房子一旦追涨，回报率必然上升；但如果都杀跌，降价再狠，也没几个人敢拿存款开玩笑。
比如这两年的情况，市场扑朔迷离，虽也有人胆大抄底，但很多人是持币观望。
如今各种利好不断加码，这些人又有了新的担忧：今年不买房，3年后是“买不起”还是“大降价”。
这一期我们就来了解一下，对于这样的疑惑，当年李嘉诚给是怎么看待的。
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三年后房价跌破历史新低？
知名房地产专家经济学家李稻葵教授曾分析，未来三年房价会跌破“历史新低”。里面有几个原因：
第一，政策发生了变化。
过去几年国家对购房门槛不断加码，就是让房子回归正常水平，回归到本来居住的意义。
第二，大家手里都没啥钱了。
三年疫情让不少人靠老本甚至借债生存，而疫情之后大环境并没有立马恢复，各种因素影响下，反而很多人都陷入了收入下降。这种情况下大家不仅要生活，还要偿债，每月所剩无几，没有余钱支撑高房价。
第三，消费观发生变化
三年疫情让很多人都深知了存款的重要性，所以即使有点钱，大家也更倾向于存钱，以应对不确定性。
第四，年轻人买房观念发生变化
如今的年轻人不像过去70、80后那样执着于买房，他们更倾向于租房，选择自由人生，而不是被房贷捆绑一辈子。
不过，经济学家马光远也说了：未来只有20%的城市、20%的房企、20%的楼盘值得投资，其他的住宅都将剩下居住属性。
所以，未来市场情况大概率会是这样的：
1、一线和强省会城市，未来再次回到2021年的高点
大城市的产业经济和配套设施更具备人口虹吸效应，随着人口不断流入，未来这些城市的房子也将有更高的保值增值潜能。
2、三四线稳中有降
三四线产业单一、人口外流，空置率居高不下，这些城市的房价也会受到一定的影响。尤其是三四线郊区，鹤岗化也是迟早的事。
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现在买房好，还是三年以后买房好
先来判断利弊：
1、现在购房的利与弊：
有利一面：现在的房贷利率以及购房门槛都是历史最低位的，而且也可以享受更优惠的价格。
如果有钱，不仅可以买房性价比不错的房子，而且随着市场止跌回稳，说不定抄底最低价成功，尤其是一线城市。
不利一面：
如果你选择的是人口外流城市，盲目进场可能抄底在半山腰，未来市场持续下行，恐蒙受损失。
②三年后买房的利弊
好的一面：
人口不断流出的城市，房价继续下行，三年后再买，说不定价格更便宜。
不好的一面：
利好政策不断加码，国家队明确4.4万亿专项债下场收房用于保障房…伴随着房子供应减少，房价恐稳步回升，将来同样的钱可能买不到好房子。
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李嘉诚说实话，暗示必要买房
李嘉诚说了：如果买来自住，且首付款够，也能承担分期款（月供），买房是没有问题的，但同时也劝告，不要去炒楼。
说的简单点，你买来自己住，手上有钱，未来还贷稳定，这个时候进场成本低，确实是个好机会。
如果你买了是为投资，风险太大！买房选错地，好比炒股选到垃圾股，投资变“扶贫”。
另外，刚需买房也要注意几个事项：
1、还贷实力很重要！
买房要理性分析自己的经济实力，尤其是后期还贷情况，一定要确保能够稳定还贷。
2、个人需求和计划。
买房前要明确自己的需求，是工作需要？还是孩子读书需要？考虑清楚再去选择。比如读书需求，就优选学区房…
3、优选一二线城市核心区；
如果资金允许，建议选择产业经济较好的一二线城市核心区。
如果资金实力不足，一线城市核心周围的三四线也行，毕竟大城市核心发展好了，也会有外溢效应，辐射到周边的卫星城。
但是三四线、尤其是郊区，不建议选择。
