业主大会电话投票是创新之举还是违规行为？投票结束两个月才公示表决结果是何居心？
2024年10月18日，渝中区江屿朗廷业委会发布公示称，将组织召开业主大会会议，进行投票程序，投票议题：是否同意解除与现有物业企业的前期物业服务关系；是否同意小区物业服务企业选聘方案。投票方式为：会议形式，书面投票（设置固定投票箱投递）、线上投票（业主决策信息系统参与投票）。
投票时间：2024年11月3日至12月12日。唱票统计时间为2024年12月13日。 2024年12月10日，江屿朗廷业委会发布通知称，因业主决策系统升级导致无法投票等原因，决定延长投票时间20天，即该业主大会会议投票截止时间变更为2025年1月1日，唱票统计在次日即2025年1月2日完成。
同时，启动微信投票，叫业主向一个微信号（手机号）发送涉及投票意向的视频及文字，或者向社区网格员微信号投票。
2024年12月26日，该业委会发布通知称，该小区业主强烈要求业委会采用电话投票的诉求，业主分别向菜园坝街道办事处、业委会提交了相关建议后，该业委会次日举行会议讨论，决定采用电话投票，菜园坝街道办事处同意该业委会进行电话投票。
电话投票时间至2025年1月1日结束，用平安街社区社区居委会的三部电话进行。
2025年3月12日，在江屿朗廷小区业主向菜园坝街道办事处提出申请，认为江屿朗廷业委会在投票、唱票统计后两个月后，拒不公布投票表决结果，不排除江屿朗廷业委会存在暗箱操作行为，据此，根据民法典、业主大会和业主委员会指导规则、重庆市物业管理条例相关规定，要求该菜园坝街道办事处依法履职，制止江屿朗廷业委会所有相关违规行为。
2025年3月17日，江屿朗廷业委会发布该小区业主大会投票结果公示称，该次投票业主的参与票占总户数的79.62%，议题1表决同意票占88.42%，占参与面积88.93%；议题2表决同意票占参与户数87.85%，占参与面积88.31%。公示期自2025年3月17日至2025年3月23日，共7天。该通知称，如业主对该投票结果有异议，向江屿朗廷业委会核查。并分别公布了江屿朗廷业委会、平安街社区居委会、菜园坝街道办事处投诉电话。
争议焦点：延期投票、网格员收票、电话投票、唱票两个月后公示表决结果等是否具有合法性？
江屿朗廷业委会延长投票时间、由社区网格员接收微信投票，后改用电话投票，且在投票、唱票统计结束两个月，业主提出异议后才公布表决投票结果，以上行为是否违反有关物业管理的法律法规及规范性文件？
根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会的投票时间应当提前通知业主，并在规定的时间内进行。据悉，延长投票时间需要经过业主大会的同意，并且应当提前通知所有业主。如果业委会未经业主大会同意擅自延长投票时间，或者未提前通知所有业主，涉嫌违反了相关规定。
延期需通过业主大会会议决议或符合议事规则约定。若未履行合法程序而单方面延长投票时间，程序上存在瑕疵。 一般来说，物业管理的投票程序应当遵循公开、公平、公正的原则，确保业主的知情权和参与权。而且，目前尚未有法律法规许可电话投票表决这一形式，因此，电话投票涉嫌违法。微信/电话投票的效力。
根据《民法典》，业主共同决定事项需通过合法程序表决，且投票方式应在《业主大会议事规则》中明确约定。若原议事规则未约定微信、电话投票方式，临时变更需经业主大会同]。擅自变更投票方式可能影响表决结果的合法性。
根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》等，业主大会的投票结果应当及时公布，确保所有业主的知情权。如果业委会在投票、唱票统计结束后两个月才公布表决投票结果，且是在业主提出异议后才公布，涉嫌违反了及时公布投票结果的规定，影响了业主的知情权，并且，无法避免暗箱操作的嫌疑。业主对结果提出异议后，业委会应依法启动复查程序，而非仅通过延期公布回应。
