年后的上海楼市，火爆得让人意外。
土拍，新房，二手房全面开花。
持续爆量的二手房市场，蠢蠢欲动的次新房价格，
怂了好几年的房东们，这次也硬气起来了。
以内中环为例，绿地海珀外滩、大宁金茂府、张江汤臣豪园，花木绿城锦绣兰庭，这些次新房价格已经松动了。
蔓延至外环外，一些房东的心态也开始飘了。
七宝，涨价了
经过我们的市场观察，外环外一哥—七宝，最近二手房的价格蠢蠢欲动。
一些小区，房东新挂牌的单价竟比小区均价高出约20%。
东方花园二期，136平的3房2卫，3月份刚成交的价格是1053万，挂牌价1060万；
新增1套同户型的，挂牌价1280万，单价9.3W，直接拉高了小区均价。
89平的2房1卫，更猛，最新售出的1套挂牌价是788万，3月初房东把850万的挂牌价上调至900万，这心态得有多好啊。
七宝的标杆楼盘，皇都花园二期，目前小区挂牌均价8.78万/平。
新挂1套127平的2房2卫，10.8万单价，直接拉高了小区均价。
大户型房东心态也很好，3月中旬将挂牌总价上调50万，涨幅4%。
三佳花苑，小区目前挂牌均价6.16万/平。
新挂牌的40平的2房1卫，7.9W单价，拉高了小区均价。
不过该小区40平左右1房，成交单价从去年10月到今年2月一直在跌。
底气从何而来？
在止跌企稳态势还不明朗，市场普遍还是以价换量的情况下，
七宝的房东逆势上调挂牌价，底气到底从何而来？
说到底，这些房东的卖点无外乎品质+配套。
论自住品质，外环外的扛把子，毫无疑问是七宝、莘庄和古美。
但莘庄因为发展太早，次新小区只有天荟，可提供的选择不多；
而七宝的住宅则以次新房为主，只要避开飞机航道，居住体验还是更胜一筹。相较于古美，也更具价格优势。
论配套，七宝的配套和市区相比也没有太大差距，甚至还能碾压一些市区板块。
七宝有两大王牌，教育和商业。
先说教育，这是中产客群的软肋。
众所周知，闵行是鸡娃强区，这里的学校处于上海郊区鄙视链的最顶端。
而七宝更是闵行的佼佼者，稳坐外环一梯队。
七宝有闵行最强的高中——七宝中学，上海高中八大金刚之首。
近年来，七宝中学已经超越一众八大和四校分校，几乎要跃升为“四校级”的高中。
2024年，七宝中学488人参加高考，清北复交率达37.5%，985率达61.06%，综评率达96.51%。这份成绩让七宝中学“准四校”的名头越发响亮起来。
关键考生低进高出，这让不少家长戏称七宝中学是上海的“衡水中学”。
除此之外，七宝还有闵行最好的公办小学——明强小学（公办一梯队）。
有上海排名前三的私立小学——七宝外国语小学（民办一梯队）。
有闵行最好的民办初中——上宝中学和文来中学（二梯队）。
前面提到的涨价的几个小区，皇都花园，闵行最好的小学初中高中都在其周边，属于学区顶配住宅。
东方花园二期，三佳花苑，皆对口明强小学东校和七宝二中三中。
再看商业。
七宝领展广场是外环外罕见的优质大体量商场，餐饮和零售商业都达到了市中心的档次。
宝龙城也是市区级的大型购物中心，板块内另有七宝老街、卜蜂莲花等地可满足中低端餐饮和购物。
最后说说地理位置，七宝在版图上位于浦西地理位置的中心，去哪里都不算远。
轨交有机场联络线和9/10/12号线，以及在建的嘉闵线。
从七宝5站可进内环(宜山路)，6站到CAZ(徐家汇)。
综合来看，七宝凭借优质的中小学教育阵容、发达的商业配套以及浓郁的烟火气，综合优势非常显著。
尽管会受到飞机航道的影响，但依然对中产家庭极具吸引力。
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买家并不买单
房价跌了两三年，很多房东心里早就明白，即便是上海的房子，也并不好卖。
部分房东在下行周期中，为了赶紧把房子出手变现，含泪“割肉甩卖”。
可最近市场成交量好了一点，有些房东就坐不住了，纷纷上调挂牌价。
似乎对房价重演2008年、2016年那样的快速上涨行情充满期待。
然而，这种乐观可能只是房东的一厢情愿。
买家没有那么好糊弄，市场也没那么容易起飞。
虽然七宝部分小区的挂牌价有抬头趋势，
但买家并不愿意为现在这个价格买单。
从我们的市场监测来看，这些小区的成交价并没有涨。
甚至之前3月份涨价的一些房东在这两天又开始下调挂牌价了。
刚需群体不愿意出高价买房，那房价在短时间内也没有大涨的可能性。
3个月房子还没卖掉？挂牌没带看？降价没客户
最后
虽然在小阳春的刺激下，市场的主导权开始逐渐向房东倾斜。
但目前仍然是买家市场。
低总价刚需市场还在以价换量，
品质次新房也在消灭估值泡沫。
市场上不同区域，不同产品，冷热不均，分化剧烈。
当下这种博弈分化行情，是非常考验买卖双方心态的。
但对于真正想买房卖房的老百姓来说，其实是一件好事。
对于房东，只要你是基于市场价的价格卖房，你是能很快就出手的。
对于购房者，真的想买房改善，你略微加一点钱，房东必定经不住你的诱惑。
虽然现在的价格可能会比9月初的时候略微高一点，
但是这个和2021年相比便宜太多了，毕竟是30%以上跌幅后的价格。
市场如果真的是一味下跌，一味上涨那都不好。
因为单边市场是很容易让人焦虑的。
单边下跌房东焦虑，单边上涨购房者焦虑。
焦虑就容易犯错误，就容易动作变形。
像这种博弈市场，选择权都在你自己手上了，你可以去选降价卖房，加点钱买房。
一旦单边行情出现，必有一方丧失主动权。
要么是降价卖房房子还不一定卖得掉，
要么是加钱也未必就能买得到。
所以，希望每一个真正想卖房的房东和今年必买房的买房人，都能把握对自己有利的时机。
最后，希望大家2025年买房、卖房顺利，
遇到难题可以评论区留言或私信找我~
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
