编辑 | 虞尔湖
出品 | 潮起网「于见专栏」
作为南京软件谷核心区的标杆项目，保利凤起云台自2022年面世以来，凭借“双央企”背书、小户型稀缺性和地铁商业配套优势，一度成为南京楼市的现象级产品。
据了解，保利凤起云台是由合肥城建与保利发展控股集团股份有限公司（简称“保利发展”）联合开发的住宅项目。
作为“国企+央企”双背书，保利发展也作为保利集团的核心地产开发平台，承担了其品牌输出、资金支持及开发管理职责。
然而，在房地产行业深度调整的2024年，其背后潜藏的危机正逐步显现。
众所周知，近年以来，房地产市场风云变幻，凤起云台母公司保利发展也面临着多方面的挑战。甚至有一种观点认为，保利凤起云台这个标杆项目，有些名不副实，甚至并没有因为背靠大树，而占据太多优势。那么，到底什么才是真相？
母公司财务危机，市场定位尴尬
公开资料显示，保利凤起云台的开发主体为保利发展，作为行业龙头央企，其财务健康状况直接影响项目的资金安全与开发进度。
2024年保利发展的业绩快报显示，其营业收入同比下降9.8%至3128亿元，归母净利润暴跌58.4%至50亿元。
据分析，其营收净利润双双下降的主要原因，是其结转规模下降、毛利率下滑及计提资产减值。而这些核心业绩数据的波动，足以揭示其两大风险传导机制。
其一是资金链压力加剧。据了解，保利发展2024年销售额同比下降23.5%，投资强度较2023年下滑17.5个百分点，新获取土地面积同比减少69.4%。
尽管其融资成本低至2.2%，但在母公司战略收缩背景下，南京非一线核心项目可能面临资源倾斜度下降。
值得注意的是，虽然凤起云台所在的软件谷板块属于南京重点发展区域，但相较于北京、上海等一线城市地块，其资金优先级或被弱化，可能引发工程款支付延迟、交付标准降级等问题。
其二是凤起云台的利润空间或将受到挤压，并且面临减值风险。据了解，该项目销售均价约4.39万元/㎡，属限价政策周期内的价格洼地。
然而，2023-2024年保利发展的结算毛利率持续下滑，2024年减值计提规模进一步扩大。
因此，如果凤起云台去化速度不及预期，其低利润率（受限于限价政策）将难以覆盖成本，可能触发二次减值，形成“销售放缓—利润压缩—融资受限”的恶性循环。
成业定位、败也定位。分期云台的小户型定位，正在带来“双刃剑效应”。
据了解，凤起云台主推建面89-130㎡户型，将区域新房门槛压低至400万以内，以试图填补软件谷小户型空白。然而，这一策略在当前市场环境下，却存在显著矛盾。
例如，在需求方面，这种定位有些错位。相关数据显示，2024年南京改善型需求占比升至65%，主城区140㎡以上户型去化周期缩短至8个月，而90-120㎡产品库存积压十分明显。
要知道，软件谷34万从业者中，高收入科技人才更倾向于“一步到位”的改善型住房，而非过渡性小户型。这也意味着，凤起云台项目在供应方面与市场需求方面有些错配。
而且，受其定位限制，该项目的房源投资属性被弱化。最明显的变化便是，二手房价格倒挂现象消退后，软件谷次新房挂牌价同比下跌7.2%，也进一步削弱了凤起云台的价格优势。
而当限购政策放松后，投资客更倾向于核心区豪宅或新兴板块低价资产，也进一步压缩了小户型的市场空间。
此外，该项目高度依赖软件谷产业人口，但科技行业的周期性波动，却对其构成潜在威胁。据媒体报道，2024年全球半导体行业收缩导致南京部分芯片企业裁员，软件谷高新技术企业营收增速从2023年的18%降至9%。
这也意味着，如果产业增长持续放缓，购房需求将面临“需求总量下降+购买力衰减”的双重冲击。由此可见，即使有保利集团背书，保利凤起云台项目依然暗藏危机。
利润空间被压缩，竞争压力不容忽视
据了解，凤起云台属限价政策窗口期项目，含包均价4.39万元/㎡，显著低于周边潜在新地块价格。
而在限价取消后，竞品项目可通过品质溢价突破价格天花板（如软件谷新出让地块楼面价已达3.2万元/㎡），反衬出凤起云台的“性价比”优势。然而，这种优势却需付出高昂的代价。
