拆拆拆！海珠新中轴旧改，简直跑出火箭速度！
前有赤岗江海段，新港商业城开拆，多个产业园赶在最后限期搬迁。
后有康鹭片区一期7地块开拆，红卫村、东风村拆补方案敲定，首开区和安置户型流出。
如此频密的征拆节奏，是近几年海珠旧改未曾见过的新局面。
｜图源：粉丝群
壹
整个海珠新中轴共分为7大片区，涉及6个城中村、8个旧城及20个旧厂。
其中推进速度最快的是赤岗江海段和康鹭片区，以及红卫、东风和三滘村三大做地项目。
｜广州楼市发布 制
赤岗江海段
赤岗江海段从2025年至2027年，将分三个阶段完成土地征收。
来自楼市君新中轴旧改分享群的最新消息，新港商业城已开拆。
早前有工作人员，把商场和酒店的空调拆卸下来。
从粉丝传来的现场情况来看，新港商业城以及周边道路已全部围蔽起来，吊机已进场，建筑主体里面传来阵阵敲打声。
｜新港商业城现状
｜图源：粉丝供图
据楼市君了解，新港商业城内部已断水断电，基本完成商户清租。
周边未纳入旧改范围的商户表示，旧改征拆对生意影响很大，已经在附近的万达广场找好新铺面，近期也会搬离。
｜新港商业城
｜图源：粉丝供图
沿着新港商业城往里走，产业园区正在陆续搬迁。
临近3月31日的最后清退日，华军科创谷虽然被围挡围蔽，楼市君仍看到有公司正常办公，停车场几乎停满。
｜华军科创谷
｜图源：粉丝供图
一路之隔的ING文化谷，纽得赛科技公司门口，大包小包正在着手搬迁。
｜纽得赛科技
｜图源：粉丝供图
康鹭片区
康鹭片区近期迎来大动作，一期再有7个地块同步启动拆卸，标志着康鹭旧改迎来全面提速阶段。
本次拆卸的7个地块原为恒业丰针车城、康盛纺织城等7个批发市场，总建筑面积达35万平，计划在下半年开工建设。
｜康鹭片区拆卸现场
｜图源：凤和更新改造
此前，这些批发市场占地面积广、租金价值高、占据规划路位多，拆卸难度较大。
从去年下半年起，仅用了6个月时间，康鹭片区完成了共1547户租户全部顺利清租，整体推进有了实质性进展。
而一期F37、F57安置房地块早在2024年已率先动工。
有群友分享康鹭片区F37首建区地块拆卸进度神速，基本已完成地面平整，多台挖机加速日夜施工。
｜康鹭片区F37地块现状
｜图源：粉丝供图
东风村
楼市君收到东风村民爆料，近期将有工作人员在D6地块红线范围内，开展征收动迁工作。
村民还给楼市君分享了一份东风村宣传手册，包含旧改补偿标准、首开区和安置房户型都有详细介绍。
｜图源：粉丝供图
据下发文件，东风村一期采取拆除重建的改造方式，改造范围划定7个地块约17.5公顷，其中D3、D6、D12为安置地块。
值得一提的是，D1地块规划为商业用地，就是最先曝光的广州大道南1218号地块。
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除此之外，还详细介绍了回迁房面积和户型，以65-110-130平为主。
D3、D6地块规划3栋住宅，D12、D13地块规划6栋住宅，层高为43-48层。
结合如今回迁房户型设计来看，楼市君猜测大概率也会采用户型新规设计，使用率能接近100%。
｜图源：粉丝供图
旧改进度频频刷新，海珠旧改仿佛是在集体冲KPI。
清租产业园、加速清拆、出台拆补方案...海珠新中轴片区已经形成了连片开发之势，动作将会越来越快。
贰
海珠新中轴片区涉及旧改众多，各村征拆补偿方案各不相同。
楼市君整理了新中轴各片区旧改补偿一览，方便大家了解。
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赤岗江海段的住宅属国有土地，征拆补偿比做地项目以及城中村旧改的补偿标准都要高。
