租了多年的厂房突然易主
承租人能否向房东和购买人索赔？
这不仅是法律层面的疑问
更是关乎企业生存与发展的大问题
近日
我院三乡法庭联合板芙镇司法所
通过“同心网”多元解纷机制
巧妙调解了一起厂房租赁纠纷
在这场纷争中
两家规上企业经历了
从对立到和解的曲折历程
最终化干戈为玉帛
这背后究竟有着怎样的故事？
又为我们带来了哪些启示？
前情提要
中山市板芙镇的A公司与B公司，因厂房租赁问题产生激烈纠纷。原来，厂房出租方王某、李某在未通知承租人A公司的情况下，通过股权转让方式将厂房出售给B公司。A公司认为自身优先购买权受到侵害，于是向王某、李某和B公司索赔300余万元。
关键时刻，三乡法庭与板芙司法所迅速启动“同心网”多元解纷工作机制，一场调解“大战”拉开帷幕。
首轮调解：释法说理，厘清权责
经验丰富的张瑞杰法官深知首轮调解的重要性。调解伊始，他先安抚各方情绪：“各位都是规上企业负责人，企业在本地有影响力，这场纠纷很大程度上会对公司商誉造成一定影响，希望大家友好协商解决。”一番话让紧张气氛有所缓和。
随后，张法官向王某和李某释明法律规定：“承租人的优先购买权是法定权利，依据《民法典》，出租人出售租赁物前需提前通知承租人。你们能证明履行了通知义务吗？”
王某和李某沉默片刻后懊悔表示，不知道承租人有此权利，合同也未约定，确实没通知A公司，还称转让股权时B公司承诺会负责与A公司沟通协调，认为主要责任在B公司。
B公司负责人则叫苦不迭：“我们确实承诺过，没想到事情发展成这样。愿意承担大部分赔偿责任，但A公司要价300万太离谱！”
A公司代表气愤地指责：“你们通过股权转让变相卖厂房，明显规避法律。租赁合同还在有效期，这就是侵权，我们的损失理应得到赔偿！”张法官赶忙安抚A公司代表，耐心解释：“我理解你们有损失、心里委屈，但打官司结果未必比和解好，僵持下去也可能两败俱伤。”
通过这次调解，张法官凭借其深厚的法律知识和耐心地解释，让各方对权责有了更清晰的认识。法官还设置了“冷静期”，为二次调解做好铺垫。
背对背调解：深入交流，攻破防线
第二次调解，张法官与司法所调解员分工合作，分别与各方深入交流。
张法官找到A公司代表，释法说理：“优先购买权的损失赔偿需以实际损失为限，比如搬迁差价损失、装修损失，这些都要有充分证据证明。而且你方是否有实际购买意愿、能力并付出行动？主张300万的依据是否充分？”A公司代表听后，若有所思，对法官坦诚道：“其实我们未必会购买厂房，但就是气不过，租了这么多年，厂房转让的事情，一点都没提前告知我们！”
张法官耐心地倾听着A公司代表心里的“怨言”，并安慰其法定权利是受法律保护，但是维权也要在合理范围内进行。最终，A公司表示愿意在赔偿金额上做出让步。
与此同时，司法所调解员也在与出租人和B公司负责人沟通：“你们收购厂房是为扩大生产，可纠纷持续会影响投产进度，造成更大损失。是否愿意适当补偿换取快速解约？”
出租人和B公司负责人都自知理亏，仔细考虑后表示认可。
通过“背对背”调解，法官和调解员了解到各方的真实想法和底线，为找到利益平衡点迈出关键一步。
面对面协商：相互让步，终达和解
经过“背对背”调解铺垫，双方再次面对面协商。张法官率先打破僵局：“时间就是金钱，对企业更是如此。希望尽快促成调解，避免诉累。上次调解后大家能理性权衡利弊，咱们再谈谈补偿方案。”
A公司代表作出让步：“不想耗着，补偿合理就退一步！”B公司负责人回应：“补偿金额可以谈，但你们的要求太高。”双方因补偿数额继续各执一词，气氛再度紧张。
这时，司法所调解员出来打圆场：“大家各让一步，才能共赢。”出租人王某、李某也表示愿意承担部分补偿款。
张法官趁热打铁提出建议：“现在双方差距缩小，建议B公司和出租方共同补偿A公司，补偿金额分期支付，租赁合同提前解除，大家看是否可行？”A公司代表点头答应，B公司负责人也松了口气，出租方也表示可以用A公司先前拖欠的租金来抵扣赔偿金。最终三方达成都能接受的补偿方案。
当天，历经5个小时调解，这场纠纷圆满解决。现场气氛从剑拔弩张变得轻松愉快。调解协议签署后，法院当场完成司法确认，赋予强制执行力，为和解加上一把“安全锁”。
法官寄语：依法行事，维护权益
出售有租赁合同的房屋时，出租方务必谨记，履行通知义务是法定义务，只有程序合规才能保障交易安全；
承租方要注意，权利不可滥用，及时、明确回应才能有效维护自身权益；
第三方在购房前一定要做好尽职调查，避免卷入不必要的纠纷。
法条链接
《民法典》第七百二十六条
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
出租人履行通知义务后，出租人在十五日内未明确表示购买的，视为出租人放弃优先购买权。
壹法中山融媒体工作室
编辑：高欣悦
一审：吴娟欢
二审：丁向娜
三审：林 敏
