土地、城市
土地：核心城市高溢价领跑，供给侧缩量提质稳预期
城市：新房“止跌”二手“稳增”，城市K型裂变加速
◎ 文 / 克而瑞研究中心
陆
土地篇
核心城市高溢价领跑，供给侧缩量提质稳预期
2025年一季度，供给侧延续三年缩量趋势，土地交易量仍在持续同比下滑，成交建筑面积同比下降19%，但一二线城市成交占比提升，成交金额反而上升了9%。市场热度方面，京沪杭蓉等核心城市频频拍出高溢价地块，尤其是取消限价的杭州，其内圈层地块溢价率突破40%已经是屡见不鲜，一季度平均溢价率也由此得以达到11%，重新回到2021年初的高位。
展望未来，鉴于中央进一步明确2025年将稳预期、促转型。在供给侧将收购存量商品房、闲置土地收储优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，缓解库存压力，在需求侧加快构建“好房子”标准体系，提高新出让地块的产品力，以及促消费政策对于居民房价预期的支持，预计二季度核心城市土拍热度有望继续保持，高总价、高溢价地块也将愈发普遍。从整体规模趋势来看，2025年土地供求规模仍将保持低位运行，热度方面，随着年中三四线城市供地占比的上升，溢价率指标或出现结构性的环比调整，但较往年同期来看，将是2022年以来土拍热度表现最好的一年。而土地市场的合理控量以及持续回暖，也将反馈到购房者信心，助力2025年房地产市场加快构建发展新模式。
总 结
01
一季度土地成交量缩价涨，京沪杭频现高热地块、溢价率创2022年以来新高
1）2025年各地进一步精简供地清单，土地成交规模同比下降二成。这主要得益于赤字率提升、特别国债、专项债对于地方财政的支持，以及各地对于控制增量供应的坚决执行，一季度，全国300城经营性土地成交建筑面积1亿平方米，同比下降19%，不过由于一二线优质地块成交占比增加，成交金额仍同比上升9%。分月来看成交建面变化，1月份同比下降30%，2月份受春节错期影响，同比降幅收窄至9%，3月份再度扩大，至截稿时同比下降25%。整体来看，2025年土地供给侧仍在持续缩量，加速调降房地产库存，促进供求关系更快达到新的平衡点。
各能级成交规模同比均降，三四线城市降幅最大，达到20%。一线城市成交建面下降12%，但成交总额增长25%。北京、上海均在一季度成交了多宗高总价地块，有7宗宅地成交总额超过50亿元，其中北京在1月2日出让了两宗宅地成交总价更是均超过90亿元。二线城市成交建面下降14%，成交总额增长23%。
在二线城市一季度成交建面前十城市中，除杭州、天津、昆明外，其余城市成交建面均同比回落。但核心城市供地质量显著提升，如杭州成交建面同比持平，但成交总价增长了51%，成都成交建面下降46%，但成交总价增长了51%。三四线城市也是如此，成交建面下降20%，成交总价降幅9%，成交总价降幅小于成交建面，供地质量也有所提升。
2）得益于供地质量提升，各能级平均楼板价均同比显著增长。（略）
3）一季度平均溢价率达到11.4%，达2021年下半年以来新高。分月来看，1、2、3月平均溢价率分别为8.7%、11.3%和17.1%，逐月攀高，市场信心持续提振。多地拍出高总价高溢价地块，譬如1月2日，北京海淀朱房29号和30号地块同日开拍，均为不限价、无指导价且价高者得。29号地块经过170轮报价，成交总价91.52亿元，溢价率17.33%，平均楼板价约8.9万元/平方米。30号地块竞争更为激烈，经过247轮报价后，以 90.4亿元摘得，溢价率25%，平均楼板价9.5万元/平方米。两地块位于北五环，距离中关村车程在6公里左右，周边商业、公园等配套较为丰富，临近二手房价格在13万元/平方米左右。而在2月份的上海的一批次土拍中， 4宗宅地溢价率均超过10%。其中杨思宅地吸引了6位竞买人参拍，76轮竞价后成交，该地块容积率2.5，起拍价38.2亿元，由越秀地产以50.9亿元竞得，溢价率33.4%，成交楼板价约7.5万元/平方米。
杭州、成都等核心二线城市也频频拍出高溢价地块，譬如2月份杭州城东新城板块，二度刷新了板块的楼板价纪录，该板块地处杭州主城，临近京杭大运河，且各类商业、交通、医疗、教育资源丰富，二手房挂牌价普遍在6万元/平方米以上。2月20日土拍中，城东新城48号地块经过77轮土拍，溢价率54%，成交总价10.8亿元，平均楼板价4.7万元/平方米，刷新了板块的宅地楼板价纪录。短短5日之后，城东新城再度迎来土地出让，46号地块更是拍出了72.5%的溢价率，以5.07万元/平方米的楼板价，再度刷新了板块的宅地楼板价纪录。
