之前听说过其它一些城市有的房子由于价格跌幅过大，导致房子现值还没有贷款余额高，出现了业主无奈“免费送房”的传说。
没想到，这样的现象在西安也是存在的，并且肯定不是个案。
2021年高位买房的很多购房者，如今正在面临血亏！
01
3万多买入，如今1万7
昨天在小红薯上刷到一个帖子。
大致情况是这样的：购房者2021年的时候以3万多的单价买了中海凯旋门一套105㎡的房子，总价300多万元，首付100万元，贷款200多万元，月供12000元。没想到，随后房价持续下跌，跌到了17000元/㎡左右，如今这套房子只值180多万。
这意味着，这套房子很有可能已经市值低于贷款余额，100多万的首付、4年的月供打水漂，现在把这套房子卖了顶多够还银行贷款余额。
我查了一下，这个事情应该属实。
中海凯旋门在曲江二期，规划的是高层、小高层，总户数超过4000户，2017年年底交付的。
2021年的时候，是这个小区二手房价格最高点，成交价在3万元/㎡左右的房源不在少数，有小高层房源的成交单价甚至超过3.5万元/㎡。
但2022年开始，其二手房价格就一路下跌。今年2月份成交的10套房源中，有6套在2万元/㎡以下，其中有3套在1.8万元/㎡以下。今年1月份，该小区小高层低楼层甚至有房源成交价15650元/㎡！
目前小区整体情况是，高层成交价基本在1.8万元/㎡左右，小高层在2.2万元/㎡左右。
实际上，不仅能是中海凯旋门，周边小区二手房价格在这两年均出现了大幅回调。
曲江二期，应该是这两年西安二手房价回调最大的区域之一。
站在今天来看，2021年的时候这个区域二手房价被炒到高点，是一个很微妙的时间点。
在这一年的年初，与曲江二期紧邻的西康高速东侧拍了一块地，116.892亩住宅用地，容积率2.0，当时有15家大牌房企参与了竞拍，最终以“总地价21.5亿元+无偿移交基础教育设施建设面积16.8万平方米”成交，土地单价1839万元/亩，可售楼面地价24325元/㎡，溢价率48.56%。
加上公租房配建费用、无偿移交基础教育设施建设面积成本的话，该地块实际楼面地价在2.5万元/㎡左右！
这块地不但成为西安“地王”、陕西“地王”，甚至被称为西北“地王”！
当旁边的楼面地价已经拍到2万多的时候，可以想象大家对于曲江二期房价的预期。
正是在这种背景之下，整个曲江二期的二手房价格开始了集体膨胀。中海凯旋门的二手房价格从2020年的2万2、3，上涨到了2021年的3万元/㎡左右。
当老业主赚的盆满钵满套现离场的时候，一批真正的刚需高位接盘后冲了进去。
但没想到，4年时间过去，“地王”还没有开发，区域内的二手房价则一路回调。2万出头的价格就可以买到旁边更好产品的保利天珺，旁边的碧桂园云顶也刚刚将新房价格砸到了1万5左右。
中海凯旋门目前二手房挂牌量为224套（不含车位），过去90天二手房成交量为15套，月均5套，目前去化周期需要将近45个月，二手房市场的去化压力也是比较高的。
旁边的金辉世界城（A区、B区、C区、D区、I区）目前二手房挂牌量为432套（不含车位），近90天的成交量为30套，月均10套，去化周期需要超过43个月。
去化周期需要超40个月，已经是曲江二期大部分小区的二手房市场现状。
而这个数字，只是外网显示的挂牌量，实际上的挂牌量肯定会更高，去化周期更长。
02
不只是曲江二期的二手房
实际上，这几年在西安买房子血亏的，不只是2021年高点时买了曲江二期二手房的那一批购房者。
在2020年、2021年高点时买了新房的购房者，现在也是大幅亏损。
自媒体时代，流行大V代购房者团购买房子，特别是很多外地购房者来西安买房子，由于不了解西安，因此选择参与一些大V的团购，大V指哪里就买哪里。
回过头来看某大V带领购房者团购投资的一些楼盘，空港某盘1万4买入，如今同区域更好品质的项目卖9000元/㎡；西咸能金区某项目18000-20000元/㎡买入，如今9100元/㎡；高新CID某盘“2.5万+”买入，如今旁边品质更好的项目2万1、2……
所以，大家买房子，不要盲目信任所谓的大V、所谓的“老师”。在这个人人都是自媒体的时代，举起手机，会说话、会敲字，大家都是大V~
上周五，胡润研究院发布了一份《2025胡润至尚优品—中国高净值人群品质生活报告》。
从高净值人群在未来1年投资倾向来看，将增加的投资包括黄金、A股、基金、保险等，将减少的投资排在第一位的是房产（含住宅、商铺）、第二位的是美股。
这代表了有钱人的投资倾向和趋势。
有钱人都在减少投资，我们普通老百姓还要冲吗？
投资买房的那个时代已经过去，房子正在回归到居住属性、使用属性本身。此时，大家的置业逻辑也就需要发生变化。
这种变化，要从此前的买预期转变为买确定性，再多的概念性规划都不如眼见为实更安全；从此前的豪赌学区房到关注综合性价比，“名校+”会成为大部分项目的标配。
房价适度的下跌会让市场回归理性，但过度的下跌不但会影响到地产行业本身、上下游产业，并且让老百姓的资产得到大幅缩水，是我们不愿意看到的。特别是在本身就收入难度较大的这两年，对于背负月供的工薪阶层来讲，遇到自己的房子价值大幅缩水，更是欲哭无泪。
楼市，也该到了企稳的时候了。