投票结束后两个月才公布结果，已明显违反程序规定，该程序产生的实体内容是不是不具有合法性而应认定无效？ 公示期满后若无有效异议，表决结果自动生效。若存在异议，需在公示期内提出并由业主大会组织者核查处理。有关部门也应介入，进行审计调查。 业主质疑的问题 1、关于频繁变更投票形式问题。江屿朗廷业委会确定了两种投票方式：会议形式，书面投票（设置固定投票箱投递）、线上投票（业主决策信息系统参与投票），之后又改用微信投票，最后，竟然改用电话投票方式进行，如此频繁变更投票方式，是否违反相关法律法规、规范性文件及物业小区业主议事规则？是不是之前的投票根本不能达到业委会的目的，所以采取可以操纵业主投票的方式，从而达到业委会的目的？
2、关于社区网格员收取微信投票问题。物业小区实行业主自治，其他组织不能越权实施行为替代业主的权利，社区网格员属于基层自治组织人员，并非小区业主，其行为涉嫌越界，因其主体的不适格，涉嫌程序违法，如是，那么，其实施的行为也不具有法律效力。
社区网格员职能定位于信息采集、政策宣传等辅助性工作，无权直接组织业主投票？若网格员未经业主委托代收选票，违反《民法典》关于代理行为需授权的规定；若存在修改选票、虚构投票记录等行为，可能触犯《刑法》“帮助伪造证据罪”。业主可申请对网格员越权行为启动内部调查，业主可起诉网格员所属单位（社区居委会）要求确认投票行为无效。
3、关于投票结束是否唱票统计，投票表决结果公示延迟问题。既然江屿朗廷业委会确定了投票、唱票统计的时间，而后又延期进行，在最后确定的期限内结束投票，就应次日唱票统计并当场或及时公示，以便其他业主提出异议，确保业主的知情权和其他权利被侵害。但是，江屿朗廷业委会为何在时隔两个月，且在业主提出异议后才仓促公示该投票表决结果？根据现有事实进行合理性逻辑推导，业主们认为，是不是投票结束后，江屿朗廷业委会发现他们的目的并未达到，还需继续采取非正当手段进行，或者害怕已经形成的所有投票资料被公开后的严重后果？
总之，江屿朗廷业委会在此次投票表决中的行为诡异，存在太多难以进行自圆其说的解释。 而延迟两个月公布表投票结果明显违法，而且业委会涉嫌心虚，因为如果该投票结果真实可信，且达到业委会的目的，是不是早就迫不及待地公布了？而怎么可能等到业主提出异议才公示投票结果呢？拖延2个多月构成程序重大瑕疵，业主可依据《民法典》主张决议无效 ？
4、关于投票时间延长问题。根据相关规定，业主大会会议需在公告确定的期限内召开，延期必须经业主大会临时会议表决通过？若业委会单方面决定延期且未履行该程序，是否构成程序违法？若原《议事规则》未授权业委会可自行延期，其行为违反《民法典》关于“共同决定事项需遵守管理规约”的规定。
5、关于微信和电话投票合法性问题：原议事规则中是否允许微信、电话投票？若小区《议事规则》未明确允许电子投票，或未约定身份核验方式（如人脸识别+房产证号绑定），则微信投票可能因无法验证业主身份而无效。 根据《民法典》和《物业管理条例》，通常允许的方式包括现场投票、书面征求意见、电子投票等。但电话投票可能不被普遍接受，因为没有书面记录，可能存在作假。电话投票需事先规定并确保身份验证和记录保存，否则可能无效。 依据《民法典》关于意思表示形式的规定，若业委会未经业主大会表决擅自变更投票方式，涉嫌违反《物业管理条例》规定的“执行业主大会决定事项”职责。
6、利益输送可能性问题。众所周知，如果引入新的物业企业，那么，新入场的物业企业将长期存在巨大收入，那么，业委会成员可能从中获取非法利益？是不是这样的巨大动力，才让业委会如此卖力，坚持了长达数月的半公开投票行为？如果他们纯属为了权益业主的权益做事，而且毫无报酬，那是多么的高尚无私，值得褒扬。