非热点二线城市土拍也有所回暖，如3月份沈阳浑南区迎来了暌违已久的高溢价土拍，一宗低密宅地拍出了17.5%的高溢价率。该地块起拍底价5.9亿元，经过60轮竞拍，由中海以6.9亿元竞得，成交楼板价7050元/平方米。该地块位于浑南区长白南片区，商业、生态配套成熟，再加之1.2的低容积率，是近两年来沈阳住宅地块的最低规划容积率，预计将打造为高端低密改善类住宅。目前地块附近高品质住宅在售均价在1.6万元/平方米左右。
02
北京高居金额榜首，TOP10中上海、杭州、成都、苏州平均溢价率超20%
从成交金额TOP20城市来看，一线四城均入榜，北京以608亿元金额高居榜首，杭州、上海分列二、三位，成交金额均超300亿元形成第二梯队。二线有9个城市入榜，除成都、西安外，均位于东部沿海省市。三四线城市有7城入榜，分别为常州、扬州、南通、威海、保定、海门、徐州，大多数来自于江苏。其中常州以112亿元超过西安，排在第5，主要是由于2024年末常州供地节奏变化，往年大量在年末12月成交的土地“延期”至2025年1月，导致常州一季度土地成交规模大幅增长。从常州2025年2、3月土地交易量来看，仍然保持着三成以上的同比降幅。
热度方面，得益于供求预期的改善，核心城市土拍热度明显回升，在TOP10城市中，有5个城市平均溢价率超过10%，其中杭州、上海平均溢价率更是分别高达39%和32%，成交了大量高总价高溢价地块。一季度上海招拍挂市场共成交了5宗10亿元以上总价的土地，溢价率全部高于15%，其中虹口区89亿宅地溢价率更是达到38%。杭州表现更为突出，一季度招拍挂市场共成交了28宗宅地，其中20宗宅地溢价率超过20%，城东新城、湖墅、临平经开等热点板块，更是有7宗地块溢价率超过50%。
03
预供地控量提质成主流，预期管理强化市场信心(略)
04
企业投资筑底回稳中，央企积极拿地同比显著增长
2025年，在土地市场持续供应优质地块、放松投资门槛的推助下，企业投资呈现筑底回稳势态，整体仍处于谨慎状态，投资集中度进一步走高。
从投资百强总量来看，截止至2月末，新增货值、总价和建面百强的总额分别为3934亿元、1540亿元和2753万平方米，同比均表现为上涨，涨幅分别为9%、13%和2%。
百强门槛值方面，2月末新增土储货值百强门槛值为9.1亿元，同比下降9%，但降幅比1月末收窄23个百分点；新增总价百强门槛值为3.9亿元，同比提升43%，新增建面百强门槛值为13.1万平方米，同比微增21%。
前两月在大多数房企投资仍未启动，相比之下国央企投资积极性显著突出：1-2月份投资金额超过百亿的企业共有8家，其中7家均为国央企，包括华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口等。
且5家央企投资同比均出现大幅增长。一方面是止跌回稳过程中改善型需求表现亮眼，央企投资提前“抢跑”，聚焦核心城市核心地块，一季度拿地并能在年内能形成可售货值，也是央企一贯投资风格；另一面，与核心城市供地节奏、质量密不可分，尤其是部分核心区地块高溢价成交，中小房企想要捡漏难度颇大。
展 望
05
土地市场先行构建发展新模式，2025积势蓄能夯实行业企稳基础
2025年一季度土地市场以“缩量提质”为核心特征，为全年市场奠定了“稳预期、强信心、促转型”的主基调。展望2025年发展趋势，随着政策端持续深化供给侧改革、需求端精准施策提振信心，叠加优质地块供给与企业投资意愿的良性互动，土地市场将在结构性分化中延续回暖趋势，并成为推动房地产行业向新发展模式转型的重要引擎。展望全年，土地市场发展将呈现三大核心特征：
一，供给侧改革深化，增量优化与存量盘活双轮驱动。中央“稳预期、促转型”的政策导向进一步明确，土地供给侧改革成效显著。通过存量商品房收购、闲置土地收储等机制优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，既缓解库存压力，又为核心城市腾挪出优质土地资源。需求侧则通过构建“好房子”标准体系，推动新出让地块产品力升级，叠加降息、税费优惠等促消费政策，购房者预期持续改善。政策端的双向发力，既保障了土地市场的稳定运行，又为市场注入了长期健康发展动能。预计二季度核心城市土拍热度将保持高位，高总价、高溢价地块成交常态化，市场信心进一步巩固。
