上周六，金陵路外滩的金陵华庭项目正式开盘，这也是2025年上海第一个公开上市的豪宅项目——
项目总共有307组客户认购、280号就最终清盘，可能也是上海过去2年里最贵的日光项目。
（现场实拍图）
清盘之外，更有意思的是在选房过程中，越贵的房子越早被选走，选剩下的反而都是最便宜的房子：
东边套可以看外滩+陆家嘴三件套的房源早就被抢光了，而看不了景观的西边套被嫌弃，即使价格更便宜；
最贵1.7亿的江景高区被30岁不到的年轻人买走，越贵的房子越抢手，很符合市区豪宅的现状。
火箭哥最近统计了翠湖天地的数据，也能得到一样的结论——
这3年翠湖的房价只跌了5%左右，而且面积越大的房子价格越贵，可以说如果现在要买保值房产，市区豪宅就是最好的选择。
想要随时了解上海各个板块最新二手房价走势、新房最新消息的同学都可以长按下方二维码进500人大群和大家一起交流学习：
从现场感受来看，可以发现有着明显的两极分化——
一半是中老年上海本地土著，另一半是30岁不到的年轻人，身边还会陪着父母一起选房。
项目本身怎么样我们不做过多评价、最大的感受在于：
上海，真的是不缺有钱人。
在选房现场里，你的情绪很容易被身边传染，尤其当你身边的人都在说这些话的时候：
“只有6000万这套了，要不咬咬牙拿了吧？”
“20万单价也不贵，就当买来自住好了。”
“买了吧，不想折腾了，反正也不靠房子赚钱。”
“600平一个人住是有点大，以后有家庭了应该够用。”
想要感受上海的贫富差距，豪宅的开盘现场可能是最好的实践场所——
上面每一句话，但凡要是出现在朋友圈or小红书，100%会引出大量讨论；
但在金陵华庭的现场，这样的对话却是日常。这就和你经常刷小红书看到豪车豪宅，刷多了人会产生一种幻觉：
在上海买个两三千万的房子就和买菜一样，大家讨论的不是房子贵不贵，而是房子能不能买到；
但事实，真的是这样吗？
01 “真相”
很可惜，上海的楼市真相完全是另一幅模样——
各位可以回想下，买房群里是不是也听到过诸如“1000万很普通“、”2000万是刚需”这样的言论？
可怕的是，好像群里的人没有什么反对意见，似乎大多数人都是这个预算的样子。
可是：在上海，7成的购房者都在买500万以下的房子；
能买得起1000万以上新房的人，已经是上海前10%的佼佼者了。
仔细想想，现实也的确该是这样：
一个普通家庭，在上海买一个500万的房子都已经很吃力了。
我们来一起算笔账：根据中经数据的数据，2024年上海平均工资为1.23万/月，夫妻约2.5万/月：
（数据来源上海市统计局，具备一定参考性）
按照银行“收入覆盖双倍月供”的审批原则，两人月供最高上限为12k，如果按照30年等额本息、首套利率来计算，
贷款额度差不多就是300万元人民币。
（数据来源链家官网贷款测算工具，利率请以最新官方公告为准）
按照60%贷款比例推算，这对小夫妻可购买的房产总价最高为：
300/0.6=500万。
这才是普通人的真实生活，这才是上海楼市的真相：
5000万新房被抢光，只是豪宅市场的幸存者偏差。
P.S.火箭哥团队准备了一份超1万字的买房避坑宝典，帮助大家在买房过程中避雷，同时包含学区梯队表和过去5年上我们为大家整理了2025年上市新房优缺点表格，感兴趣的同学可以私信我免费领取：
02 “现实”
无论总价高低，至今上海所有的内环项目，几乎都是开盘日光的状态——
2021年除了少数项目之外，内环项目平均去化率超过95%，意味着每推出100套房子就能卖出超95套房子。
迄今为止，2023年内环2000万+高总价豪宅总计上市不足1000套房源；
可你知道全上海平均每年成交多少套房子吗？
20万套+
两者一相除，我们发现这些房子可能只占到了整体上海房产交易市场的0.5%——
没错，连百分之一都没有。
这就好比你每天在新天地逛街，一会看见一辆劳斯莱斯、一会开过一辆法拉利，你就开始惊呼上海都是有钱人。
但现实，不一定就是你想的那样：眼睛也是会骗人的。
03 “最后”
互联网拉近了所有人的距离，也让贫富差距无限放大。
以前我们只能接触到身边人，大家收入、家境可能也都大差不差；
而在互联网上，所有行业、所有阶层的人被放到了同一个平台上，在不断的视觉和语言刺激下，我们很容易产生焦虑的情绪：
“到底哪来的钱，能买这么贵的东西啊？”
但事实上，普通人的极限真的就是一套500万的房子了，这是收入结构天然决定的。
买500万的房子不会让人觉得很牛逼，也没有炒作的空间，甚至会被轻松淹没在整个上海购房大军之中。
说实话，每次看到动辄三五千万的豪宅清盘新闻中，我自己都很难不出现情绪波动；
但希望大家在以后看到这样的新闻时，可以记住这样一句话：
房子会有价格高低来区分，而家的幸福感是无价的。
