本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：ABNData。
2月亚洲（中国）长租公寓市场综述
01全球公寓市场发展动态
2月，根据亚洲旅宿大数据研究院监测，2025年2月，全球租赁市场租金依然呈现涨多跌少态势。
美国方面， 最新的全美公寓租金月度报告显示，全美房租指数在经历六个月的下降后，于2月份回升了0.3%；全美中位数租金为1,375美元。百大城市中，有75个在2月份出现房租月度上涨，58个城市的房租出现年度上涨。其中，洛杉矶的租金月度涨幅为0.7%，为全美平均涨幅的两倍多。加州有多个城市在单元空置率、整体租金中位数中排名最前列；几个城市在全美百大城市中位租金排名中名列前茅。第1到第4名分别为尔湾（$3,042）、圣何塞（$2,797）、旧金山（$2,782）和菲利蒙（$2,676）。
英国方面，2月份英国的租金增长放缓至三年多来的最低水平。过去12个月，新租约的平均租金上升了3%，低于去年同期的7.4%。可出租房屋数量同比增长了11%，而需求下跌了17%，部分原因是移民数量减少，和首置人士的负担能力提高。不过，根据Zoopla的数据，平均每个租盘仍然吸引12个租客争夺，较2022年至2024年的高位低42%，但仍然是疫情前水平的两倍。Zoopla预计，2025年新租约的租金将上升3-4%，其中价格较更实惠的市场，将继续保持最强劲的增长。
意大利方面，近年来，米兰的住房租金一路飙升，寻找价格合理的房源几乎成为不可能的任务。根据“可负担住房观察站”（Osservatorio Casa Abbordabile, OCA）的最新报告，从2015年至2023年，米兰的租金平均上涨了45%，而工资水平却远未跟上这一增长速度。最新数据显示，仅在2025年2月，租金相较去年同期又上涨了0.31%。面对这一趋势，租房广告的价格屡创新高，甚至出现了以前难以想象的现象——单人间租金高达1100欧元，而合租的单个床位部分也超过千欧元。除了单人间租金高企，合租床位的价格同样高启。在Foppette地区（位于Giambellino和San Cristoforo sul Naviglio之间），一间四室公寓的合租广告标价1090欧元，但这一价格仅为其中一个单人床位的租金，租客需与他人共同居住在双人间内。整套公寓共有四间卧室（包括一间双人间和三间单人间），总共可容纳五名住户，而公寓内仅设有两间浴室。米兰的高房租问题已引起社会广泛关注，尤其是在工资增长缓慢的背景下，年轻人和学生群体的住房压力日益增加。尽管地铁M4的建设和住房改造项目正在推进，但租赁市场供不应求的现状短期内难以改变。对于米兰的大学生和年轻上班族而言，租房已成为一项沉重的经济负担，合租甚至拼床位或许将成为他们在大城市生活的无奈之选。
02亚太租赁市场发展动态
澳大利亚方面，房地产咨询公司 CoreLogic 发布的澳大利亚住房价值指数报告显示， 2月澳大利亚全国住房租金环比上涨 0.6%，达到去年 5月之后的最高水平，但仍低于去年 2 月水平 0.9% 以及 2021 年2月水平 1.2%。同比涨幅则降至 4.1%，为 2021 年3月之后最低水平，但仍远超疫情前平均水平2%。数据表示，住房租金走势具有很强的季节性，第一季度房租增长加快可能由季节性现象推动。整体趋势表明，随着澳大利亚家庭规模扩大化和海外净移民正常化，房租增长将放缓。
新加坡方面，本地私宅2月份租金环比微跌0.3%，同期有6306个公寓单位被租下，环比增加7.6%。根据亚洲旅宿大数据研究院监测，2月恰逢农历新年，外出旅游的人多，影响了租房约的签定。在组屋租赁交易方面，组屋的租金在2月环比上涨0.7%，租赁交易与私宅同样减少，但幅度缩小。2月份共有2352个单位出租，环比减少10.8%。
