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作者 | 王泽红
翻开新城控股（601155.SH）2024年财报，有一组数据尤为吸睛：
去年实现营业收入890亿元，归母净利润7.52亿元，同比增长2.07%；扣非归母净利润8.70亿元，同比增长183.07%。
在房地产低位调整的态势下实现利润的正增长，这需要极强的韧性，新城控股凭什么？拆解其财报可以发现，答案如往期一般，其“住宅+商业”的双轮驱动优势再次凸显。
具体来看，新城控股去年实现合同销售额约401.71亿元，而回款金额为411亿元，回款率高达102%；商业运营总收入128亿元，同比增长13.1%。
住宅销售保持高回款，再叠加经营性物业收入稳定，“两轮”发力保证新城控股现金流安全的同时，去年组织交付超10万套物业。
截至2024年底，新城控股在手现金余额为102.96亿元，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；经营性现金流净额为15.12亿元，连续7年为正。
多渠道融资，坚守财务安全底线
对于当下房地产行业，安全的债务结构，已成为幸存房企的底线，新城控股也不例外，长期以来坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付，去年如期偿还境内外公开市场债券52.62亿元。
良好的信誉表现也令其获得多方认可，2024年发行2笔共计29.2亿元中期票据，其中一笔规模为13.6亿元的票据获中债增全额担保。
此外，依托吾悦广场的资产基本面和不断增长的运营实力，新城控股去年新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约205亿，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。
融资端的接连突破，新城控股的发行利率持续降低，发行期限也有所拉长，去年整体平均融资成本为 5.92%，同比下降 0.28 个百分点。
到2024年底，新城控股期末融资余额为536.50亿元，同比压降34.29亿元，有息负债水平保持低位。此外，合联营权益有息负债降至32.73亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。
如今，新城控股在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持这长期合作伙伴关系。截至2024年末，其获得各大银行的授信总额度为 849 亿元，其中公司及子公司已使用授信 252 亿元，新城控股可以在上述授信总额度内开展融资。
新城控股还透露，当前已上市的7只消费基础设施公募 REITs 主要为购物中心资产，同时开始逐渐从购物中心向农贸集市、文化商街等民生消费场景延伸。未来，公司也将探索、尝试公募REITs、私募 REITs、PRE-REITs 等多层级 REITs 产品。
不断拓宽的融资渠道，安全的财务结构，还有充足的现金流在手，为新城控股的下一步发展留出了足够的空间，这当中商业运营收入的稳定增长，发挥了重要的作用。
“护城河”优势扩大，商业运营收入128亿
2024年，新城控股在“轻重并举”扩张策略下，商业在管规模稳定增长，新增开业15座吾悦广场，其中7座为新城控股持有，8座为管理输出项目。
截至2024年末，新城控股在全国136个城市共布局有200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量173座，开业面积1601.07万方，出租率提升至97.97%。
从租金贡献看，江苏和浙江区域分别实现租金收入 33.36亿元、15.07亿元，分别占租金收入的 26.04%、11.77%，是贡献租金的主要区域。
面对消费增长放缓、差异化市场崛起的新趋势，新城控股将旗下的“商业管理事业部”升级至“新城吾悦商业管理集团有限公司”，并发布“五边形经营理念”，即“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维度，进一步深化迭代运营机制。
报告期内，吾悦广场客流总量达 17.66 亿人次，同比增长19%；总销售额 905 亿元，同比增长 19%，含车辆总销售额为 966 亿元；截至2024年末，会员人数 4370 万人，较 2023 年末增长 32%。
结果就是，新城控股去年实现商业运营总收入128.08亿元，同比增长 13.10%。
财报显示，新城控股去年实现不含税物业出租及管理收入120.29亿元，占营业收入的13.52%；毛利为84.40亿元，毛利占比由上一年的32.73%提升至47.89%，毛利率达70.17%，极大的提升了其整体利润水平。
方正证券研报指出，今年2月吾悦广场单月租金收入10.5亿元，同比增长12.8%，保持双位数增长。随着商业的深度进阶，新城控股自2021年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024年该比例已进一步增长至3.34倍。
商业版图的持续扩大，在叠加运营能力的迭代升级，促使商业板块对整体业绩的贡献率不断走高，成为了新城控股应对这一轮房地产调整的关键核心动力。
2025年，新城控股欲继续扩大自身头部商管的规模优势，计划再新开业吾悦广场5座，实现商业运营总收入140亿元，成为“消费复苏+存量焕新”双主线下的行业引领者，有望率先穿越周期。
不仅如此，成立两年多的代建、代管业务平台新城建管，也开始展现出不俗的潜力，去年新增签约面积超710万平方米，累计管理总建筑面积超1600万平方米，累计管理项目超100个，其中商业综合体管理项目超60个，已基本实现全国化布局。
商业“护城河”之外，另一条“造血”业务正在新城控股内部孕育。
