在房地产行业“黄金时代”落幕的哀叹声中，一场静默的革命正在发生。
3月26日，华润置地以一份极具里程碑意义的财报，向市场展示了“资产运营”如何成为穿越周期的密钥。
财报显示，华润置地经常性业务核心净利润首次突破百亿大关，占总利润比重升至40.7%，而开发销售业务毛利率虽承压，却在“精益化运营”中稳住了基本盘。
华润置地董事长李欣对这份成绩单的评价，是在华润置地创立30周年的重要时刻，华润置地交出了一份稳中精进的优秀成绩单。
确实，在当前的市场环境下，还能够有归母净利润255.8亿元，这难能可贵。
华润置地总裁徐荣在业绩会上表示，市场已进入精益化的发展阶段，对于华润置地而言，各方面的能力都需要去做好相应的提升，无论是精准投资、精细化运营、高品质的产品等，这些都需要提升。当同行还在为“卖房”焦虑时，华润置地已用“大资管思维”重构了游戏规则。地产下半场的较量，胜负手已从“土地储备”转向“资产运营能力”。
华润置地这份财报不仅是业绩结构的质变，更预示着一种新的行业范式——以资产全生命周期管理重构城市价值，而华润置地正成为这场革命的领跑者。
领跑地产大资管时代
华润置地交出了一份“跨越周期”的稳定成绩单。其通过一系列具体数据，证明了公司在资产管理上的强大能力，以及其在商业地产领域的领导地位。
去年，华润置地以2788亿元的营收规模创下历史新高，同比增长11%，实现归母净利润255.8亿元。公司整体财务表现依然稳健。
财报显示，开发销售型业务贡献营收2372亿元，来自一二线城市收入从2021年时约79%，提升至90%，反映出华润置地通过战略聚焦高能级城市，稳固住了业绩的基本盘。在结算均价方面，华润置地去年底为22262元/平米，同比上升24.3%。
图：华润深圳湾
华润置地首席财务官郭世清在业绩会上指出，华润置地2025年总可售货源5009亿元，其中89%位于一二线高能级城市，住宅产品占比77%。
根据施工及交付计划，华润置地的开发物业中，预计1934.7亿元将于今年结算。这为其2025年营收增长提供了坚实的基础。更重要的是，华润置地在经常性业务方面取得了显著进展，并带来利润结构的深刻变革。
经常性不动产业务（购物中心、写字楼、酒店等）营收233亿元，同比增长4.8%，毛利率却高达70%，成为利润的“压舱石”。加上轻资产（121.3亿元，增14%）和生态圈业务（62.2亿元），经常性业务总收入达416.5亿元，同比增长6.6%，占总营收的14.9%，利润贡献占比首次突破40%（达40.7%）。
这种转变表明华润置地已经构建了一个强大的经常性收入基础，减少了对传统开发销售业务的依赖。
在保持高增长的同时，华润置地同样注重财务健康。截至2024年底，公司持有现金储备1332.1亿元，同比增长16.5%；净有息负债股东权益比率31.9%，处行业低位；加权平均融资成本3.11%，创下了历史新低。标普、穆迪及惠誉维持BBB+、Baa1和BBB+的行业最佳信用评级，显示了资本市场对华润置地财务状况的高度认可。
解构百亿利润的增长密码
资本市场对房企的估值逻辑正在发生根本性转变：传统房企的估值模型依赖“销售规模×净利润”，但华润置地已悄然转向“持有资产价值×运营效率”。
2024年，华润置地购物中心实现租金收入193亿元，同比增长8.4%。经营利润与毛利率则分别提升至61%、76%，处于近年的高位。可以对比的是，2020年，华润置地购物中心经营利润率为47.9%，毛利率为71.9%。
得益于经营效益提升，华润置地在2024年购物中心EBITDA成本回报率从2020年时的8.8%，提升至9.5%。
在2024年，华润置地新开购物中心16座，平均出租率95.9%。华润置地在经常性不动产上实现了数量与质量的领先。
购物中心上的领先，是华润置地将商业运营标准化体系与区域特色深度结合的“精益化管控”。
图：西安万象城“生命之树”
