颐海澐颂售楼处。吴静/摄影
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
3月份的北京，楼市“小阳春”行情正在海淀区域上演。
先是3月16日，位于海淀永丰的颐海澐颂开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元；随后海淀功德寺板块的和樾望云、和樾玉鸣于3月21日同时开盘，当日售出超1000套，总成交金额152亿元。
《中国经营报》记者近日走访海淀区热门楼盘了解到，在愈加分化的新房市场，海淀区因资源优势吸引着诸多高净值客群，无论是销售端还是土拍市场，均呈现火热态势。
开盘劲销72.5亿元
3月16日晚间，北京市海淀区新盘颐海澐颂开盘30分钟即实现销售606套，销售额破72.5亿元，刷新了今年北京单盘开盘销售纪录。
该项目紧邻地铁16号线永丰南站，向中关村地区及主城核心区通勤十分便利。目前地块周边配套成熟，一站地铁即可抵达西北旺万象汇。
同时，项目邻近永丰产业基地、中关村软件园、航天软件园等众多研发基地，大量高新技术企业坐落于此，周边不乏高净值客群。
在项目售楼处，记者看到，不少来自海淀区的中青年客户前来咨询看房，销售人员一边向来访客人介绍楼盘，一边通过电话与意向客户确认预订的房源。
该项目共15栋住宅楼，752套房源，其中南区主要为97～124平方米三居和四居；北区主要为137～171平方米的大户型。
售楼处内样板间分别为117、137和166平方米，而主力户型110、123、124平方米以及去化较快的97平方米的小户型却没有做样板间。据置业顾问解释，这些户型基本上一开盘就被客户锁定。
在样板间内，记者看到，与当前北京市场上通过南向阳台+北向设备间面积赠送增加得房率不同，该项目仅南向有飘窗面积赠送，多个户型的实际得房率仅为78%。
值得注意的是，这个热销项目所在地块去年出让时曾“遇冷”。去年6月4日，海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）0411街区HD00-0411-0055、0058、0064、0072地块迎来竞拍，出让面积约8.95万平方米，规划建筑面积规模控制在22.25万平方米，容积率2.2。
其中，商品住宅用地占地约4.48万平方米，建筑规模约9.86万平方米。商服配套用地占地约4.47万平方米，建筑规模约12.38万平方米，占比高达56%。对于该地块，开发商需无偿代建1.39万平方米，其中包括公交中心站、社区卫生服务、养老服务设施等。
据了解，海淀区凭借教育、医疗、产业等优势资源配套，近两年出让的地块多为高溢价拍出。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，由于地块配有大量自持和无偿移交的建设面积，当时对房企吸引力一般。仅北京海开控股（集团）股份有限公司（以下简称“海开控股”）、 琼海南洋瑞华房地产开发有限公司（母公司为北京京门兴海科技集团）2家国企参与竞价，最终由海开控股以79.17亿元价格竞得，成交楼面价35588元/平方米，溢价率1.5%。
公开信息显示，海开控股成立于1982年，是海淀区国资委一级监管的国有企业，长期深耕海淀区域，曾参与建设了多个大型公建项目，如海淀大剧院、四通大厦和知识产权大厦等。
去年5月底，在为颐海澐颂地块“托底”之前，其旗下公司还以42.3亿元竞得海淀区清河站北—安宁庄综合开发地块综合性商业金融服务业用地，后续拟打造中关村数字经济总部园。
颐海澐颂是海开控股第三个商品房项目，此前两个为圆明天颂和栖海澐颂，均位于海淀区。其中，圆明天颂项目地块为2004年所拿，项目于2021年11月开盘，总共238套房源，主力户型为230～290平方米五居和180～200平方米四居，目前已售罄，成交价11.5万元/平方米。贝壳平台显示，该小区近期有房源挂牌价超过20万元/平方米。
在圆明天颂项目获得成功后，2022年，海开控股联合中建壹品拿下永丰地块，由海开控股自己操盘打造了旗下第二个颂字系产品栖海澐颂。该项目占地面积约5.2万平方米，建筑面积19.8万平方米，规划建设887套住宅，目前已网签809套，成交均价8.2万元/平方米。
值得注意的是，去年11月颐海澐颂案名公布之时，恰逢栖海澐颂即将交房，当时部分业主因为项目降标减配曾向海开控股维权。