7、在统计的所有业主投票票数中，固定票箱收取的书面投票票数是多少？在总票数中所占比例多少？
8、在统计的所有业主投票票数中，微信投票票数是多少？在总票数中所占比例多少？相关音频视频资料是否归档保存，事后存有备份？
9、在统计的所有业主投票中，网格员收取的微信投票数多少？在在总票数中所占比例多少？相关音频视频资料是否归档保存，并存有备份？
10、在统计的所有业主投票票数中，电话投票票数多少？在总票数中所占比例多少？相关音频视频资料是否归档保存，并存有备份？
11、采用电话投票的，如何确认接听电话的就是该小区业主本人？相关音频视频资料是否归档保存，并存有备份？
据了解，江屿朗廷小区业主拖欠现有物业企业的物业费高达约870多万，该公司目前亏损100多万，但现有物业企业仍在忍辱负重为该小区全体业主提供优质服务。现有物业企业原有员工约160人，由于业主拖欠的物业费巨额，实在难以支撑，只能裁员，于是，现有员工只剩120人，在这样的情况下，现有物业企业员工的压力巨大，但为了谋生，也在坚持。 在这样艰难的窘境下，江屿朗廷业委会却做出上述行为，涉嫌将现有物业企业推向绝境，而且，一旦得逞，多年来累计被欠的870多万物业费将难以收回，现有物业企业将走向破产境地，剩下的120多名员工也面临失业，这将给多少个家庭带来灭顶之灾？
综上所述，江屿朗廷小区目前存在的问题在于，江屿朗廷业委会组织的业主大会会议投票表决程序存在诸多瑕疵，其多个行为很难进行合理性解释，必然导致广大业主的正常逻辑质疑，其正当合法性、可信性大打折扣，建议涉及的相关人员谨慎，以免给自己带来严重的后果。
附录相关案例资料
【1】 电话投票的合法性及法律效力认定 业主大会表决形式是法定还是可以约定？
如果是法定表决形式，按照《重庆市物业管理条例》规定，仅能采用集体讨论、书面征求意见、业主决策信息系统三种形式表决，关于业主大会电话投票的案例。 重庆市第四中级人民法院观点 1.业主大会采用电话征求意见的方式不符合议事规则的规定，议事规则仅规定书面征求意见的形式； 2.征求意见表上并不能确定是业主本人的签名。
本院经审查认为，结合当事人在一二审的陈述，汇景龙湾业委会未召开业主大会，采取上门的形式征求意见，由工作人员对没在家的业主，电话征求意见后，代业主在书面的征求意见表上勾选选聘还是续聘，并直接签署业主的名字，其中张*安、付*高两户的征求意见表上虽然勾选的是续聘意见，但不能确定是业主本人的签名。 汇景龙湾业委会派出的工作人员，电话征求意见并且直接代业主在征求意见表上签名，该做法显然不符合《汇景龙湾小区业主大会议事规则》第六条规定书面征求意见的形式要求，也无法认定意见表上勾选的意见是该户业主的真实意愿。 汇景龙湾业委会征求意见的形式有严重瑕疵，其提交的征求意见表不能认定是业主的真实意愿，
其二审中提交的证据不能达到证明决议程序合法的目的，不予采信。 电话投票的法律效力在法律上存在一定的不确定性，具体是否采用该方式取决于业主大会的议事规则和地方的具体法律规定。在实际操作中，建议通过规则明确的方式确保投票的真实性和有效性，并考虑邀请第三方监督以增加公信力。
另一种观点认为： 物业管理重大事项表决投票结果的公示时间应符合相关法律规定。业主大会决定应当在作出决定之日起3日内以书面形式在物业服务区域内公告，公告期限不少于30日，公告应加盖业主大会印章。此外，对于业主委员会作出决定的公告期不少于30日。这些规定确保了物业管理重大事项的决策过程和结果的公开性，维护了业主的权益和知情权。
【2】 以微信接龙投票、电话征求意见投票表决不符合规定 业委会应对投票表决的合法性以及数据的真实性承担举证责任