日本方面，日本房地产调查公司东京KANTEI发布的2月分售住宅租金数据显示，东京23区为每平方米4452日元（约合人民币215元），较上月上涨2.8％。东京23区租金已连续3个月上涨，刷新了2004年1月开始调查以来的最高值。东京圈1都3县的租金环比上涨1.7％，达到每平方米3641日元（约合176元），连续3个月上涨。埼玉县上涨1.0％，达到2198日元（约合106元），是5个月来首次上涨，千叶县上涨0.3％，达到2073日元（约合100元），连续4个月上涨。在神奈川县，租金较高的横滨市和川崎市的房子占比减少，该县的租金下跌0.4％，降至2688日元（约合130元）。
03中国租赁市场发展动态
2月，重点监测TOP10城市租金环比涨9跌1。据中国房价行情网数据显示，全国租金中位数为1800元/月，环比下降1.80%，同比持平。2月，环比增幅最大的城市为厦门，涨幅1.75%；环比跌幅最大的城市是武汉，环比跌幅达到16.73%。
04租赁企业签约开业动态
2月，根据亚洲旅宿大数据研究院（ABN指数）监测，多家公寓品牌产品面世开业试营业或签约开建。代表项目如下：
杭州今年首个蓝领公寓对外招租。2月12日，据杭州住保房管公众号发布消息，杭州今年首个蓝领公寓项目——西湖区康宁小筑西溪公寓三期正式对外招租，共推出房源204间。据了解，项目位于杭州西湖区蒋村、西溪花园、留和家苑三个小区内。其中，蒋村花园、西溪花园蓝领公寓可对外出租房间148间，建筑面积约为16-34平方米/间；留和家苑蓝领公寓可对外出租房间56间，建筑面积约为30-58平方米/间。项目配备床、衣柜、书桌、椅子、餐桌椅、热水器、空调、冰箱等日常生活基本所需的家具家电。周边有农贸市场、大型超市等可满足周边生活采购等需求。项目优先保障西湖区的社会经济发展需要的物业、餐饮、保洁、保安、绿化、生产制造、仓储物流、交通出行等服务性行业的单位，在房源允许的情况下，其他单位也可申请。
万科泊寓六店齐开。2月20日，泊寓位于杭州，广州，深圳的六家门店开业。其中城发|泊寓-青宸里九堡店是杭州上城区城市建设发展集团有限公司与杭州泊寓公寓管理有限公司强强联手打造的首个“成长式”人才专项租赁住房项目，公寓坐落于杭州市上城区九堡街道文商街117号，拥有595套多样房型；泊寓·杨箕二店位于广州市越秀区中山一路17号；泊寓·南头古城店位于深圳市南山区深南大道与南山大道交汇处南头古城南门；泊寓·石芽岭店位于深圳市龙岗区南湾街道香阅路和星火路交汇西侧；安舍-上川地铁店位于深圳市宝安区西乡街道，流塘社区前进二路(锦琇流塘产业园)；泊寓·观湖中心公园店位于深圳市龙华区观湖街道鹭湖社区观盛三路与翠幽路交叉口东侧华馨雅苑一单元。
合肥安居集团承寓·桐华里开业。2月18日，由合肥安居集团打造的长租公寓项目——承寓·桐华里正式开业。社区内共3栋住宅、1栋商业，可提供606套租赁住房房源，是城市青年的理想居所。该项目是安徽省首个保障性智慧租赁住宅项目，被合肥市住房保障和房产管理局评为7个智慧住宅建设示范项目之一。项目位于合肥市包河区桐城南路与高铁路交口，周边商业环伺、交通便捷。项目配套设施完善，包括便民商业、健身房、阅读区等共享空间，旨在为居民提供便利、休闲和娱乐服务。
广州馨乐庭科学城公寓酒店开业。2月24日，广州馨乐庭科学城公寓酒店正式开业。公寓位于科学城核心片区，紧邻地铁6号线香雪站，交通便利。酒店首期开放218套客房，房型从单房公寓到豪华单房公寓不等，均设有独立景观阳台和景观窗，提供高品质的旅宿体验。酒店内设会议室、多功能室、健身房、瑜伽室等，满足商务和休闲需求。
