作为投资客“捡漏”的目标之一，法拍房看上去很具性价比，但背后交易却殊为不易，甚至可能一不留神就掉进坑里。在一手住宅市场上常见的认购房子的诚意金，在二手市场上交到地产经纪人手里，却有可能有去无回......
相比较于纯粹的一手房交易，二手房交易市场上一些形形色色的交易纠纷或会让人措手不及。在广州二手住宅交易回暖的阳春三月，南都湾财社记者整理了广州市房地产中介协会在2024年介入调处的4个典型的交易纠纷案例，以供市民在买房时参考避坑。
本想8折买法拍房，却被“套路”30万
高先生到广州经商多年，为了把父母都接到广州定居，他考虑在天河区买一套四房户型的房屋，但手上资金有限，多次看房也未能找到理想房子。A中介公司小刘了解了高先生的情况，为其推荐一套位于天河区的法拍房，并表示价格只是市场价格的8折。
在看完房后，高先生对房子十分满意，并和A中介公司小刘一起咨询了专门负责法拍操作的B咨询服务公司。根据法拍房的交易流程，高先生前期需在房屋拍卖平台缴纳一定的房屋拍卖保证金。由于高先生的存款理财还差两个月到期，于是A中介公司小刘建议，高先生可以通过资产公司进行垫资，解决前期资金的筹措问题。在进一步确认交易流程后，高先生与B咨询服务公司签订了委托竞拍协议，缴纳了30万元法拍定金和10万元中介费，并约定3个月内须以市场价格的8折拍下房屋。
1个月后，B咨询服务公司李经理告知高先生，其公司已获得业主委托，全权负责所拍卖房屋的解封和交易事宜，如果走这个方式，可以避免竞拍，以最低价成交，但解封房屋需要再追加60万定金，即前后共计要支付90万元定金。购房流程也和网上竞拍不相同，解封后可直接以存量房交易形式办理过户手续。高先生虽有疑惑，但考虑到价格还是说好的市场价8折而且交易流程简化了，条件非常吸引。与此同时，李经理提出愿意与高先生签订对赌协议，约定如果未能在3个月内购入房屋，除了退回已支付的90万定金外，还额外赔偿高先生60万元。为此，高先生并未细想就追加支付了60万元。
未料后续3个月过去了，李经理迟迟未有房屋解封的消息。在高先生的不断催促下对方才承认，由于有多个债权人陆续提起诉讼，对高先生看中的房屋进行轮候查封，故至今也无法处理房屋解封事宜，就连预期的网上拍卖也无限期延后。
至此，高先生提出解除委托协议，退回相关费用。三方多次协商，A中介公司认为其已完成中介服务，B咨询服务公司未按约定履行拍下房屋的义务与其无关，故拒绝退还中介服务费；B咨询服务公司表示目前只能退回60万元定金，其余的30万定金因公司用在其他项目，需要分期退还，但是对高先生和李总监签的“对赌协议”表示不认可，B咨询服务公司认为对赌协议只有李经理个人签名，无公司盖章，属于李经理的个人行为，与公司无关，公司无需承担责任。
案例分析
一般来说，法拍房主要来源于5种情形：1、商业贷款逾期：购房人或企业向银行贷款购房或用于企业经营，但不能如期如数偿还时，银行向法院提起诉讼，要求贷款人就被抵押物进行拍卖变现来偿还银行的贷款。2、民间借贷纠纷：债务人将自有房产抵押给债权人，到期无法还款，债权人向法院申请强制执行拍卖房产以偿还债务。3、金融犯罪：金融罪犯在刑事案件中的房产所得被查扣，通过法院拍卖，变现后返还给受害人；4、司法没收：涉及刑事案及贪污腐败的犯罪嫌疑人，其名下房产被没收，依法进行拍卖，变现所得上缴国库；5、无主财产：无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。
协会提醒：因购买法拍房与购买普通二手房有明显差异，所以购买法拍房需要特别注意以下几点：
首先，法拍房只会在指定的7家网站公开拍卖，分别是淘宝、京东、中拍协、公拍网、融E购、北交互联、人民法院资产诉讼网，买方需要通过竞拍的方式购买，虽说起拍价可能比市场价格低，但进行竞价后，价格也有可能与市场价格格持平，甚至高于市场价格；其次，法拍房要通过选房、报名（支付拍卖保证金）、竞拍（在竞拍周期内出价，最高价者竞得标的物）、支付尾款、办理手续等一系列流程才能完成购买；再次，法拍房还可能存在以下问题：1、房屋交吉：可能存在原业主不肯搬离的情况，导致新业主无法及时入住；2、产权不清晰：虽然法院会厘清产权，但仍需注意是否存在多重查封、共有产权等情况；3、存在租赁关系：若房屋存在租赁关系，购房者需遵守“买卖不破租赁”原则，可能影响入住时间，故购买法拍房必须要做好前期调研工作才能放心购买。