二，核心城市引领效应强化，结构性热度向纵深传导。京沪杭蓉等核心城市一季度频现高热地块，溢价率创2022年以来新高，反映出优质资源的稀缺性与市场价值重估的强烈共识。北京、上海50亿以上高总价地块仍以高溢价拍出，杭州核心板块溢价率突破70%、5日内接连刷新地价纪录，印证核心城市土地价值韧性。随着“人地挂钩”“增存挂钩”机制深化，核心城市供地将进一步向主城优质板块倾斜，低容积率、配套成熟的地块占比提升，推动土地资源向高品质开发集中。同时，核心二线城市如成都、苏州土拍热度攀升，沈阳、宁波等城市亦出现局部回暖，表明市场信心正从核心城市向更多城市的优质板块扩散。尽管年中三四线城市供地占比季节性上升可能拉低整体溢价率，但优质地块占比提升将支持土拍热度延续，2025年有望成为2022年以来土地市场热度表现最佳的一年。
三，企业投资聚焦核心，国央企引领行业新生态。二季度房企投资将延续“央国企主导、核心城市聚焦” 的特征，从企业层面来看，国央企和个别民企将成为土地市场的主力，尤其是竞争优质地块的绝对主力，中小型房企投资则将持续本地化、深耕化；从城市层面来看，核心城市与非核心城市热度进一步分化。此外，收储专项债券的落地和收储行为的实施，将会进一步盘活存量土地、一定程度降低房企的债务压力和激活重新投资的需求，一定程度上对土地市场产生积极影响。政策的持续支持和惠及面持续增大、民企的参与度提升、以及销售端的回暖，将是土地市场重回正轨的主要动力。
随着积极因素的不断积累，市场预期与行业转型将形成正向循环。土地市场的量价企稳与热度分化，本质是行业从“高周转”向“高质量”转型的必然结果。核心城市土地稀缺性溢价、产品力导向的定价机制、企业精细化投资策略，共同推动市场进入更可持续的发展轨道。土地端的回暖也在逐步传导至销售端，一季度核心城市改善型项目去化加速，印证市场信心修复。随着“以销定投”“以人定地”机制深化，土地市场与住房市场的联动效应增强，2025年房地产行业有望加快构建“供需平衡、风险可控、创新驱动”的发展新模式。
总体而言，2025年土地市场将在政策护航、核心引领、企业转型的多重作用下，走出“总量可控、结构优化、质量跃升”的复苏路径，为房地产行业长期稳定发展注入确定性。
柒
城市篇
新房“止跌”二手“稳增”，城市K型裂变加速
2025年一季度，整体楼市止跌回稳：一方面供应持续缩量，恰逢传统春节假期，房企推盘积极性本就不高，加之部分城市因供给节奏问题面临缺货断档，整体推货量同比下降约3成；另一方面，新房成交企稳回升，1-2月修复至去年同期水平，3月预期同比正增1成，沪深等新政利好型城市短期内热度延续，二手房韧性请于新房，热点城市与新房高度趋同，刚需刚改客户还在持续入市。
预判二季度，我们认为，4月或将延续3月弱复苏走势，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但考量到去年高基数影响，同比持平或小幅微增，累计同比维持正增。各城市分化行情预期延续，核心一二线城市持续分化，京沪深杭蓉等供给导向型城市，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应；穗汉宁等后续成交有望延续弱复苏；福州、南宁、昆明、长春等高库存问题短期难解，整体去化难言乐观。三四线城市成交规模将延续筑底行情，二手仍将分流新房客源，“以销定产”致狭义库存低位持稳。
总 结
01
新增供应：一季度同比降3成供给约束显著，京杭长庐等点状放量
2025年一季度全国商品住宅供应疲软，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，前2月115个重点城市新增供应1819万平方米，同比下降29%，较2024年四季度月均降幅也达到了44%。
根据30城同比跌28%数据预估百城3月同比跌25%，3月供应预期达到1372万平方米，环比上升153%，一季度累计同比降幅约3成。
不同能级城市前2月月均供给量均不及去年同期，一线韧性较强，同比降幅仅8%；不过与去年四季度月均对比还是有大幅回调，主要是受到季节性和供给节奏影响；三四线仍处于供应低迷期，返乡置业预期一般，前2月同比下降34%，较去年四季度月均降幅也达27%。