【案情简介】 原告A是长沙市某小区的业主。该小区原物业服务合同即将到期，该小区业主委员会组织以微信接龙投票、电话征求意见等方式决定是否以公开招标的方式选聘物业服务企业。之后业主委员会将会议决议上报到街道社区，并根据决定内容启动物业重新招标工作。 原告A知晓上述决定及通知后，认为表决未按照法律规定进行表决，要求撤销业委会的决定。
【法院判决】 本案被告业主委员会以微信接龙投票、电话征求意见等方式代替了业主大会，并根据微信接龙投票、电话征求意见投票的结果认定达到了《物权法》第七十六条关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业面积且人数过半的要求。被告不能证明业主大会以公开招标方式选聘物业服务公司的表决结果达到了《物权法》规定的面积、业主人数过半的要求，故对原告A要求撤销被告决定的请求予以支持。
【律师看法】 本案被告业委会以微信接龙投票、电话征求意见等方式代替业主大会，应对表决的合法性，尤其是数据的真实性承担举证责任。根据《物业管理条例》第十二条的规定：“业主大会会议可采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”。根据本案的裁判观点，微信接龙投票、电话征求意见不是符合规定的征求意见的形式，同时业委会又无法证明其表决结果是业主的真实意思，故其作出的决定被撤销。
此外，《民法典》已变更了原《物权法》对选聘物业服务人的表决结果应达到的面积、业主人数要求。根据现行《民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
【4】 以微信接龙投票、电话征求意见等方式代替业主大会不符合规定！ 湖南怀治律师事务所 原告长某资产管理有限公司是上某大厦小区2014的业主，上某小区原物业服务合同于2019年12月2日到期，新成立的上某业主委员会自2020年11月18日起组织以微信接龙投票、电话征求意见等方式决定是否以公开招标的方式选聘物业服务企业。 2020年12月5日被告上某都业主委员会发布《关于**上某业主大会决定的通知》，通知称:由于上某物业服务合同已经到期，业委会根据上某业主大会议事规则第十六条的约定召开业主大会。截止11月27日，本次业主大会收到投票户数395户，投票业主专有产权面积43208.28平方米。
根据小区情况(总户数668户，专有产权面积66670.7平方米)，面积及户数双过半。业主委员会已经将决定内容上报到街道社区,并将根据业主大会决定内容启动物业重新招标工作。 原告长某资产管理有限公司知晓上述决定及通知后，认为被告上某都业主大会的表决未按照法律规定进行表决，要求撤销业委会的决定。 问：以微信接龙投票、电话征求意见等方式作出决定是否合法？
法 院 判 决 本案被告业主委员会以微信接龙投票、电话征求意见等方式代替了业主大会，并根据微信接龙投票、电话征求意见投票的结果认定达到了《物权法》第七十六条关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业面积且人数过半的要求。被告不能证明业主大会以公开招标方式选聘物业服务公司的表决结果达到了《物权法》规定的面积、业主人数过半的要求，故对原告要求撤销被告决定的请求予以支持。
本案被告业委会以微信接龙投票、电话征求意见等方式代替业主大会，应对表决的合法性，尤其是数据的真实性承担举证责任。根据《物业管理条例》第十二条的规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”。根据本案的裁判观点，微信接龙投票、电话征求意见不是符合规定的征求意见的形式，同时业委会又无法证明其表决结果是业主的真实意思，故其作出的决定被撤销。
