人民法院案例库：次买受人能否排除对未登记在被执行人名下不动产的强制执行？
次买受人在查封前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产，已支付全部价款且非因次买受人自身原因未办理过户登记的，可排除强制执行。
阅读提示：
人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用条件是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。实践中，不动产次买受人对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，是否可以参照适用这条规定？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以重庆市高级人民法院处理的执行异议之诉案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。
裁判要旨：
不动产连环交易中，次买受人对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，人民法院可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，审查次买受人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。次买受人与被执行人在不动产查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法占有该不动产，在次买受人已支付全部价款且非因次买受人自身原因未办理过户登记的情况下，次买受人对不动产享有的民事权益足以排除对一般金钱债权人的强制执行。
案件简介：
1、2016年8月，陈某与某房地产公司签订商品房预售合同，购买案涉房屋并备案，但因开发商未办理产权初始登记，房屋未转移登记至陈某名下。
2、2018年4月，陈某与雷某签订房屋买卖合同，约定陈某将案涉房屋出卖给雷某，雷某于当日支付了房款，另扣除3万元待陈某协助办理产权转移登记后付清。
3、2019年8月，任某因陈某欠付工程款提起诉讼，法院作出调解书，确认陈某应支付任某工程款28万元。
4、之后，陈某未履行调解书，任某申请强制执行，法院查封案涉房屋。雷某对此提出执行异议，并向法院交纳了剩余房款3万元，法院审查后裁定中止了对案涉房屋的执行。任某对该裁定不服，遂提起执行异议之诉，请求法院撤销中止裁定，继续执行原裁定。
5、2021年3月22日，重庆市开州区法院一审判决驳回任某诉讼请求，认为雷某符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的要件，对案涉房屋享有权利且足以排除任某的强制执行。宣判后，任某不服，提起上诉。
6、2021年11月18日，重庆市第二中级人民法院二审判决撤销一审判决，准许对案涉房屋的执行。雷某不服二审判决，向重庆市高级人民法院申请再审，被驳回后，又向重庆市人民检察院第二分院申诉，重庆市人民检察院向重庆市高级人民法院提起抗诉，重庆市高级人民法院依法提审。
7、2023年12月14日，重庆市高级人民法院再审判决撤销二审判决，维持一审判决。
案件争议焦点：
雷某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？
重庆市高级人民法院裁判要点：
1、在不动产连环交易中，次买受人对未登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉的案件，可以参照适用《执行异议复议规定》第二十八条。
重庆市高级人民法院认为，《执行异议复议规定》第二十八条实质上解决的是一般购房人与申请执行人围绕被执行房屋发生权益冲突时，对符合特定条件的购房人予以特殊保护的问题。而本案执行标的也为房屋，案件的核心在于判断房屋次买受人与申请执行人分别对案涉房屋享有的民事权益何者更值得给予特殊保护。二者所要解决的问题具有相似性，为此，在规则的适用上可以参照。
执行异议是执行异议之诉的前置程序，虽然两者分别隶属执行程序和审判程序，但二者相互关联。在专门的执行异议之诉司法解释出台前，法院审理执行异议之诉参照适用《执行异议复议规定》，正是基于两者关联性和共通性的考虑。如果以案涉房屋未登记在被执行人名下为由，认定本案不宜参照适用《执行异议复议规定》第二十八条，而在执行中又将案涉房屋作为被执行人财产推进执行，将造成同一财产从权利外观角度否认属于被执行人，但又从实际执行角度承认作为被执行人财产执行的矛盾，司法裁判的内在法理与逻辑难以统一。因此，本案可以参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定。
2、次买受人雷某符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有物权期待权。