最直接的代价便是，其成本刚性上升，2024年南京建筑安装成本同比上涨12%，精装修标准从3000元/㎡提升至4500元/㎡，但项目售价受限于历史定价，利润空间被进一步压缩。
而对于客户而言，其预期分化，购房者对“低价盘”的质量担忧加剧，近期南京多个限价项目因减配引发维权，凤起云台需在成本控制与品质兑现间艰难平衡。
除此以外，政策的多变与不可预测性，也给保利凤起云台带来了不确定性。
尽管当前政策宽松，如首付比例下调、利率优惠，但房地产调控仍存在“急转弯”风险。
可以预见，一旦市场过热触发新一轮限购，软件谷作为人才聚集区可能被纳入调控范围；而房产税试点扩围预期，则直接冲击投资性需求占比较高的凤起云台。
值得注意的是，软件谷板块作为南京科技产业核心区，近年来土地供应持续放量，其他项目对保利凤起云台带来的竞争压力也不容小觑。
据了解，根据规划，未来三年该区域将出让12宗住宅用地，其中7宗定位改善型产品，主打“科技住宅+绿色认证”等高端配置。
例如，中海云麓项目引入恒温恒氧系统，金基项目则以私属会所服务为卖点，直接冲击凤起云台主打的“下沉式会所”“凤凰主题园林”等传统卖点。
值得一提的是，新竞品不仅在产品设计上更贴近改善型需求，还通过高溢价突破限价后的价格天花板，例如软件谷新地块楼面价已达3.2万元/㎡。对比之下，凤起云台4.39万元/㎡均价的性价比优势逐渐弱化。
更为严峻的是，区域市场供需结构已发生根本性转变。如前文所述，2024年南京改善型需求激增，软件谷数十万科技从业者中更倾向于“一步到位”的改善型住房，而非过渡性产品，导致其项目定位与主流客群的错配变得愈发严重。而外部竞争给凤起云台所带来的压力，也不言而喻。
差异化定位与存量转化，能否扭转局势？
面对多重压力，凤起云台也尝试调整策略。一方面，凤起云台在产品功能方面进行了升级。例如，针对科技人群居家办公需求，将“X+1多功能厅”改造为智能办公模块，增加高速网络接口与共享打印终端，提升小户型空间利用率。
另一方面，凤起云台还进行了资产证券化探索。例如，借鉴保利发展在租赁住房REITs上的经验，计划将部分房源转为长租公寓，提前回笼资金。
与此同时，存量联动营销，也是其重要举措。据媒体报道，保利发展还推出“卖一买一”置换服务，联合中介加速二手房去化，缩短客户置换周期。
只是，这些看似可以为公司盘活资产，加速现金流扭转的动作，却收效甚微。事实证明，这些举措面临现实掣肘。
数据显示，母公司保利发展2024年经营性现金流净流出333亿元，拿地金额同比暴跌72%，资源倾斜力度减弱。与此同时，区域竞品加速迭代，也在进一步给保利发展的核心项目带来压力。例如，2025年新入市项目普遍配置AI智能家居系统），凤起云台的产品升级空间，同样受成本限制。
众所周知，房地产行业进入下行周期后，行业竞争却同样激烈。尤其是行业的同质化竞争，还在加剧。
保利凤起云台的危机，本质上是房地产行业从增量开发向存量运营转型的缩影。
短期来看，需通过精细化成本管控，包括如采用装配式建筑降低工期成本、弹性价格策略等稳定现金流；中长期则需跳出传统开发逻辑，将项目融入软件谷的产业生态体系，从“住房供应商”升级为“产城服务商”。
不过，央企背景赋予其更强的抗风险能力和政策资源获取优势，若能以凤起云台为试点，探索“开发-运营-资本化”的全周期模式，或将为行业提供穿越周期的创新样本。
然而，这一切的前提是正视危机，在财务安全边际内重构竞争力，避免陷入“规模幻觉”的陷阱。由此可见，即使保利发展通过凤起云台项目进行转型调整，想要走出困境，也并非易事。
结语
作为房地产行业的龙头企业，保利集团旗下公司主导开发的项目，也非常受外界关注。凤起云台项目位居南京软件谷核心区，占据了地利优势，也有着巨大的发展潜力。
然而，无论是其客户群定位方面的错配，还是外部其他项目与之竞争，都让凤起云台项目叫好不叫座，难以成为真正意义上的标杆。
俗话说：背靠大树好乘凉。期待凤起云台既能承载着保利发展的希望，也能托起其辉煌的未来。