此外，《民法典》已变更了原《物权法》对选聘物业服务人的表决结果应达到的面积、业主人数要求。根据现行《民法典》第二百七十八条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应由业主共同决定，应当由专有部分面积占三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
【5】 百家号：青海普法发布文章：业委会作出的决议存在程序瑕疵的，效力如何？
【基本案情】
2019年9月，某小区业委会就更换物业公司事宜通过发放书面征求意见表的方式召开业主大会，并制作了《物业服务招标方案及物业合同业主大会书面意见征求表》（以下简称意见征求表），意见征求表载明，通过书面征求意见形式召开业主大会，表决以下内容：（1）是否同意按照“物业服务招标方案”进行招投标选定物业服务企业；
（2）是否同意业委会按照公示的“物业服务合同”版本与中标物业公司签订物业服务合同。意见征求表中业主意见选择栏（“同意”或“反对”）只有一项，所附《招标方案》载明，评标委员会成员五名，由三名评标专家及业委会选派的二名成员组成。2020年4月16日，某小区业委会公示投票结果，内容为投票户数和相应转有面积均过半数，关于物业服务招标方案及物业合同的决定通过等。10月9日，某小区业委会委托第三方公司进行招标。
12月22日，某小区业委会公示中标结果，确定重庆B物业服务有限公司（以下简称B公司）为第一中标候选人。2021年1月7日，某小区业委会通知现物业服务企业A公司《前期物业服务合同》终止，并限期办理交接手续等。1月16日，某小区业委会与B公司签订新的《物业服务合同》。谭某等九人认为某小区业委会在选聘新物业公司的过程中多处程序违法，故诉至法院请求撤销业委会的决定。
【裁判理由】 法院生效裁判认为：
关于谭某等九人是否是本案适格主体。谭某等九人作为某小区业主以业主委员会的决定侵害其权益为由提起撤销之诉，系业主的法定权利，且系在知道某小区业委会作出决定之日起一年内提起，故谭某等九人系本案适格主体，有权提起本案诉讼。 关于某小区业委会作出的三项决定是否违反法定程序。结合谭某等九人诉请理由，评判如下：
第一，案涉小区的《业主大会议事规则》第六条规定业主大会会议可以采用书面征求业主意见的形式表决，故某小区业委会采用书面征求意见的形式就物业服务招标方案及新物业合同召开业主大会程序符合规定。
第二，案涉小区的《业主大会议事规则》第五条规定业主大会有权选聘、解聘物业管理企业，而某小区业委会是业主大会的执行机构，有权选聘新的物业服务公司。
第三，关于涉案意见征求表的业主签名是否虚假的问题，谭某等九人未举证证明，相反某小区业委会及某街道办事处发布了异议公告，经过公证复核，在部分异议人重新签字后，同意的业主人数及相应专有部分面积仍然均过半数。
第四，关于评标委员会成员组成是否合法的问题。本案中，某小区业委会通过业主大会表决采用招投标的形式选择物业服务企业，但其所制定的招标方案关于评标委员会的组成不符合《中华人民共和国招标投标法》的规定，即专家人数未达到三分之二，招标人代表超过三分之一，评标委员会成员不符合法律规定，可能对广大业主产生一定的误导，该方案存在瑕疵。此外，涉案意见征求表中表决内容为两项，而业主投票意见选择栏只有一项，违反了一事一议原则，对于业主是否同意某小区业委会与中标公司签订物业服务合同应当再次征求广大业主的意见，故不能确定某小区业委会凭该次业主大会的投票结果作出的三项决定是否均取得双过半业主的同意。综上，对某小区业委会作出的三项决定，不能认定其程序合法。
故判决：一、撤销某小区业委会作出的选聘B公司的决定；二、撤销某小区业委会作出的关于《前期物业服务合同》终止的决定；三、撤销某小区业委会作出的关于A公司限期办理移交手续的决定。
【法官后语】