结合重点30城3月预估数据不难看出，虽然供应触底反弹，3月单月环比上涨153%，但一季度整体供应量较去年同期仍降25%。“以销定产”模式下，一线3月供应环比涨幅276%显著好于二三线133%，不过因去年基数较高，一线无论是单月同比还是一季度累计同比仍显著高于30城平均。
根据不同城市新房供给表现，大体可分为以下几类：（1）北京、杭州等新政利好型城市，短期内房企供给热情依旧较高，整体供应规模与去年同期基本持平；（2）长沙、合肥、宁波等二线城市迎来结构性增长，一季度累计同比增幅均在3成左右；（3）济南、东莞、珠海等二三线城市供给“塌陷”，3月新房供应规模均不足10万平方米，同环比齐降，一季度累计同比跌幅均在4成以上。
02
新房成交：一季度同比正增止跌企稳，一线增幅超3成“独领风骚”
2025年一季度楼市成交“筑底企稳”，延续弱复苏走势：1-2月传统春节假期迎季节性回落，但成交规模基本与去年持平：前2月115个重点城市商品住宅成交面积2930万平方米，同比持平去年，月均较2024年四季度月均降幅为45%。
根据30城同比增7%预估百城3月同比增5%，3月成交预期达到2304万平方米，环比上升65%、一季度累计同比增幅约2%。
分能级看，一线韧性较强，前2月同比去年增长35%，增幅在不同能级居首；三四线“返乡置业”成色一般，成交同比不增反降。各能级城市与去年四季度月均相比均出现了大幅回调，一线新政效应递减叠加春节假期，前2月月均成交较去年四季度月均大幅回调54%。
3月得益于供给放量、房企营销力度增加，迎来局部“小阳春”行情：3月30个监测城市成交规模为1270万平方米，因2月基数较低，环比大涨85%，同比增长7%；一季度累计同比增幅约1成。
分能级来看，整体一线韧性强于二三线城市，一线3月单月环比翻番，同比和累计同比增幅均在3成以上，增幅显著高于二三线，主要得益于新政余温刺激潜在需求释放，加之适销对路楼盘入市，也使得整体成交规模仍处于阶段性高位。而二线和三四线城市小阳春成色相对一般，成交量与去年持平，更多是局部复苏，一季度同比正增的除了前期热点成都之外，更多是前期深度调整的南京、武汉、宁波、合肥、长沙、佛山等经济、人口基本面较佳的二三线城市。
03
二手成交：韧性好于新房，京沪深蓉杭等“领涨”一季度同比3城
2025年一季度，30个重点监测城市二手房累计成交面积预计为5300万平方米，累计同比增长21%，较去年四季度下降19%。
按月来看，二手房成交呈U型走势，1月高位回落，2月持降但降幅收窄，3月阶段性回升，环比增长48%至2212万平方米，同比增长20%，“金三”二手房市场表现总体好于去年。
从城市维度来看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二线城市同比仍保持2成以上正增长，整体韧性较强。相较而言，重庆、合肥等弱二三线城市同比基本与去年持平，涨幅均在5%以内，二手房市场暂无明显起色。
对比一二手房市场，一季度二手房成交仍然强于新房，重点城市二手房成交份额继续扩大。诸如北京、上海、南京、长沙、南京等城市二手房成交占比跃升至7成以上，较2024年同期稳中有增，京沪主要源于新政刺激，限购松动+低利率刺激刚需入市；长沙、南京、长春等城市购买力持续降级，加之二手房业主短期降价策略，刺激一波刚需刚改集中入市。
04
房价：70城一二手房价同比降幅收窄，房价高地京沪杭等持增（本节有删减）
从CRIC监测的2025年1-2月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，受改善需求支撑的一线和强二三线城市房价相对稳定，三四线城市房价稳步回调。
一线及长珠三角城市占据房价高点。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过近期受供给结构和市场小幅降温影响，深圳房价同比微降5%，而京沪持增2成左右，义乌、厦门、广州、东莞、杭州、珠海位列第二梯队，房价在3-3.5万元/平，其中厦门、广州、东莞均出现稳步回调。
变动情况来看，涨幅较大的主要集中在内陆强二线和东南沿海二三线，诸如长沙、成都、宁波、杭州、泉州、珠海等，究其原因，主要是受高端盘成交占比上升影响，对于这类城市而言，当前主要依托中高端改善需求支撑，以销定产模式之下，高端盘供需两热，结构性拉升了房价。
