刚刚，成都城投置地集团有限公司以起拍价16800元/㎡的价格，拿下东一环旁、成华区双桥子街道新鸿路187号约28亩住宅用地。
区别于普通地块，按照出让规定，该地块返迁安置比例达40%，但相较近年推出的同区域地块，规模更大、容积率更低，产品上有一定发挥和想象空间。
成都城投置地以16800元/㎡的价格拿下该地块，在主城核心地块和较为严苛的竞买条件之间，展示了品牌房企对主城核心区域的价值判断。
竞得者：成都城投置地集团有限公司
宗地位置：成华区双桥子街道新鸿路187号
用地性质：纯住宅
面积：18538.17㎡，合27.8073亩
容积率：2.5
计容总建面：不小于18539㎡且不大于46345㎡
建筑密度：不大于25%
建筑高度：住宅主体建筑高度不大于80米
起拍楼面价：16800元/㎡
成交价：16800元/㎡
成都城投置地拿下东一环稀缺地块
该地块位于成华区成华大道新鸿路与东一环路交界处，是近年土拍市场少有的主城核心区域地块。地块不临主干道，周围被老小区所包围，城市界面不算新，但烟火气十足。
地块周边交通网络四通八达。毗邻地铁 6 号线新鸿路站，距地铁 4 号线双桥路站仅 800 米，步行 15 分钟可达建设路商圈，形成双轨交汇的便捷通勤体系。区域内公交线路密集，直达春熙路、成都东客站等城市核心区。地块门口就是一环路，东侧1公里就是二环。
新鸿路周边实拍图
地块周边教育资源丰富。成华小学、列五中学等省级示范校环伺，步行 5 分钟可达成都市双语实验学校、成华区实验小学等优质小学，3 公里范围内汇聚电子科技大学、四川音乐学院等高校，形成从基础教育到高等教育的完整链条。医疗配套同样完善，成都市第六人民医院、成华区妇幼保健院等三甲医院均在 1 公里半径内。
SM广场实拍图
商业配套方面，地块 10 分钟生活圈内聚集 SM 广场、优客城市奥莱等大型购物中心，成都 339 广场、建设路商圈等多种消费场景。值得一提的是，新鸿路 363 号综合商业体项目正在推进，未来将新增超 12 万平方米商业空间，涵盖酒店、写字楼、影院等多元业态，进一步提升区域商业能级。
新华公园实拍图
生态休闲方面，新华公园、猛追湾滨河公园等城市绿肺环绕，步行即可享受绿意盎然的休闲空间。随着小龙桥市井文化特色街区建设推进，老厂区改造的文创园区、特色商业街区将成为区域文化新地标，为居民提供更丰富的生活场景。
低密规划与严苛竞买条件
新鸿路28亩作为城市更新地块，因足够的稀缺性引发了关注：一方面，作为主城低密地块，给到开发商在主城核心区域打造标杆项目的可能；但另一方面，地块较为严苛的竞买条件，也让部分开发商对举牌有所保留。
根据出让文件，该宗地净用地面积 18538.17 平方米（约 27.8 亩），容积率≤2.5，建筑密度≤25%，规划为二类住宅用地，计容建筑面积约 4.63 万平方米。
按照地块的配建要求，该地块有40%返迁，真正可推向市场销售的商品房面积仅为2.8万㎡。
据了解，该地块要求配建18905㎡的安置房，面积段在52–75㎡小户型，一共263套。同时“该宗地回购房屋由成都市跃华房屋经营开发有限公司回购，回购房屋单价按照’成交楼面地价＋10000元/㎡’的单价进行结算。”
成都市跃华房屋经营开发有限公司是一家负责房屋经纪、房屋拆迁、房屋拆除、土地整理、棚户区改造、旧城改造等城镇化建设的国有企业，该公司回购这些房源后，将用于安置该宗地原地返迁安置对象。
有业内人士透露，18905㎡的安置房以16800元/㎡的土地款+10000元/㎡的建安成本，相当于约26800元/㎡的价格开发商手上返购。“我们对该地块测算的正常售价基本在这个范围内，所以这部分安置房对楼面价没得太大影响。”
近年主城区核心区域拍出的大多为袖珍地块，今日拍出的28亩地块周围有卓越云门望古、深业泰樾府等项目，都是小地块项目。在如今市场环境下，面积袖珍的小地块对开发水平要求更高，特别是现在产品力爆发的时代，开发商要有精湛的技艺才能在小地块上抢得市场话语权。
邦泰11亩地块，据已公布的控规图显示：为保障居住的改善舒适度，项目绿化率为35%，预计仅修2栋高层住宅，层高22F、23F，首层架空，2T2的产品预计面积段在200㎡左右。虽然项目暂未亮相，已有不少人关注。
但与邦泰11亩不同的是，新鸿路28亩是按照新规标准来执行的地块，且容积率2.5比邦泰11亩地块容积率3.0更低密，在产品上有更多的发挥空间。在主城核心区土地供应持续收紧的背景下，此类低密住宅将成为市场抗跌的 “硬通货”。
地块所在的新鸿路片区正处于 35.1 亿元小龙桥市井文化特色街区改造范围内，未来将通过老旧小区拆迁、产业升级打造复合型城市空间。
有业内人士认为，“地块价值不仅体现在当下的成熟配套，更在于城市更新带来的界面升级。随着成华区城市更新的进一步落地，板块宜居属性将得到强化，为项目长期持有提供基本面支撑。”
主编：余鸽
编辑：王荣碧
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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