一季度，成都楼市交出这样的销售数据：全市新房成交27871套，同比增长19.7%，全市二手房成交60100套，同比增长32.9%。市场比去年同期有了明显回暖。
刚刚过去的周末，成都两个项目开盘，又都很快售罄：
3月30日，麓湖生态城W2悦溪组团开盘，157套建面约111-141㎡的房源，共吸引超700组客户报名；
同一天，位于二八板块的招商·锦城序，现场有超1500位客户到场，仅用时40分钟128套建面约120-137㎡的房源即售罄。
招商·锦城序项目开盘现场实拍图
当下的成都楼市热吗？如果单看上面两个片段，答案是肯定的，但也只说对了一半。从两个项目的热销中，能看到当前成都楼市正在发生的三大转变。
转变一：
总价400万级，正在成为新房市场的“稀缺品”
从取证信息来看，招商·锦城序首批次128套房源单价约在3.1万元/㎡左右，主力总价段为300-400万元，尽管与周边在售项目比，单价有约5%-10%的涨幅，但算上新规产品近110%的得房率，已基本能抵消价格差。
此次是W2悦溪组团第二批次，精装单价约2.55-3.44万元/㎡，总价307-561万元，是麓湖生态城近三年的最低门槛。
由此可以看到，去化率达到100%的这两个项目，大多数房源都在300-500万元之间。这还远非今年成都楼市的个案。
以下是今年1-3月，成都新房市场开盘去化100%项目的统计（不包含上周开盘的两个项目）。从表上可以看到，共有5个项目、9个批次实现了开盘即罄，除阅天府、保利·花照天珺和中海·锦叁号院的部分房源外，总价基本都在500万元以下，属于400万级。
还不止是供应端的“稀缺”，今年一季度首改项目中已出现“新旧产品”的分化。四川中原地产研究院院长吴江就提到:“以招商·锦城序、保利·花照天郡等为代表，在一季度快速去化的项目，基本都是区域内的新规产品。同一区域内，新规产品的销售速度已明显领先之前的产品。”
转变二：
处在“哑铃型”中间段的600-800万客群
一边是400万级产品的快速去化，一边是中间群体的“买新房难”。
这便是当下成都楼市的第二个典型趋势：不同的群体对市场的体感已不一致，客户分层、市场极差分化愈发突出，正呈现出“哑铃型”的结构——两头“热”，预算500-800万元中间群体更加纠结。
纠结的原因来自两方面，首先是进入再改阶段后，面对人生节点和家庭结构的变化，对产品有了“既要又要还要的需求”——既要地段，又要配套，还要新规产品。
另一方面则是市场供应端的收窄。如下图所示，在成都传统5+2区域，在这一总价段在售项目超过3个板块只有新川、青羊新城和武侯新城；锦江区仅有城投置地·鹭湾锦上映、华发统建·锦宸府2个项目，今年其区域总价门槛已接近800万；金牛区和成华区的情况类似，此前入市的产品多定位于400万级的首改，且更多为老规产品。
选择面的减少，让这群中间客户只有两条路可选：要么放弃“既有又要还要”的坚持，就近选择新房；要么外溢至行政学院、十陵等板块，选择更低密的产品形态。
转变三：
“地王”与普通购房者已关系不大
同样在上周，招商·锦城序和W2悦溪开盘前，恰逢建发以41200元/㎡刷新成都地价“天花板”。
H10建发49亩地块区位示意图
“今年不买房，明年买地王”的“焦虑论”因此又一次在社交平台被刷屏。好在从市场的反馈来看，更多的购房者开始意识到，“地王”只是当天市场情绪的催化剂，地价屡创新高背后，是楼市供应体系结构性分化的体现。
直白一点来说，这些高地价项目入市后跟绝大多数人关系不大了。
要承认，高地价项目将托举核心板块价值向上，未来金三等板块的起步门槛，可能会提高到2000万元+。普通家庭，即便卖掉2套房子，都不一定能“垫脚上车”——因为根据贝壳研究院西南分院统计，在今年一季度所有的交易中，总价300万以下的房源成交占比达到95.19%。
但换个角度看，金三片区总共仅规划有10宗住宅用地，其中已上市2宗（蜀瑞苑和金融城锦宸府），后期还有8块住宅用地。以每宗土地规划200户来估算，整个金三片区也只能容纳约1600户业主。
即便在创下豪宅成交纪录的去年，成都全年也仅售出1139套千万级新房，把这一数据放到全年超33万套的一二手房成交总量中，购买千万级房产的人数，占比仅为三万分之一。今年亦是如此，随着金三登上城市头部板块，但仅1600户业主，依旧只是这座城市的“极少数”。这是金三片区的现实，也是接下来成都楼市的“哑铃型”结构的另一端：高地价、高总价项目的入市只是加速了客户的分层，它原本就只是针对极少数人的资产置换。至于普通购房者，大可不必“焦虑”。
主编：余鸽
编辑：王荣碧
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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