此外，尽管所处位置优越，不过颐海澐颂项目西侧直线约1公里处有一垃圾填埋场，社交媒体上有部分意向客户因此不利因素而对项目犹豫。
记者就上述问题联系海开控股方面，截至发稿未获回复。
区域内新盘扎堆入市
近两年，海淀区出让地块较多，该项目周边竞品环伺。去年7月25日，保利和北京建工联合体以89.01亿元竞得海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块，溢价率3.5%。住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。
该地块与海开控股所拿地块同位于地铁永丰站附近，分别在北侧和南侧。颐海澐颂距离永丰南站仅200米，而保利+北京建工所拿地块距离地铁永丰站超过2公里。
尽管拿地比颐海澐颂晚1个多月，但保利+北京建工在拿地后两个月左右便公布项目案名，为“保利建工·嘉华天珺”。
今年1月1日，永丰北地块成功取得首张预售许可证，共852套住宅，备案均价8.2万～9.7万元/平方米，并于1月13日晚间抢先开盘。
嘉华天珺分为2个地块，总占地面积7.9万平方米，东区容积率2.0，规划16栋6～15层的住宅；西区容积率1.7，10栋楼均为11层以下洋房产品，整体控高36～45米。首先拿证的是东区16栋楼。
在产品打造上，嘉华天珺主力户型为99平方米的三居和134平方米的四居户型。此外，项目还包括127平方米的高层房源，172平方米的平层大四居，以及少量88平方米的边户。
记者看到，该项目通过加大赠送面积，综合得房率在80%～88%之间。在嘉华天珺售楼处，置业顾问介绍项目时并不避讳与颐海澐颂之间的竞争。“我们88平方米的边户加上赠送面积，实际得房率为84%，性价比非常高。99平方米的主力户型，能做到南向三面宽设计，得房率在82%，从实用性来看相当于颐海澐颂110平方米的户型。”
与颐海澐颂752套房源一次性全部推出不同，嘉华天珺先拿小户型试水。1月13日晚首开预售410套，共锁定房屋322套，销售金额约31.66亿元。
北京住建委官网显示，目前嘉华天珺网签126套，成交均价85902元/平方米（销售指导价9万元/平方米）；颐海澐颂网签41套，成交均价89928元/平方米（销售指导价9.3万元/平方米）。
除上述项目外，区域内今年将迎来多个改善型项目入市。其中包括去年11月5日出让的海淀功德寺“双子星”地块。
据了解，2宗地块在出让时就备受关注。001地块由绿城以51.75亿元摇中，溢价率15%，楼面价约7.11万元/平方米，随后定名为和樾玉鸣，引入越秀一起开发；002地块由越秀以63.825亿元摇中，楼面价约7.16万元/平方米，随后定名为和樾望云，引入华润共同开发。2宗地块销售指导价均为10.5万元/平方米。
3月21日，2个项目同时开盘。和樾玉鸣首开卖出405套房源，成交金额67.08亿元；和樾望云开盘1分钟就斩获85亿元的销售额。
销售端热盘云集的同时，海淀区土拍市场亦十分火热。今年1月2日，朱房村棚改二期HD-0803-0029和0030地块出让，0030地块以90.404亿元由建发摘得，溢价率25.04%，成交楼面价95047元/平方米，成为当时北京单价“地王”。0029地块经过161轮举牌后由华润+中铁置业+招商联合体竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%，成交楼面价89234元/平方米。
3月18日，备受市场关注的海淀树村地块迎来出让，吸引10余家房企参与竞拍，最终中海以75.02亿元竞得该宗地，溢价率27.93%，楼面价约10.23万元/平方米，刷新北京单价“地王”。
根据北京2025年商品住宅用地推介会信息，海淀今年除树村地块以外，还有宝山棚改地块、半壁店城中村改造项目地块、四季青西郊机场周边及沿线城中村改造项目地块待入市，且都集中在上半年。
张凯指出，大量新盘涌入将会使得海淀新房市场竞争程度加剧，开发企业唯有从园林设计、会所打造、精装品质、“零公摊”、风雨连廊等各个细节方面入手，全方位提升产品竞争力，才能在市场中站稳脚跟。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）