珠海天地源唐潮冠寓珠海北站店试营业。2月，珠海高新区天地源唐潮冠寓珠海北站店试营业。公寓坐拥城轨北站核心区位，推出429套34-48㎡精装公寓，以环保建材、精工质感、智能安防体系及社群化运营模式，打造湾区青年品质租住新选择。天地源唐潮冠寓珠海北站店是天地源精心打造的首个品质型公寓产品，拥有逾150㎡复合型共享空间，打造高品质的公共配套区供租户免费使用，拥有休闲娱乐、运动健身和社群社交等功能。
广州天河智慧城中建高新彩寓开业，提供431套智能化租赁住房。2月19日，位于广州天河智慧城几何中心、大观湿地公园旁的长租公寓——中建·高新·彩寓（智慧城店）正式开业。该项目由中建四局城市发展公司和广州高新集团联合打造。项目提供431套保障性租赁住房，主打35-64㎡的单间和一房一厅精致小户，开业前预约入住率已超过50%。项目内部还设有共享社交空间，如桌游区域、共享厨房、健身区域等，并创建多种社群活动，打造有趣、信任、开放的社区生态。
万豪行政公寓品牌首次亮相苏州。2月底，苏州尼盛万豪行政公寓开业，标志品牌首次亮相苏州。苏州尼盛万豪行政公寓拥有185间服务式公寓房，包含开放式公寓房、三居室公寓房等多种房型，设施齐全。房间内配备高品质厨具、洗衣机、空气净化器、直饮水设备、IPTV电视以及高速无线网络连接等设施。位于24层的怡然居中餐厅供应丰富的自助早餐、全天中西式零点菜肴及咖啡茶饮。另外，公寓还配备全天候开放的健身中心，以及提供日常客房服务、洗衣清洁和专属停车位等便利服务及设施。
佰舍-漕河泾开业。2月28日，上海市徐汇区田林路140-16号，备受瞩目的高端服务式公寓品牌佰舍旗下全新项目——佰舍-漕河泾正式开业。佰舍-漕河泾总建筑面积达30万平方米，集5A级花园办公空间、8万平方米商业街区和224套高品质服务式公寓于一体。公寓设计延续佰舍品牌现代简约的风格，提供从单间到二居室的多种房型，满足不同居住需求。
上海浦东北蔡楔形绿地保租房项目开工，提供1192套房源。2月27日，上海浦东新区99个重大民生项目近日集中开工，总投资约77亿元。其中，住房保障项目7个，可提供征收安置房30.13万平方米及保障性租赁住房8.34万平方米，进一步完善“一张床、一间房、一套房”多层次住房保障体系。本次开工的北蔡楔形绿地保障性租赁住房项目位于北蔡楔形绿地的核心区段，重点瞄准张江科学城产业特色，为不同年龄段租客提供各类高品质租赁住房，同时也支持张江科学城北蔡产业社区的高精尖人才安家、乐业、圆梦。项目总建筑面积约12.02万平方米，设计户型有48平方米、68平方米、113平方米和122平方米四种，建成后将能提供1192套各类房源。
华润置地有巢公寓签约成都两个保租房项目，共涉房源近2600间。2月，华润置地有巢公寓成功签约成都高新西区西芯汇城和成都武侯机投工业谷两个保障性租赁住房项目，签约房源分别为952间及1600间，两项目预期均于2025年上半年呈现。其中，成都高新西区30亩西芯汇城保障性租赁住房项目业主为成都高新区电子信息产业发展有限公司，项目位于成都高新西区天瑞路99号，处于电子信息产业功能区核心位置，紧邻富士康、华为、英特尔、京东方等大型企业，10分钟通勤圈覆盖周边IC设计产业园、无线创智产业园、模具工业园等大型产业园区。该项目总建筑面积约70856.17 平方米，由4栋楼共6个单元组成，包含952套房源，可容纳约1016人居住。
成都武侯机投工业谷保障性租赁住房项目三期业主为成都武侯资本投资管理集团有限公司，项目位于武侯区永康路与九金街交会处，毗邻行知龙江路小学悦湖学校，地铁9号线、17号线机投桥站，交通便利，周边配套成熟。该项目总建筑面积超10万平方米，由8栋建筑组成。投运后可提供 1248套 " 拎包入住 " 房源，面积有 48-69㎡不等，预计可满足1600余位青年人、新市民安居武侯。
