21.13%有明显上升，上升4.68个百分点，郊环外成交占比17.71%，下降3.02个百分点。
成交环线结构-项目排名
03月，主力成交环线外郊环Top3项目中，杨行板块的四季隐秀为销量冠军。内环内销冠是人民广场板块的金陵华庭，内中环成交首位是龙华板块的国能建西岸誉府，中外环销冠是大场北板块的中环置地中心望云，郊环外成交居首的是金山新城板块的建发朗玥。
成交总价结构
03月，上海500-800万元总价项目为成交主力，占总量34.35%，占比上升2.87个百分点；500万元以下总价段占比31.79%，下降3.21个百分比；800-1200万元占比上升2.28个百分比，占比14.31%；1200-1500万元总价段占比6.85%，下降3.89个百分点；1500万元以上总价段占比12.69%，上升1.95个百分点。
成交总价结构-项目排名
03月，总价500万元以下项目中，金山新城板块的建发朗玥项目销量最高；总价500-800万元项目中，杨行板块的四季隐秀项目销量居首；总价800-1200万元的项目中，销冠是大场北板块的中环置地中心望云；总价1200-1500万元项目中，龙华板块的能建西岸誉府项目销量最高；总价1500万以上价格段登顶的是，人民广场板块的金陵华庭。
成交均价结构
03月， 各均价段占比变动较大。其中5-8万元均价段为成交主力，占比38.25%，较上月上升3.68个百分点；5万元以下均价段占比为34.74，下降4.11个百分点；8-10万元占比上升1.44个百分点，为8.90%；10-15万元本月占总量的13.43%，下降4.73个百分点；15万元以上占比4.67%，上升3.72个百分点。
成交均价结构-项目排名
03月，均价5万元以下项目中，位于浦江板块的大华星曜在该均价段内销量最高；均价5-8万元项目中，位于大场北板块的中环置地中心望云销量领先；均价8-10万元项目中，位于北蔡板块的国贸中国铁建西派海上销量居首；均价10-15万元以上的项目中，销冠来自三林板块的前滩公馆；15万元以上项目中，人民广场板块的金陵华庭成交量最高。
成交户型结构
03月，从成交户型上来看，成交主力面积段是90-120平米占成交总量的55.44%，占比上升1.71个百分点，90平米以下占总量的11.11%，较上月上升0.60个百分点；120-140平米占比下降4.17个百分点，占总量的14.57%；140-200平米占比下降0.49个百分点，占总量的13.20%；200平米以上占总量的5.68%，较上月上升2.35个百分点。
成交户型结构-项目排名
03月，90平米以下户型中销量最高的是，位于三林板块的前滩公馆，90-120平米户型销量最高，其中位于杨行板块的四季隐秀为本月销冠；120-140平米户型中销冠是，位于大场北板块的中环置地中心望云；140-200平米户型中，销量居首的是位于浦东世博板块的保利世博天悦；200平米以上户型中，位于人民广场板块的金陵华庭项目销量最高。
豪宅均价成交结构
03月，全市成交商品住宅5121套，均价10万元/平米以上豪宅成交927套，占成交总量的18.10% ，较上月增加524套。其中，10-12万均价成交310套，占豪宅总量33.44%；12-15万元均价成交378套，占比最大达到40.78%；15-20万元均价成交201套，占比21.68%；20-25万元均价成交135套，占豪宅总量3.78%，25万元以上成交3套。
豪宅总价成交结构
03月，全市成交商品住宅5121套，总价在1000万元以上豪宅成交1252套，占成交总量的24.45% ，较上月增加729套。其中，1000-1200万元总价成交251套，占豪宅20.05%；1200-15000万元总价成交351套，占比28.04%；1500-2000万元总价成交276套，占比22.04%；2000-2500万元总价成交86套，占比6.87%；2500-3000万元总价成交58套，占比4.63%；3000万元总价以上占比达到成交230套，占比18.37%
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