《中华人民共和国民法典》第二百七十八条就业主决定建筑区划内重大事项及表决权等内容作出规定，与原《中华人民共和国物权法》第七十六条相比，本条属于新增规定，更加规范了表决程序，强调了业主的参与度与自治，充分体现了民主原则。实践中，业主大会作出决议可能存在程序瑕疵，这是否必然导致业主大会会议决议无效，是司法审判的难点问题。 程序合法是决议对全体业主产生约束力的正当性的重要来源，也是形成法律上认可的结果的必然要求。业主大会决议行为采取的意思“多数决”机制尊重了多数成员的意思，提高了决议的效率，但是忽略了少数人的意思，很容易侵害少数人的权益。因此，为了保证决议的正当性，决议制度的设计应当符合以下标准：一是决议程序机制必须公正，体现正义性需求；二是决议作出必须保证多数成员表决行为的意思表示真实；
三是少数者表决行为的意思表示不真实不会影响决议行为意思的成立生效；四是决议制度必须对少数人的利益给予有效保障。比如，在决议形成过程中，应当充分保障每一个成员的知情权、参与权、自由表达权，同时也应包括在决议形成之后赋予受侵害的成员相应的救济权，比如业主撤销权等。 但是程序合法并非决定决议效力之核心，程序规则的设置也是为了保障决议尽可能接近所有成员的共同意愿，是为实体公正服务的。
基于此，业主大会决议的程序问题并非必然导致决定被撤销，一般地，只有影响到多数业主的真实意思形成的严重程序问题，才应予以撤销。如同意业主未达到《中华人民共和国民法典》第二百七十八条“双过半”或者“双过四分之三”标准，已经违反了法律的强制性规定，必然影响大多数业主的真实意思形成；又如大量选票签字存在虚假、伪造等，严重背离业主真实意思表示的，当然应予撤销。相反，轻微程序瑕疵且未对决议的形成产生实质性影响的，不应予以撤销，如议事程序中通知会议遗漏了个别业主、业主大会缺少行政部门监督等程序瑕疵，在不存在以上严重程序瑕疵的情况下，且不影响表决结果的，就不应对业委会履职太过苛责，而应尽量维持业委会决定的稳定性和公信力。
具体到本案，某小区业委会通过业主大会表决采用招投标的形式选择物业服务企业，但其所制定的招标方案中关于评标委员会的组成不符合《中华人民共和国招标投标法》的规定，相关意见征求表的设计违反一事一议的原则，应当认定业委会作出决议的程序存在瑕疵，且足以影响多数业主意思表示真实，业主对该决议享有撤销权。 来源：《中国法院2024年度案例》、最高人民法院司法案例研究院
【6】 赣州市城市住房服务中心官网发布《业委会委员利用职务之便谋取私利，构成犯罪！》 2013年，江某当选为某广场小区业主委员会主任，任职期间，江某利用其负责业委会日常事务的工作便利，在小区物业招投标过程中协助雷某、牟某经营的某物业公司中标，并收受雷某、牟某给予的好处费18万元。在该物业公司入驻小区后，江某以邓某、李某的名义与物业公司签订协议，每月以“物业顾问费”、“广告收益”等名义收取物业公司雷某等人给予的好处费共计约176万元，并以物业公司虚列经营成本的方式，每月从公共区域广告经营收益中扣除1.6万元作为“业委会津贴”，其余的收益按照物业公司与业委会签订的正常分成协议进行分成，江某共计收取上述“业委会津贴”28.8万元。2017年，江某因涉嫌犯非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪，被检察院起诉。
法院认为：江某利用担任小区业委会主任的职务便利，非法收受他人财物190万余元，为他人谋取利益，数额巨大，并非法占有小区公共收益28万余元，其行为已构成非国家工作人员受贿罪、职务侵占罪，依法应数罪并罚。 根据江某犯罪的事实、性质、情节、对社会危害程度及悔罪表现，依照《中华人民共和国刑法》第一百六十三条第一款、第二百七十一条第一款、第六十九条、第六十四条、第五十九条之规定，判决：