05保租房金融政策动态
2月，多地陆续公布2025年保租房筹建计划，确保完成十四五保租房筹建目标。
2月公寓榜单发布及分析
#ABN指数分析#
综述：2025年2月，公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到达到55.49、86.87。搜索指数：搜索热度TOP5，分别是万科泊寓、旭辉瓴寓、雅诗阁、自如租房、有巢。本月搜索热度主要集中在新店开业签约、品牌动态、企业战略等方面，如万科泊寓六店齐开；广州馨乐庭科学城公寓酒店开业；中信金石与瓴寓国际联合设立租赁住房Pre-REITs基金等一度成为行业上榜热搜事件。
媒体指数：2月媒体指数主要得分集中在大众官网、垂直网站宣传以及头部财经纸媒的宣传，得分TOP5的品牌分别为万科泊寓、有巢、自如租房、承寓、万豪行政公寓。如万科设立16亿元住房租赁基金；华润置地有巢公寓签约成都两个保租房项目；合肥安居集团承寓·桐华里开业等报道都是重点宣传方向。
新媒体指数：新媒体指数主要得分集中在公寓资本动向相关动态，签约收购、政企合作、公寓资产交易融资等方面。指数TOP5分别为微信、抖音、小红书、B站、微博。如万豪行政公寓品牌首次亮相苏州；自如携手景顺成立资管平台“星耀如景”；义乌首个大型保租房社区投用等在新媒体领域传播分析类指数提升较快等。
投资人指数：2月，公寓市场总体稳中有升，各大城市租金跌多涨少，投资人信心保持平稳，投资指数平稳。
#综合分析#
头部公寓品牌设立租赁资管基金｜2月，多家头部公寓品牌联合相关机构成立专项租赁基金，为租赁产业金融资金“保驾护航”。
万科设立16亿元住房租赁基金，投资厦门泊寓项目。2月18日，万科A（000002/02202）发布公告，公司下属子公司海南万聚盈通和深圳万科与中信金石基金管理有限公司、新华人寿、大家人寿共同投资设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，认缴总规模为16亿元。该基金将专门用于收购公司下属子公司厦门万驿康持有的项目公司100%股权，该项目公司拥有厦门泊寓院儿·海湾社区的资产。
在此次投资中，万聚盈通认缴出资0.1亿元，深圳万科认缴出资1.5亿元，合计占基金的10%。本次投资未超出公司董事会授权范围，也不构成重大资产重组或同业竞争。值得注意的是，公司无控股股东和实际控制人，参与投资的股东及管理人员未参与基金的份额认购。投资基金的执行事务合伙人为中信金石，该基金不纳入公司合并报表范围。投资方向主要集中于厦门泊寓院儿·海湾社区，计划于2026年正式开业。
中信金石与瓴寓国际联合设立租赁住房Pre-REITs基金。2月27日，中信金石基金与瓴寓国际联合知名保险公司及证券投资机构，共同设立中信金石基金·瓴寓国际租赁住房基础设施Pre-REITs基金。该基金的成立旨在响应国家“租购并举”和“房住不炒”的政策定位，贯彻落实金融支持住房租赁市场发展的政策。瓴寓国际将负责基金运营，并将上海松江西部科技园柚米社区作为种子项目，孵化公募REITs上市。松江区为上海保租房入市项目最集中的区域之一，该基金的成立将为地方打通城市基础设施和保租房建设的投融资路径提供有力支持，进一步强化社会资本的积极参与。上海松江西部科技园柚米社区作为基金的种子项目，已租房源近2000套，出租率达90%。
