房价跌到底了没有？现在能买吗？已经持有的要卖吗？
有人说，现在一线城市的租售比已经超过了10年期国债收益率，房价差不多见底了。但事实真的如此吗？
最近评论区问房子的人很多，毕竟和每一个人的切身利益直接相关。所以我就做一期内容，统一回复一下大家。
因为房价租售比超过10年期国债收益率，就说房价见底了。我只能说这是一个必要，但不充分的条件。
我们先做一个全球的横向对比，这里需要引入一个概念，房价收入比就是所在城市一套中等价位住宅的总价，除以当地的人均可支配收入。
统计出来的数据显示，国际一线城市平均来看，需要一个人当年收入的16倍左右才能买一套房子。但是二线城市就低很多，需要当年收入的10倍左右就可以买一套房子。
反观我们国内则远远高于这个数字。即便像我的老家陕西省咸阳市这样的四线城市，平均房价8000块每平米。按照2024年当地人均可支配收入47000元计算，也需要当年收入的17倍。
才可以买到1个100平米的毛坯房，而像北京、杭州、成都这样的一二线城市，则需要更高的倍数。所以横向参考全球主要城市的标准，房价收入比依然很高。
接着我们再来做一个纵向对比。在2017年房地产泡沫之前，咸阳市的平均房价一直维持在4500左右，和当地的收入水平基本相符，收入比为10倍左右。但是进入房地产牛市以后，房价直接翻了两倍多。而作为二线城市的西安市则更恐怖，直接原地翻了翻倍。
在最疯狂的2018年，售楼部堪比春运的火车站，买家只要上午稍有犹豫，下午房子就被别人买走了，自己只能拍大腿。当然，最勇敢的还属深圳，直接涨了将近4倍，秒杀所有小弟。
当时很多人担心，现在不买以后就更买不起，工资肯定没有房价涨得快，而投资房产的人则期待下一个接盘者能以更高的价格买走自己手中的房子。再叠加上棚改货币化，最终造就了这场轰轰烈烈的房地产大牛市。
那今天我们冷静下来看，2017年到现在，房价涨了1倍多，那我们的收入是否也涨了一倍多？我相信这个答案是否定的，可能很多人的收入又回到了2017年的水平。那么这里就有一个问题，靠什么来支撑这一倍多的房价涨幅呢？
这时候我们再看现在房价的租售比已经超过了10年期国债收益率，房价就见底这个观点。这里可能忽视了另一个事实，就是如果房子失去了金融属性，也就是失去了低买高卖赚差价的可能性，只是作为持有收租的投资行为来说，这笔生意是亏本的。
因为房贷利率3.1%，租金回报率就算2%，每年还要亏1.1%，应该没有人愿意做亏本的买卖，这里边还要承担装修成本，考虑到固定资产不容易变现以及后期折价的风险。
而参考国际其他城市，一般租售比是可以覆盖贷款利息的，而且还是在加息以后的利息。如果是在2019年以前买的房子，贷款利率更低，也算是一种普惠性的居民福利吧。毕竟住房按揭贷款的坏账率也很低。
所以说十年期国债收益率不是一个好的参考指标。如果说一定要找一个参考指标的话，我认为房贷利率可能是一个房价企稳的信号。至少租售比要等于房贷利率，可以不赚钱，但不能亏钱。
参考欧美国家，现在的租售比差不多是可以覆盖房贷利率的，而且还赠送了一个免费的看涨期权。因为通货膨胀的原因，欧美的房价过去几年的涨幅差不多都是在30%到50%以上。
而我们的房价则是相反的，由于通缩的原因，房价平均跌幅30%以上，但是租售比依然不能覆盖房贷利率，房价收入比依然是欧美国家的2到3倍。可见，当时买入的价格是如此之高。
当然，我们今天房地产行业还面临库存增加、销售萎靡、烂尾楼、房地产企业陷入债务泥潭等等。因为前期的视频有过详细的分析，这里就不展开了。
最后我们做个总结，预计2025年房价有可能企稳的三个路径。
路径一，房价继续阴跌，带动租售比上升，直到追平房贷利率。
路径二，利率降下来，降低购房者的成本