从深圳大运天地的“文商体融合”到义乌天地的“社区生态圈”，华润置地通过产品创新打破传统商业边界，让资产从物理载体升级为流量入口。24年12月开业的西安万象城，首日客流量达到40万人次，销售额突破1亿元，社交平台话题量超过3亿，更是依靠过硬的实力和口碑，成为了引领商业进步和行业发展的现象级产品。
华润置地的转型，本质是跳出传统开发商的“重资产沉淀”陷阱。通过运营效率上的提升，创新驱动资产形态的裂变，再到通过资本化，让资产进入“自我增值”循环。
去年，华润置地资产管理业务规模达到4621亿元，同比增长346亿元，增速达8.1%。通过构建华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金两大公募平台，以及华润万象生活这个轻资产管理平台，华润置地大资管平台及能力稳步建立。
尤其是华夏华润商业REIT和有巢REIT上市，进一步打通了“开发-持有-退出”的资金链条。
截至2024年底，华夏华润商业REIT后复权收盘价较发行价上涨25.6%，涨幅在购物中心行业排名第一，连续四个季度现金分红合计3.15亿元；华夏华润有巢REIT后复权收盘价较年初上涨29.4%，上市至今累计分红1.17亿元。
华夏华润商业REIT也宣布进行扩募，计划将注入苏州昆山万象汇项目。华润置地首席产品官、董事会副主席张大为表示，华润置地未来会加快资本循环，通过公募REITs等金融化手段实现项目的退出，退出的这些资金用来对新项目投资，保持优质商业项目的投资强度。
REITs的上市将资产透明化，使持有业务的现金流和成长性被市场量化，推动华润置地整体估值上修。REITs不仅是融资工具，更是资产定价的“标尺”。华润置地的实践证明，“持有资产的运营能力×资本市场的认可度”，将成为房企估值的核心变量。
曾经让开发商资金沉淀的商场、社区商业，俨然成了“金矿”，只待用运营能力和资本杠杆撬动价值裂变。
华润置地方面预计，其经常性业务利润对核心净利润的贡献占比，能在2025年进一步提升到45%以上。
“华润置地模式”改写行业未来
大资管时代，谁定义城市未来？华润置地正在给出自己的答案。
华润置地的转型，本质是以“大资管思维”重构城市价值。在深圳南山，其通过统筹智慧运营、文化活动和商圈服务，打造了大型片区综合运营样板；在温州龙港，则以“新型城镇化建设”为核心，探索产城融合新模式；在三亚海棠湾，华润置地以“文商旅片区统筹”为核心，持续推动“文商旅”产城融合持续发展；而在深圳大运，华润置地则以“文商体建设运营”为核心，提升了城市的空间运营。
图：深圳华润城
这种“城市投资开发运营商”的定位，让华润置地超越了传统房企的角色，成为城市升级的深度参与者。通过“片区统筹”模式，华润置地将商业、住宅、办公、文化设施深度融合，不仅提升了项目自身的价值，更带动了整个区域的产业升级。
存量时代，华润置地用自身转型证明，资产运营能力才是存量时代的核心竞争力。下半场的生存法则已从“拿地速度”转向“资产运营效率”，开发商需要的不仅是“存量盘活”能力，更是要让“城市价值激活”。
张大为在业绩会上强调，华润置地会继续推动资产和资本的循环，持续提升资产的运营效率和现金流的创造，实现大资管业务在规模上和效率上的全面领先。
具体而言，华润置地会在加快资本循环、坚持城市深耕的战略、坚持轻重结合的策略、加大存量项目收并购的拓展力度以及提升资产的运营效率五个方面，全面推进。
从这个角度来说，华润置地给出了自己的一套可复制的方法论：聚焦一二线核心资产，确保基础收益安全垫；构建“私募基金+REITs”的双层退出通道，实现轻重资产平衡；构建数字化运营能力，将资产从“物理空间”转化为“数据资产”。
华润置地的年报，是一份关于“地产下半场如何生存”的宣言。在行业里的大多数玩家还困于下半场的转型在何方时，华润置地用百亿经常性利润证明：资产的终极价值，不在于拥有，而在于运营。
华润置地的转型不仅是企业战略的升级，更是对行业底层逻辑的重构。这将重新书写中国城市发展的剧本，从土地红利到运营红利，从开发商到城市服务商，这才是未来十年的真正战场。