自如携手景顺成立资管平台“星耀如景”，首个项目将落地北京石景山。自如2月与景顺房地产达成战略合作，成立合资公司——星耀如景，作为双方在中国发展持有型租赁住房资产管理的唯一平台。星耀如景将以投资新建和收购存量资产的形式，致力于中国保障性和市场化租赁住房领域的建设发展，为市场提供高品质租住综合体的同时，探索不动产投资和证券化的创新发展模式，有效吸引国内外资本长期投资、促进中国租赁住房市场高质量发展。目前，星耀如景首个项目将落地北京石景山，规划房源约1500间，后续该项目将申请纳入保障性租赁住房体系。
企业公寓“定制化”成趋势 ｜为了打造人性化、个性化、科技化的租赁产品，近年来，越来越多的企业选择和租赁企业合作，采取“定制化”模式，统一管理，为企业员工提供便利安全的生活条件。
安踏集团一体化物流园酒店式公寓已交付入住，提供超600套房源。安踏集团位于福建晋江陈埭镇的一体化物流园酒店式公寓于2月正式交付入住，为园区员工提供便利生活条件。据了解，该项目总计投入1.8亿元，建设2栋酒店式公寓楼，提供超600套房源，可满足近千名员工的居住需求。该公寓主要面向安踏集团一体化物流园的一线员工及管理岗位。公寓位于物流园区内，员工可通过内部电瓶车快速往返办公楼和住宿区，仅需2分钟通勤时间。此外，集团收取的租金仅为同区域同等类型房源的30%，进一步降低了员工的生活成本。
武汉经开产投集团交付“经开·友+”人才公寓。2月24日，武汉经开产投集团“经开·友+”人才公寓（印湖云著店）在武汉举行交付仪式，东风汽车研究总院和美的集团的80名青年正式入住。此次交付的人才公寓是经开产投集团旗下资产公司最新打造的个性化、互联化项目，首期80套35-45平方米的一室一厅及两室一厅房源均按“拎包入住”标准配置，品牌家电、定制家具及智能化生活设施一应俱全。
多地出台安居福利引进人才 ｜2月，多地多城出台安居福利，旨在吸引并留住年轻人才。
广州南沙预计2025年新增人才公寓房源超1400套。2月，广州南沙区住房和城乡建设局发布消息，为满足区域内不同层次人才的住房需求，南沙区目前提供人才住房项目11个。据了解，截至2月12日，南沙区目前提供人才住房房源合计3382套，其中人才公寓2147套（享受政府租金补贴），市场化房源1235套（市场化全额租金）。预计2025年南沙将新增科苑壹号、时光印象、珺筑水岸等8个人才公寓运营项目，房源超1400套。此外，南沙区对新引进的全日制本科及以上学历人才或技师以上技能等级（含职业资格）急需紧缺人才最高给予12万元生活补贴，分三年等额发放。人才首次申请前已在本区购房的，可申请一次性发放，加大对高学历人才、高技能人才的引进力度。
北京经开区推出应届大学生阶梯式安居体系。2月26日，北京经济技术开发区针对青年群体特别是应届大学生，推出了《应届大学生住宿保障实施细则（试行）》，在全市范围内首次构建了“求职7日免费住宿——实习3月免费短租——就业3年优惠长租”的阶梯式安居体系。该政策覆盖了求职、实习和就业三个阶段，为不同阶段的应届大学生提供相应的住宿福利。
具体来说，收到经开区企业笔试或面试通知的应届生可享受最多7天的免费住宿；与经开区企业签订实习合同的应届生可一次性享受3个月的免费租住；与经开区企业签订劳动合同的应届生则可享受一次性3个月的免费租住，之后3年租金补贴逐年递减。此外，对于“双一流”高校及学科的全日制应届毕业生，以及世界排名前100名院校的留学回国人员，进入经开区工作满1年的，将连续3年获得个人入区专项奖励。
租赁社区加速建设投用｜2月，又有多家租赁社区正式投用，为各类租赁用户提供多样化住房需求。
义乌首个大型保租房社区投用。义乌市首个大型保障性租赁住房社区——建投·璞寓正式投用，为新市民、青年人群等提供多样化的住房需求，助力“义有安居”。建投·璞寓位于廿三里街道核心区域开元北街与大通路交汇处，由6幢15-17层高层建筑组成，共设置保障性租赁住房1222套，面积从35平方米至70平方米不等，配备独立阳台与卫生间，提供衣柜、沙发等家具，以及空调、冰箱、洗衣机等家用电器，基本可以“拎包入住”。
