房价泡沫，没了！
楼市经过深度调整、房价连跌之后，到目前为止，房价泡沫已被挤完了。
衡量房价泡沫的指标有好几个，其中房价收入比非常重要。
今天我们来看一下，老杨监测的全国主要城市的最新房价收入比。
这里的房价是综合新房和二手房之后的市场化商品房价格，收入则来自统计局公布的每年城镇居民家庭人均可支配收入，面积按照 100 平米来计算。
通过这三个指标，就能得出房价收入比。
先看一下50个重点城市，房价总体走势。
2010年不足1万元每平米，2021年涨至21602元，2022年以来连跌三年。
这也是98年房改之后，进入本世纪以来，首次出现房价连跌三年！
50城房价收入比降至多年来最低
首先，我们看看全国 50 个城市的总体情况。
数据图表从 2010 年开始统计，2010 年房价收入比是 14 倍。
之后几年，随着全国楼市降温，房价收入比持续下滑，到 2015 年降到 10 倍。
2016 年全国楼市又开始升温，房价大幅上涨，到 2018 年房价收入比达到 13 倍。
2022 - 2024 这三年，房价大跌，而居民收入小幅增长，2024 年房价收入比回到 10 倍，与 2015 年持平。
从图表可以看出，房价大跌三年后，目前房价收入比已经回到合理区间，甚至低于合理值。
房价贵不贵，是个相对概念
对于很多收入少、没有积蓄的人来说，2020 年前后，想买的房子单价 1 万，当时觉得太贵了；现在房价跌到 6000 甚至 5000，还是买不起。
对这类人而言，房价 1 万和 5000 没有本质区别，因为都超出了他们的购买能力。
但对部分人来说，房价跌三成和没跌差异就比较大。房价不跌时他们买不起，房价跌了三成，努力一下或许就买得起了。
所以，我们讨论房价贵还是便宜，不能一概而论，不同人群、家庭和收入情况，结果完全不同。
接下来，我们再看看 2024 年度全国 50 个主要城市房价收入比排名前五和后五的城市。
排名前五的城市是：
深圳 28 倍、北京 24 倍、上海 22 倍、厦门 16 倍，杭州和广州均为 15 倍。
排名后五的城市是：
岳阳 5 倍、蚌埠 5.2 倍、贵阳 5.3 倍、呼和浩特 5.4 倍、长沙 5.4 倍。
很明显，高能级城市的房价收入比较高，低等级城市或较弱城市的房价收入比较低。
各位需要知道一个有点违背常识的点：不能简单地拿高等级城市和低等级城市进行对比。
比如在北上广深这些高等级城市，部分年轻人买房的首付可能来自在外地的父母，而这些父母的收入并没有被计算在一线城市官方统计的收入范畴内。
有些朋友可能会疑惑：深圳房价收入比 28 倍，岳阳才 5 倍，难道深圳的房价泡沫比岳阳还小吗？
其实，我无法直接下结论，因为房价和房价收入比都是相对概念。
那么，该如何分析研究房价收入比呢？
我建议针对具体城市，把该城市过去多年每年的房价收入比数据进行对比分析。
深圳房价收入比28倍全国最高
以深圳为例，2010 年深圳的房价收入比只有 22 倍，2012 年最低跌到 17 倍。2015 年开始房价大涨，房价收入比也跟着上涨。
2020 年，深圳房价收入比达到最高峰 40 倍，当时在全国最高。据相关机构数据，这一数值比纽约、伦敦、新加坡、香港等城市还要高很多。
2021 年开始，深圳的房价收入比连续四年下滑，2024 年降到 28 倍。
这个数值是高是低？有没有泡沫呢？
28 倍高于 2015 年及之前的很多年，但低于 2016 - 2023 年的数值。
从相对意义和动态平衡来看，我认为目前深圳 28 倍的房价收入比处于相对合理的区间。
也可以说目前深圳房价泡沫已经挤完，房价趋于合理，再大幅下跌比较困难。
通过本文，老杨不仅给大家分享了一些数据，还告诉大家如何正确看待房价收入比这一重要指标。
希望大家能从中得到启发，恳请老铁们点个赞，顺手转发一下。