楼市君曾第一时间报道过，客村“住学商”大规模征拆，补偿标准最高4.7万/平。（戳回顾：）
以最高标准的框架结构为例，弃产最高能补偿4.7万/平，加上临迁费、搬迁费、生活补偿等，到手还会更高。
另外还有传出，海珠新中轴国有土地房屋的补偿标准，有可能提高至5.6万/平，对标荔湾芳村，还有待官宣。
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从楼市君统计的数据来看，新中轴片区同比其他中心区的国补还是有一定差距。
比如海珠湾隧道工程的征收补偿标准最高为7.7万/平，越秀区的国补为7.02-8.6万/平不等。
若国有土地上房屋征拆标准提升至5.6万/平，对各位海珠街坊也是一大利好。
｜海珠、越秀、荔湾国补标准
｜图源：粉丝供图
海珠巨无霸旧改项目，康鹭片区补偿方案也经过多次修订。
村民可按现状证载合法建面或建基面积*3.5核定回迁面积，弃产最高补偿2.5万/平。
非村民有证超出280平的部分，弃产最高获得1.68万/平的补偿，或可按1:1回迁产权公寓。
｜图源：粉丝爆料
做地模式下的红卫村和东风村，近期先后公布了完整的补偿方案，两者基础安置面积都是定在了280平。
以东风村为例，合法面积最高补偿280平，超出部分可以按1.88万/平回购公寓，弃产最高为1.88万/平。
｜图源：东风村宣传手册
楼市君举个例子，东风村某村民实测面积400平，其中合法产权面积320平，2009年12月31日前建成的无合法产权面积80平。
最终补偿到手的有280平安置房、40平产权公寓，以及163.53万的拆迁款项。
｜图源：东风村宣传手册
在新中轴做地模式下，红卫村和东风村采取“依法征收、净地出让”新改造做法，优先建设安置地块工程。
三滘村的补偿方案还未官宣，楼市君猜测大概率会参照上述“280方案”推进。
目前三滘启动区以旧村居和集体物业为主，华南鞋业城已启动征拆，相信补偿方案已在路上。
｜三滘启动区
｜图源：广州海珠发布
位于海珠新中轴南端的沥滘村，是新中轴最早启动的片区，在2019年正式开拆，距今已有6个年头。
沥滘旧改当年的拆补方案，可以说是无限风光。
就安置补偿来说，沥滘村民房屋补偿标准实行“拆一补一，最高4层”，弃产部分最高补偿1.5万/平。
值得一提的是，沥滘旧改的回迁指标都是住宅，而不是像康鹭片区的回迁公寓。
｜沥滘旧改展厅
｜广州楼市发布 摄
但由于珠光集团的资金运转和债务问题，沥滘旧改已停滞多时，去年底被曝引入中信城开合作建设开发。
想要贯通整条海珠新中轴线条，难度不小。
不过，从开年和近期旧改进度来看，海珠旧改呈现多点开花，大刀阔斧推进旧改的决心很强。
在今年海珠区高质量发展大会上，多次点名新中轴旧改以及新模式的康鹭、三滘、东风村旧改。
海珠新中轴的推进对广州而言非常重要，一方面要在全运会开幕前，加快推进新中轴绿轴示范段。
｜海珠区绿地系统结构规划图
｜图源：海珠区国土空间总体规划
另一方面，广州面向全世界发展产业、抢人才，新中轴线的连片开发既能很好提升城市形象，又能带动产业结构转型升级。
最新流出的资料可以看出，海珠新中轴定位明确，发展潜力是世界级的。
“打造全球活力城市复合发展中脊、面向世界人人可享的城央舞台。”
在海珠打造一个“世界级城市会客厅”，预计投入400多亿，目标就是达成高起点规划，中轴线向东西两侧沿线辐射带动。
未来将新增约60-70万平新产业规模、约107万平商业及办公空间，直接带动就业人口约5.22万。
｜广州新中轴海珠段效果图（最终以政府批复为准）
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