重庆市高级人民法院认为，《执行异议复议规定》第二十八条的条文主旨是“关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件”，具体包括四个条件：在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，次买受人雷某与被执行人陈某签订房屋买卖合同的时间是房屋被查封之前，且该合同已经法院确认有效，符合第一个要件；次买受人提交的天然气供用合同等证据，足以证明其实际占有案涉房屋，符合第二个要件；次买受人已按约定支付房款，并将房屋尾款作为被执行人债权交付执行，符合第三个要件；次买受人购房时，开发商尚未办理产权初始登记，次买受人无法将案涉房屋过户登记至自己名下，属于非因其自身原因未办理过户登记的情形，符合第四个要件。因此，本案次买受人雷某符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，可以认定其对案涉房屋享有物权期待权。
3、次买受人雷某的权益足以排除强制执行。
重庆市高级人民法院认为，本案中次买受人对执行标的享有物权期待权，但该权利并非当然能排除其他债权人的强制执行，还需在判断双方权利性质的基础上，确定何者权利更值得保护。申请执行人任某申请执行的权利基础是一般金钱债权，次买受人与被执行人签订房屋买卖合同后，也取得了要求被执行人交付房屋、办理过户的请求权，该请求权在性质上属于合同债权。从权利属性上讲，次买受人的请求权与申请执行人的一般金钱债权并无孰优孰劣之分。但次买受人已支付了全部房款并实际占有使用房屋，其基于合同的一般请求权已转化为对房屋的物权期待权，该权利虽不属于物权，但已具备物权占有、使用等实质性要素，次买受人对执行标的所享有的权利内容和效力已超过申请执行人的一般金钱债权，更值得予以保护。
综上所述，重庆市高级人民法院认为，次买受人雷某符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
案例来源：
人民法院案例库：《任某诉雷某申请执行人执行异议之诉案》[案号：重庆市高级人民法院(2023)渝民再275号]，入库编号：2023-16-2-471-004。
实战指南：
1、《执行异议复议规定》第二十八条规定的适用条件是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。司法实践中，不动产次买受人对未登记在被执行人（二手出卖人）名下的不动产提起执行异议之诉，是否可以参照适用前述规定，存在较大争议。本案经过一审、二审和两次再审，重庆市高级人民法院最终明确，次买受人对未登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉时参照适用《执行异议复议规定》第二十八条，为类案纠纷解决提供了参考。
2、在此，我们建议申请执行人全面调查被执行人财产状况，重点关注未登记在被执行人名下的不动产的实际权属。如果遇到买受人或者次买受人主张排除强制执行，申请执行人可以从《执行异议复议规定》规定的四要件寻找抗辩的突破口，如合同真实性、占有时间、未过户原因等。我们也建议购房者在购买未登记在出卖人名下的不动产时，注意督促出卖人尽快完成登记及过户手续。同时购房者也要妥善保存买卖合同、付款凭证、占有证明等证据，以应对未来可能发生的房产被执行的情况。
法律规定：
1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”
2、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”
3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1、以房抵债协议合法有效且已经实际占有的，可优先于普通债权排除执行。
案例一：《龙口市某某融资担保有限公司、烟台某某企业集团股份有限公司等申请执行人执行异议之诉案》[最高人民法院(2024)最高法民申3586号]
最高人民法院认为，以物抵债协议的性质确实存在债务更新还是新债清偿的区别。但不论是债务更新还是新债清偿，只要新的债务被实际履行，其后果一样，都是所有债务的消灭。如果在案涉不动产被查封之前，受让人已经从一般债权人身份变更为该不动产的实际权利人，即已符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的四项条件，则其权利应优先于一般金钱债权，可以排除一般金钱债权就案涉不动产的强制执行。
2、借名购房系真实存在且已合法占有房产的，可优于普通债权排除执行。
案例二：《陈武平、罗士奇再审审查与审判监督案》[最高人民法院(2021)最高法民申3543号]
最高人民法院认为，罗士奇与陶慧君之间存在借名购房关系，罗士奇也提供证据证明其系案涉房屋实际出资人及占有人，案涉房屋因尚未还清银行贷款未及时变更产权登记。且罗士奇通过借名买房，将真实物权登记于陶慧君名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗士奇为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。
专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。