买二手房莫乱付诚意金，被代收或难追回
游女士在某房产租售平台看中了某房源，于是加了维护房源的经纪人黄某微信。经纪人自称是A中介公司的经纪人，已经从业10年。游女士认为A中介公司是规模比较大的企业，应该是可信的，于是提出实地看某房源。
黄某后来回复游女士，表示该房子已出售，但根据游女士的购房需求，匹配了几套房源。游女士在黄某的带看下，看中了其中一套，但房价超出预算，希望能再降10万元，且要求各付各税。黄某表示谈判有难度，如游女士诚意购买，可先支付2万的诚意金给他。若业主同意出售，游女士支付的2万元诚意金便转给业主作为购房定金。若不同意出售，他立即退还2万诚意金。游女士担心错失好房源，于是通过微信向黄某转了2万元诚意金。
两天后，游女士追问黄某，业主是否同意出售。黄某表示业主还在考虑中。又过了两天，游女士仍未收到黄某的通知，于是在微信跟黄某表示既然业主不同意，便取消交易，退还她的2万元诚意金。一个小时后，黄某却回复游女士，业主已同意出售，他已经将2万诚意金转给业主，如果游女士取消交易，业主将没收2万元。
游女士认为她向黄某明确表示取消交易的情况下，黄某仍将2万诚意金转给业主的行为不合理。她要求黄某约见业主，进行面谈。黄某表示业主目前在外地。游女士要求黄某提供转账凭证。黄某不予理会，随后便将游女士拉黑。
游女士感到上当受骗，于是来到黄某自称任职的A中介公司反映问题。经公司核查，黄某曾在其司任职，但在半年前已离职，建议游女士报警处理。
游女士来到协会查询黄某目前所在机构。根据游女士提供的身份信息，并未查询到该人员最新的从业信息。
案例分析
严格来说，诚意金（意向金），并不是一个严谨的法律概念，它的处理不同于定金，其遵循“合同自由”原则，根据交易双方的约定处理。在议价成功前，按照规定，买卖双方均有权单方面终止对中介的委托，因此诚意金应当返还。在支付“诚意金”前需要注意：一是诚意金的处理应当有明确的书面约定；二是中介方应当履行告知义务并遵守诚信原则，不能擅自把诚意金转为定金。
案例中，游女士通过某房产租售平台认识黄某，在未核实黄某的职业身份是否真实的前提下，委托其提供中介服务。游女士在未与业主达成交易的情况下，将2万“诚意金”转给黄某。黄某代收后，擅自处理并拒绝退还“诚意金”，导致游女士陷入“房财两空”的局面。
协会提醒消费者：通过房屋租售平台或自媒体等渠道了解房地产资讯及房源信息，请务必核实该人员的从业信息是否真实。警惕“黑中介”利用冒充知名房地产中介公司的员工进行诈骗，避免经济损失。
不要把购房定金、诚意金、购房款、中介服务费、代办费用等任何交易款项转给经纪人个人，务必按合同约定打入指定账户，并要求收款方（出售方/中介公司）出具正式收据。
选择中介时请务必通过官方渠道核实机构的备案信息和人员的从业信息。
配合买家“高评高贷”后反悔，卖家被索高额违约金
2024年1月，黄女士在多家中介公司放盘名下一套物业，放盘价750万，但三个月过去仍未找到有意向的买家。心急出售，她把放盘价格一降再降，直到6月，A中介公司才找到有意向购买房屋的买家。
三方面谈中，买家表示黄女士的房屋价格较高，希望黄女士愿意以房屋评估价作为网签的出售价格，以此降低他的首付款，减轻购房资金压力。黄女士为了早日成交，答应了买家的要求。双方以650万元的成交价签订了《房屋买卖合同》，买方支付定金20万，并签署《补充协议》约定双方同意按房屋评估价作为网签合同的成交价格，若银行同意贷款金额高于实际成交价格，卖方同意无条件转回多出部分的资金给买方。
黄女士与买方通过自行交易的方式在存量房网上交易系统制作了《存量房买卖合同》（下称：网签合同），把房屋成交价改为900万元。完成签约当天晚上，黄女士看到一则关于利用“高评高贷”形式骗取贷款的新闻，突然感觉自己配合买方做“高评高贷”的行为可能存在违法。第二天，黄女士联系A中介公司约见买家，并向买家提出以真实成交价格重新制作网签合同。但买家不同意撤销网签合同，要求黄女士按原约定继续履行合同。黄女士要求中介公司撤销网签合同，中介公司表示，黄女士与买家是以自行交易的方式制作网签合同，撤下网签需双方交易当事人协商一致同时操作，如一方不同意撤下，则需按合同约定的处理方式解决。