一、江某犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑六年八个月，并处没收财产人民币500000元；犯职务侵占罪，判处有期徒刑一年六个月，决定执行有期徒刑八年，没收财产人民币500000元；
二、江某违法所得的人民币1940350.2元予以追缴；
三、责令江某退回小区的公共收益288000元。
https://www.gzzffw.cn/zcfg/427.jhtml 【7】 如何识别业委会谋私利的迹象？ 选聘程序异常，不召开业主大会，擅自决定物业选聘； 招标文件设置不合理门槛（如要求“注册资金1亿以上”排除中小物业公司）；中标物业企业突然更换或与业委会成员有关联。 案例 ：某小区业委会主任亲属控股的物业公司中标，报价高于市场价30%。 财务不透明。拒绝公示物业选聘过程费用（如招标代理费、评标专家费）；新物业合同未公开关键条款（如公共收益分成比例、服务标准）。 业主权利被架空。投票过程存在“代投”“冒投”现象；以“紧急程序”为由跳过业主表决；对质疑业主采取威胁、孤立等手段。
二、根治业委会腐败的5大核心措施 1. 制度层面：建立刚性约束 强制分离决策权与执行权。业委会仅可发起选聘动议，最终决定必须由业主大会双2/3表决 （专有部分面积+人数占比均超2/3），并全程录像存档。 推行“物业合同备案审查制”。住建部门需审查合同中公共收益分配、服务标准量化、违约责任 等条款，对“业委会可单方解约”“物业费捆绑公共收益”等陷阱条款一票否决。
2. 监督层面：构建多元制衡 引入第三方监理机构。由街道办通过摇号选定招标代理机构，费用从公共收益支出，业委会不得直接接触投标企业。 建立“业主观察员”制度。随机抽取5-10名业主参与评标过程，对异常打分（如某评委给关联企业打满分）可当场质疑并报备监察委。
3. 技术层面：封堵造假漏洞 区块链存证投票数据。通过政府开发的电子投票平台 （如上海“随申办”物业投票系统），实现身份认证、投票、计票全流程上链，防止篡改。 物业企业信用联网。住建部门建立全国物业企业“红黑榜”，中标企业若存在行贿记录，系统自动触发预警。 4. 惩治层面：提高违法成本 刑事追责。业委会成员收受物业企业财物，涉嫌非国家工作人员受贿罪 （《刑法》第163条），可处3年以上有期徒刑。
参考案例 ：2023年杭州某业委会主任收受物业公司20万元“顾问费”被判刑4年。 民事追偿。业主可起诉业委会，要求撤销违规签订的物业合同，并追回违法所得（如回扣、礼品）。
5. 业主行动：激活自治能力 10%业主即可启动审计。根据《民法典》第943条，十分之一以上业主联名可要求对业委会财务进行审计，拒不配合可向法院申请强制执行。 动态罢免机制。开发业主投票小程序，20%业主联名可随时发起罢免业委会成员的投票，街道办需在15日内组织表决。 三、业主维权实操指南 证据收集。拍摄业委会拒绝公示文件的视频；保留物业合同、投票记录等纸质文件；收集业委会成员与物业企业的资金往来线索（如微信转账记录）。
举报路径。纪检监察机关 ：通过12388举报业委会中的党员腐败问题；住建局物业科 ：对违规选聘流程要求行政干预；公安经侦部门 ：涉嫌犯罪的直接报案（需初步证据链）。 媒体曝光 通过地方问政平台实名反映；向省级以上媒体提供详实证据（避免被地方关系网压制）。
四、政府监管改革方向 将业委会纳入基层监察范围。中纪委可试点在街道办设立“社区监察联络站”，对业委会资金流水、物业选聘等开展抽查。 建立“物业阳光招标平台”。参照政府采购流程，强制要求所有小区物业选聘在政府平台公开招标，切断私下交易渠道。 推行业委会成员财产申报。对任职期间资产异常增长的业委会成员启动反洗钱调查。 业委会腐败本质是“小权力大寻租”，根治需依靠制度刚性约束+业主觉醒监督+技术透明赋能 。业主需摒弃“搭便车”心理，通过合法渠道积极维权；政府部门则应摆脱“社区自治”的懒政思维，对群众反映强烈的线索主动介入。唯有形成“不敢腐、不能腐、不想腐”的治理闭环，才能重建基层社区信任。