租金低至850元/月，上海陆家嘴集团首个保租房项目面世。2月12日，位于上海张江科学城范围内的保障性租赁社区“数智天地·租赁社区”迎来新租户。此次释放的1200套租赁房源，其中还包含一栋企业公寓，作为新时代城市建设者管理者之家，提供给各类企业用于员工集体宿舍，床位数超过1000张。
“数智天地·租赁社区”是陆家嘴集团旗下租赁住宅品牌——陆家嘴乐居的首个保障性租赁社区。其中，“数智天地·新乐里04”是“新时代城市建设者管理者之家”项目，属于“一张床”供给，通过为公司员工提供舒适的住宿环境，赋能企业人才战略、助力“数智天地”产城融合。1号楼“数智天地·新乐里04”专门提供四人间宿舍产品，户型为34至40平方米，每人平摊后的月租为850元左右。
除本次开业的“数智天地·悦庭04”、“数智天地·新乐里04”，陆家嘴乐居后续还将在张江科学城·数智天地推出租赁公寓“数智天地·雍萃”、“数智天地·悦庭10”等更多项目，着力将“数智天地·租赁社区”构建成一个功能完善、充满活力的科创社区，吸引更多人才扎根张江科学城，助力区域可持续发展。
长租公寓产品进入“优居”品质阶段｜2月， 6个省市陆续发布住房租赁相关政策，北京、广州、深圳聚焦保障性租赁住房管理头部企业持续完善自身产品体系，主打品质型公寓，加码向更高品质产品升级，长租公寓进入“有居”品质阶段。
山东省提出将保障房率先建成“好房子”。2月5日，山东省政府新闻发布会上，山东省住房城乡建设厅二级巡视员张道远介绍，山东省近年来通过政策组合拳推动房地产市场止跌回稳，2024年全省新建商品房网签面积达9659.2万平方米，居全国首位。在推进“好房子”建设方面，山东将制定住房品质提升实施方案，出台高品质住宅开发建设、住宅设计等标准，建立好房子评价体系，支持各市多措并举优化住房供给结构，新出让优质地块上全部建设高品质住宅，保障房率先建成“好房子”。
北京、广州和深圳地方政府相继出台保障性租赁住房相关政策。《北京经济技术开发区应届大学生住宿保障实施细则（试行）》发布，针对应届大学生推出“阶梯式安居体系”，年轻人到该区域求职，可享受“求职7日免费住宿、实习3月免费短租、就业3年优惠长租”等优惠政策，同时考虑了年轻求职者、实习者的长期、短期等各种住宿需求。广州市的《广州市保障性租赁住房管理办法(暂行)》规定，保障性租赁住房建筑面积不超过70平方米的小户型（套、间）占比应不低于行政区内保障性租赁住房总量的70%；政府性房源保障性租赁住房项目的租金，应不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%；承租人不得擅自改建保障性租赁住房等内容。深圳光明区的《光明区政府组织配租的保障性租赁住房配租管理实施细则》旨在为符合条件的在深青年人、新市民、各类人才提供租赁住房，同时面向企事业单位定向配租。该细则明确了配租方式、申请条件、配租面积标准及申请材料等关键信息。
杭州发布最新住房租赁企业“白名单” 共57家。2月，杭州发布最新住房租赁企业“白名单”，共57家住房租赁企业被纳入，其中新增7家，减少3家。据了解，2024年四季度共有57家住房租赁企业符合要求被列入“白名单”，新增杭州金地草莓社区运营服务有限公司、杭州星滨置业有限公司、杭州南兴房地产开发有限公司、杭州宇祥房地产开发有限公司、杭州伊家资产管理有限公司、杭州摩所公寓管理有限公司、杭州商裕房地产开发有限公司等7家企业。
此外，浙江悦郡商业管理有限公司、浙江天域商业运营管理有限公司、浙江交投德信商业管理有限公司3家企业不符合要求予以退出。
