2025年3月20日，住建部表态要坚决稳住楼市，强调房价、抵押品价值、银行资产负债表之间的内在联系。
2024年，某市一楼盘价格暴跌30%，引发了一系列连锁反应。银行紧急要求开发商追加抵押物，建筑商因工程款拖欠起诉开发商，导致开发商资金链断裂，烂尾楼出现，购房者也选择断供。这场局部危机暴露出楼市的敏感问题，房价每下跌1%，全国银行抵押品价值就会蒸发约数千亿元。当房价持续下行，银行信贷收缩如同多米诺骨牌般，逐渐向整个经济系统传导，影响市场、主体和预期的稳定。
某市在2024年通过专项债收购存量土地的政策，成功化解了某头部房企200亿的债务危机。这种做法本质上是用政府信用置换市场信用，避免抵押品价值崩塌引发系统性风险。
然而，2024年全国土地出让金同比下滑21%，超过三分之一的城市土地出让金不足10亿元，地方政府对土地财政的依赖，已经从推动发展的“发动机”变成维持生存的“呼吸机”。例如某市2024年土地流拍率高达40%，最终通过定向出让和国企托底，才完成年度目标的80%。
这种“左手倒右手”的操作，本质是让地方国资平台的资产负债表来承接风险，也反映出政策在实施过程中似乎陷入了制造更大风险的困境，政策工具箱面临越用越危险的怪圈。
核心城市限购松绑后，某一线城市新房库存去化周期从12个月拉长至18个月。在严控增量政策下，2024年商品房新开工面积仍达7.3亿平方米，白名单房企融资规模达4万亿，但TOP10房企销售额却同比暴跌三成。这种政策组合拳制造了经济学教科书级别的悖论：要维持土地出让金就必须持续供地建房，但供给过剩必然会压制房价，反过来又会侵蚀土地价值。
楼市正呈现“冰火两重天”的局面，一线城市深圳在2024年末豪宅成交量爆表，某单盘销售额突破百亿；而在其他非热门城市，某三线城市库存去化周期达43个月，开发商被迫以房抵债。这种分化暴露出更深层次的矛盾。
稳楼市本质上是稳住核心城市，但1.3万亿超长期特别国债需要汇集全国资源，导致政策资源分配陷入零和博弈，土地财政替代方案也存在诸多问题。房地产税短期内难以落实，2024年全国人大常委会通过房地产税试点延期决议，就暴露出替代方案的脆弱性。
以重庆试点为例，2024年房产税收入仅占财政收入的1.7%；上海试点2024年房产税收入仅占财政收入的2.8%。财政部数据显示，即便在全国推行房地产税，年均收入上限仅1万亿出头，远低于每年数万亿的土地出让金收入。这种量级上的巨大差距，注定了土地财政转型面临重重困难。
许多省份发放购房消费券，却遭遇三重不利影响。
一是开发商同步取消原有优惠，变相吞噬政策红利；
二是省内其他城市购房需求被省会吸走；三是消费券需配套财政资金，但实际杠杆率不高。
此外，人口结构变化也给楼市带来巨大冲击，新生人口越来越少，正在改写楼市底层逻辑，造成需求断层。预计到2035年，主力购房人口（25至44岁）相比2025年将减少7000万至1亿。日本的经验表明，劳动年龄人口每减少1%，房价中枢就会下移2.3%，房地产的资产价值需要重新评估。
当去杠杆需要借助更大杠杆时，会发生什么呢？留给大家思考。