下一步行动建议 ：立即组织业主核查近三年物业选聘文件；向街道办申请查阅业委会会议记录；建立楼栋微信群，推动成立业主监督小组。
【8】 针对业委会、社区和街道办在小区重大事务中可能存在的合谋与徇私舞弊问题，需要从制度完善、监督强化、流程透明化以及业主参与等多维度综合施策。
一、专家视角：核心风险与制度漏洞 权力失衡与监管缺位 业委会作为业主自治组织，其权力边界若缺乏明确约束，易形成“小团体决策”；社区、街道办作为基层管理者，若过度介入小区事务，可能成为利益输送的“中间人”。 典型漏洞：现有法律对业委会成员的权责界定模糊，缺乏对“合谋”行为的针对性惩处条款；社区与街道办的监督职能常流于形式。 信息不对称与业主参与不足 业主对小区事务的知情权、参与权未充分保障，投票流程、财务数据等关键信息不透明，为暗箱操作留下空间。 利益驱动下的“合法腐败” 物业选聘涉及巨大经济利益，部分物业公司通过贿赂业委会或基层管理者获得长期合同，甚至形成“利益共同体”。
二、预防与治理路径：系统性解决方案 1. 制度层面：填补法律与规则漏洞 修订《物业管理条例》 明确业委会成员、社区及街道办的权责清单，禁止非业主身份人员干预物业选聘；增设“利益回避”条款（如业委会成员直系亲属关联物业企业需申报）。 建立“黑名单”制度 对存在行贿、造假等行为的物业企业及业委会成员纳入征信系统，限制其参与招投标或担任公职。
2. 监督层面：构建多方制衡机制 引入独立第三方审计 物业选聘流程、业主大会投票等关键环节由审计机构或律师全程监督，结果公示并接受质询。 强化街道办监督责任 街道办需对业委会决策程序合法性进行审查，违规行为需及时叫停并上报上级部门；对失职的街道工作人员追责。 设立“业主监察委员会” 由非业委会成员业主组成独立监察小组，定期审查业委会财务及决策记录。
3. 技术赋能：提升透明度与可信度 推行电子化投票系统 采用区块链技术或政府认证的投票平台，确保选票可追溯、不可篡改，减少人为操控风险。 强制信息公开 业委会会议记录、物业合同、财务收支等通过小区公告栏、微信群、政府平台同步公开，接受业主质询。
4. 业主参与：激活自治能力 降低业主大会门槛 优化线上表决规则，允许业主通过电子签名参与决策，提高投票率至法定要求（如部分城市已试行“双50%”改为“双30%”）。 常态化普法教育 街道办联合法律机构定期开展《民法典》《物业管理条例》宣讲，提升业主维权意识与能力。
5. 惩处机制：严打违法行为 设立快速举报通道 开通纪委、住建部门联合举报平台，对业委会与物业的异常资金往来、胁迫投票等线索优先核查。 司法介入与案例震慑 对查实的合谋腐败案件，以“非国家工作人员受贿罪”“串通投标罪”等追究刑事责任，并通过媒体曝光形成震慑。
三、相关部门职责分工 相关责任主体及职责
1、住建部门，修订地方物业管理办法，制定物业选聘标准化流程，推动电子投票系统建设。
2、街道办等基层政府，监督业委会合规运作，组织业主普法培训，审核物业合同合法性。
3、纪检监察机关，查处业委会、社区及物业企业间的利益输送，追责失职渎职行为。
4、公安机关，对涉嫌伪造选票、威胁业主等违法行为立案侦查。 从“被动维权”到“主动防控” 根治业委会与基层管理者合谋问题，需将“预防机制”置于首位，通过法律完善与技术手段压缩寻租空间，同时激发业主自治活力。唯有形成“制度约束+技术透明+业主觉醒”的共治格局，才能有效遏制“合法外衣下的腐败”，真正实现小区治理的公平与效率。