而前期需求透支和基本面较弱的二三城市整体房价进入回调期，譬如惠州，因前期供应过量，短期内库存高企问题难解，整体房价降幅高达20%，在不同城市中居首，厦门、昆明、长春、西宁、哈尔滨等二线城市同样面临深度调整，同比降幅在10%以上。
05
新房库存：缓步下行不足4.9亿平，一二线消化周期降至20个月（本节有删减）
2025年一季度因供给节制+成交筑底企稳，狭义库存仍处下行通道。据CRIC监测数据，2025年2月末百城商品住宅库存量仅48724万平方米，环比下降1%，同比下降6%。
从百城去化周期变动来看，缓步下行趋势初显，据CRIC监测数据，2月百城去化周期基本持稳26个月，环比微降2%，同比上涨26%。不同能级城市皆呈现环比回落，同比持增态势，一二线持稳20个月，三四线去化周期仍在3年以上，去化风险显现。
具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为12.8个月，供给导向型特征显著。深圳降至16个月，同比降4成，整体库存风险可控；北京、广州去化周期均在20个月以上且同比分别增19%和15%，库存风险依旧较大。
二线城市中，长春去化周期高达3年，与之相对应的是，杭州、合肥等库存消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过20%的城市主要分为以下两类：一类为合肥、西安等短期市场转冷城市，还有一类为长春、重庆等弱二线城市。青岛、昆明、厦门等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。
三四线城市整体库存形势较为严峻，半数城市库存消化周期超过30个月。除了淄博、运城等内陆城市之外，还有惠州、江门、无锡等东南沿海城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。
展 望
06
供应：二季度预期环比正增，沪深杭等高端放量，三四线降无可降（略）
07
成交：环比正增延续复苏，京沪深杭蓉等恒热，汉宁等企稳回升
预判二季度新房市场，我们认为成交总量规模或将缓步复苏，绝对量好于一季度水平，同比持平或小幅微增，累计同比保持正增长，延续弱复苏走势。
分城市来看，核心一二线城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延续高位震荡行情，未来成交放量程度主要取决于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；广州、武汉、南京等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、昆明、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。
三四线城市成交规模将延续筑底行情，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，楼市成交规模难有显著表现。
预判二手房市场后续走势，我们认为，成交仍将延续稳中有增态势，市场份额占比仍将进一波上升，回暖程度好于新房是大概率事件。一方面，当前二手房价基本已处于阶段性底部，与新房房价差距拉大，也使得性价比凸显；另一方面短期来看，降首付降利率等政策对于刚需客群吸引力依旧较大，短期内也将吸引一波存量需求入市。
08
库存：“以销定产”致狭义库存延续下行，沪杭庐等去化风险可控（略）
附表1：2025年1-2月115个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）
附表2：2025年1-2月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）
附表3：2025年1-2月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）
附表4：2025年2月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）
本文为《2025年一季度中国房地产总结与展望：土地、城市篇》删减版
排版 | 土木
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转自：克而瑞地产研究(cricyjzx)