黄女士咨询律师，了解到一般的一审诉讼完结最快也要一年半载。她担心房价继续下跌，于是多次主动找买家协商，买家坚决不同意变更网签合同。但表示若黄女士想解除《房屋买卖合同》，除退还定金，还需按合同向其支付违约金，否则他不同意撤下网签合同。
案例分析
所谓的“高评高贷”，就是先拉高房屋的评估价格，再以评估价格作为网签合同的房屋出售价格（通常比房屋真实成交价虚高），然后向银行申请住房贷款，以便获取更多的贷款资金。在市场处于下行阶段，银行可能会调整房屋的评估价，部分买家和中介为了达到理想的贷款额度，会游说卖方配合“高评高贷”，并尝试向多家银行机构申请贷款。
"高评高贷”违反诚实信用原则，扰乱了金融市场和房地产市场的秩序，本质上是一种“骗贷”的违法行为。情节严重的，可能涉嫌贷款诈骗罪，买卖双方可能需要承担法律责任。
卖方一旦配合买方制作价款不一的网签合同，便让自己在交易中处于被动。一旦银行发现买方“骗贷”，有可能撤销同贷书，不予放款。若买方故意拖延交易时间，卖方想解除合同，解除网签，则需通过司法途径解决，除耗时耗力，也可能面临房价下跌，影响下一次出售。
协会提醒消费者：买卖房屋是一个涉及大量资金交易的行为。作为购房者，应做好充分准备，评估自身的财务状况，确定购房预算，包括首付款、贷款额度、还款能力等。作为出售方，应在签约前了解购房人是否具备支付房款的能力，签约后的大额资金的支付，建议采用资金托管方式交割房款，先托管后过户，确保房屋过户后能收齐房款。
房子漏水未告知，出售后被告，倒赔买家10万元
眼见孩子明年就要上小学，黄先生急需在某知名小学地段购买一套学位房。
某天下午，经纪人向他推荐了一套符合他需求的学位房，但彼时有租客居住，租客同意在房子卖出后一个月内搬出。在经纪人的安排下，黄先生与太太当天晚上去看房，担心影响租客，他们并未在房屋内停留太久，匆匆看了房屋的格局后便离开。
黄太太担心学位房被其他买家抢先下定金，于是让经纪人立即约业主出来面谈。当天晚上九点，业主刘先生带着房产证来到中介公司，与黄先生洽谈合同事宜，双方最终达成交易，签订合同。
半个月后，黄先生与业主刘先生完成过户手续。由于租户尚未搬走，黄先生未对房屋进行检查，便与业主刘先生签署《收楼确认书》。
租户搬离后，黄先生对房屋进行装修。装修公司在清理屋内的旧家私家电时，发现被家私和大件家电遮挡的地方，有多处的墙面发霉和石灰脱落。黄先生怀疑房屋可能存在质量问题，于是找了专业的房屋安全检测机构对房屋进行检测。检测结果显示，该房屋存在严重的漏水问题。
黄先生立即联系刘先生要求解决，但刘先生以房屋已交付为由拒绝承担责任。黄先生认为刘先生故意隐瞒房屋瑕疵，构成违约，遂将其诉至法院，要求解除合同、返还楼款并赔偿其经济损失。
案例分析
根据《中华人民共和国民法典》第六百一十条因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。以及第六百一十五条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
本案中，刘先生作为出卖人，负有如实告知房屋真实情况的义务。房屋漏水属于房屋重大瑕疵，直接影响房屋的正常使用和价值。刘先生未在合同中对该瑕疵进行披露说明，交付房屋亦未达到合同约定的质量要求，已构成违约。
法院经审理认定，刘先生构成违约，应承担违约责任。最终判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，房屋恢复登记至刘先生名下，返还全部楼款，并赔偿黄先生10万元。
协会提醒，消费者选择购买二手房时，应在看房时仔细检验房屋状况，留意靠近卫生间的墙体及墙角位是否存在水迹或霉点，并向出售房屋对应的楼下住户了解出售房屋是否有渗漏的情况影响其居住。签约前，主动询问出售方关于房屋的使用情况，并要求中介方出具《房屋状况说明书》，签订合同时，应明确落实房屋真实状况及违约责任，对于房屋存在的重大瑕疵，应在合同中予以注明，并约定相应的解决方案。购买房屋的结构为混合或砖木结构的，或楼龄较长的，建议签约前委托专业的房屋安全检测机构对房屋进行质量鉴定。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬
