在房地产市场的持续低迷之下，想到了万科的困难（毕竟2018年的时候就喊出了活下去的口号、业绩预告亏450亿），但没有想到在历史首次亏损之下，万科竟然亏损了500亿！2025年3月31日，万科披露的财报引发市场巨震：这家曾以稳健著称的房企标杆，上市34年来首次年度亏损，而且刷新A股亏损纪录。从2018年喊出“活下去”到如今深陷债务泥潭，万科的困境折射出中国房地产行业旧模式的终结。在需求萎缩、库存高企、债务压顶的背景下，行业正经历“刮骨疗毒”般的转型阵痛。但危机中亦存转机——政策托底信号渐强、新模式探索加速，行业分化与价值重塑的窗口正在开启。
一、万科上市34年首亏近500亿
万科2024年财报显示，公司营收3431.76亿元，同比下滑26.32%，归母净利润亏损494.78亿元，这是自1991年上市以来的首次年度亏损，且亏损额居A股已披露年报企业之首。这一数据远超此前市场预期的450亿元预亏额，反映出其经营压力远超同行。尽管2024年完成18.2万套房屋交付，但房地产开发业务毛利率从2023年的11.1%骤降至3.5%，叠加存货跌价及信用减值计提合计345.4亿元，成为亏损主因。消息公布后，万科股价在4月1日小幅上涨1.7%，市场对其债务风险化解的预期暂时缓和。
二、万科困境与房地产行业的深层矛盾
万科的巨亏不仅是企业个案，更是房地产行业结构性问题的缩影：
1、需求端萎缩。2024年全国商品房销售面积、销售额同比分别下降12.9%和17.1%，住宅销售面积降幅达 14.1%。市场分化加剧：核心城市中上海、杭州等城市改善需求支撑销售，但整体占比仅 31.2%。而低线城市库存去化周期超18个月的市县占比过半，部分项目被迫以“成本价”促销。
2、供给端，库存与债务双压。一方面，库存高企。商品房待售面积7.53亿平方米，同比增长10.6%，其中住宅待售面积增幅达16.2%。万科2024年销售额同比下滑34.6%，行业整体面临去库存压力；另一方面，债务风险。2024年房企到期债券规模约7745.7 亿元，尽管头部企业通过债务重组缓解压力，但中小房企违约风险仍存；
3、政策调控与模式转型阵痛。“房住不炒”政策下，房企依赖高周转、高杠杆的旧模式难以为继。万科尝试通过REITs、存量盘活转型，但短期内难以抵消开发业务萎缩的影响。
三、房地产板块展望：分化与政策托底
1、短期风险未消，但政策托底信号明确。2024年9月，中央首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，地方政策密集出台。2025年1-2月全国商品房销售面积10746万方，同比下降5.1%，降幅较2024年全年收窄7.8个百分点。1-2月商品房销售金额10259亿元，同比下降2.6%，降幅较2024年全年收窄14.5个百分点。
2、行业分化加剧，两类企业或存机会。2024年TOP10房企销售额占比达 42.24%，央国企市占率升至69.8%，民企拿地份额降至7.5%，市场集中度提升。行业分化之下，聚焦一线城市、具备TOD（是"以公共交通为导向"的开发模式）开发能力的政策受益企业或得到资金的青睐。此外，物业服务和租赁业务占比高的现金流稳健型企业得到市场的关注；
3、长期看，模式转型与新增长极。代建与租赁：绿城管理、旭辉建管等代建企业新增签约面积同比增长40%，保障性租赁住房社区（如上海柚米社区）成为新增长点；城市更新方面，深圳、广州等城市启动“城中村改造”，预计释放万亿级投资需求。
四、行业投资策略
对于房地产板块，目前显然不是最好的投资时机。但在结构分化中，结构性机会仍是部分投资者关注的对象：
1、核心主线，主要是现金流稳健型房企（如万科经营性现金流连续 16年为正，持有货币资金 881.6亿元等）；
2、政策受益领域。保障房：财政部支持存量商品房转化为保障房，参与企业（如保利、华润）将受益。代建与物管：绿城管理、万物云等企业凭借轻资产模式抵御周期波动；
需要注意的是，要规避高负债房企，尤其是净负债率超100%的民营房企。此外，还需规避低线城市项目，如三四线城市库存去化周期超20个月，房价下行压力较大。
总之：万科的首亏是行业深度调整的缩影，但也预示着变革的机遇。短期看，政策宽松与估值修复将主导市场；中长期，行业将从“规模扩张”转向“质量提升”，具备产品力、现金流和资源整合能力的企业将脱颖而出。投资者需在乱局中坚守业绩主线，同时关注代建、租赁、城市更新等新赛道，在行业重构中捕捉结构性机会。正如万科管理层所言，行业“最困难时期已过”，但企业价值重塑仍需时间，分化与转型将是未来主旋律。
