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一、案件梳理
（一）借名买房争议的起源
原告王静兰主张与被告赵宇刚存在亲属关联，被告赵宇刚是原告王静兰妹妹王静琪的丈夫。1994 年，王静兰从赵宇刚处得知，北京市丰台区 A 公司（以下简称 A 公司）推出个人集资建住宅项目，该项目面向具有北京户口的居民，旨在为住房困难职工及市民提供便利。当时，王静兰身为知青，户口尚未迁回北京。得知此消息后，经与赵宇刚商议，双方达成口头借名集资购房协议。
协议达成后，王静兰向赵宇刚夫妇支付了30,000 元。随后，赵宇刚以自己的名义与 A 公司签订《个人自愿参加集资建住宅协议书》，购置位于北京市丰台区 D 号房屋。签订协议后，赵宇刚将原始购房文件及凭证，如《个人自愿参加集资建住宅协议书》《集资建房款现金收据》《准住证》以及《公有住宅租赁合同》交付给王静兰。此后，王静兰户口迁回北京，涉案房屋一直由她实际控制并使用。
（二）纠纷的爆发与发展
2018 年，涉案房屋被政府列入征收范围。同年 12 月 9 日，赵宇刚夫妇以代办房屋征收手续为由，要求王静兰将《公有住宅租赁合同》原件交由他们保管，王静兰照做。
王静兰认为赵宇刚企图将涉案房屋据为己有，侵占拆迁利益。王静兰坚信自己与赵宇刚之间存在口头借名买房的合同关系，为维护自身合法权益，无奈之下向法院提起诉讼，请求法院确认双方之间存在有效的口头借名买房协议。
二、争议焦点
（一）原告诉求
原告王静兰请求法院确认其与被告赵宇刚之间，就北京市丰台区D 号房屋存在有效的口头借名买房协议。
要求被告承担本案诉讼费用。
（二）被告抗辩
被告赵宇刚坚决不同意原告的诉讼请求，主要基于以下几点理由：
强调原告王静兰并未支付房款，涉案房屋的租赁费用一直由自己和妻子王静琪支付。
声称与原告之间从未有过借名买房的约定。
指出房屋租赁的原始凭证（房本）由自己持有。
从法律层面说明，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》所涉及的是城镇区域内国有土地上的二手房买卖，而本案房屋位于集体土地上，属于房屋租赁性质，不能适用该规定，目前没有法律法规支持对本案这种情况认定为借名买房。
（三）争议核心
原告王静兰与被告赵宇刚之间是否真实存在口头借名买房协议。
若存在协议，该协议是否有效。这涉及到对双方证据的审查判断，以及对相关法律规定的准确适用。
三、裁判结果
驳回原告王静兰的诉讼请求。
四、案件分析
（一）证据审查
原告王静兰为证明自己的主张，采取了多种举证方式。她申请妹妹王静玲、王静金出庭作证，试图证明自己借用赵宇刚名义签订相关协议并支付购房款的事实；同时申请邻居杜文行、李庆国出庭，以证明自己一直占有使用涉案房屋。然而，被告赵宇刚对这些证人证言均不认可，指出证人对于关键内容的陈述存在前后矛盾之处。
王静兰还提交了2018 年 12 月 9 日在赵宇刚家中的录音材料，期望通过录音证明赵宇刚承认房屋是为自己购买，且以代办房屋征收为由拿走《公有住宅租赁合同》原件。但赵宇刚同样不认可该录音材料，称其不完整，文字文本与录音不符，且录音中未涉及房款支付等关键内容，甚至怀疑录音是原告等人设计通谋的结果。
关于房屋相关手续原件的保管情况，王静兰称因自己支付购房款并实际居住使用房屋，所以手续原本都在自己处，只是后来被赵宇刚拿走；赵宇刚则称房屋借给王静兰时，手续就留在屋内。双方各执一词，均缺乏更有力的旁证。
（二）合同性质认定
从现有证据来看，赵宇刚与A 公司签订的是租赁合同，其中明确约定房屋建成后产权归公司所有，赵宇刚作为承租方仅拥有终身使用权，需按时交纳房租及水电费等。合同中不存在买卖房屋的合意与事实。根据 “谁主张，谁举证” 的原则，王静兰主张存在口头借名买房协议，却未能提供充分、确凿的证据加以证实。在这种情况下，法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，认定王静兰的诉讼请求证据不足，不予支持。
五、胜诉办案心得
对于被告的代理律师而言，胜诉关键在于精准把握案件事实和证据，以及对法律条文的准确解读。在事实方面，紧扣房屋租赁合同这一关键证据，明确合同性质与约定内容，有力反驳原告借名买房的主张。面对原告的证人证言和录音证据，细致审查其中的矛盾点和可疑之处，向法庭清晰阐述证据的不可信性。在法律适用上，准确指出本案房屋所处集体土地性质以及合同租赁本质，与原告引用的关于国有土地上二手房买卖的法律规定进行区分，让法官清晰认识到本案不适用借名买房相关认定。通过扎实的证据梳理和严谨的法律论证，最终赢得诉讼，维护了被告的权益。
