北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我想咨询物业和保值角度的问题。我房在**家园，商品房和回迁房都有，之前用的是**物业，去年不知为何换成了**物业，传闻就是村里自己办的。物业费没有变化，但是服务水平肉眼可见的降低了。之前的年轻保安全部换成了老头儿和看着就是傻子的，保洁每天就早晨遛一圈然后就扎堆聊天，楼道小广告无人清理了，绿化带维护也明显不专业。而且今年连维修都开始收费了，据说对回迁房的村民免费，但我们商品房和出租房的不免费。
我问了中介公司，说是换物业后房价没有明显下跌，偶尔有房价低的在砍价时也没谈到物业问题。但我还是有怀疑，所以有些纠结，您看我是不是应该换房。因为我这套房的居住频率不高，当时是想给儿子买了预备的。现在他外派出国工作三年，我担心等他回来这小区不成样子，房价再降低就都亏了。
A：
1、您这小区不是“商品房和回迁房都有”，而是都算回迁房。所谓商品房其实就是人家多盖了两栋楼对外销售而已。所有楼栋的户型质量又都一样，那这两栋楼就只能被裹挟其中了呗。
2、之前用的**物业，一般是两个目的。一是安抚村民回迁户的，避免他们挑毛病。二是显的高大上以便卖房。那现在既然回迁户的情绪都平稳了，房子也都卖干净了，人家也就没必要养着高价的物业公司了。
或者说之前的物业费都是被物业公司拿走的，村里挣不到差价。而换成自己的就不同了，同样的价格能挣到高额利润。
3、服务水平降低是正常现象，大多数物业都这样儿。因为中国的物业是“包干制”，也就是服务内容和价格恒定，单价总价都是定死的。那在这种情况下，物业要想多挣钱应该怎么做？肯定是节约成本呗，体现出来的就是降低水平了。这没办法，很多小区都这种情况。
4、您的怀疑是正确的。观察到的买家砍价时，虽然没提物业，但面对的是品质不高的环境啊，这还用提物业吗？一分钱一分货，相当于买衣服不用问是哪个裁缝做的，买家只对现有的质量出价。
5、是否换房看自己吧，我只是列出情况。一般来说，回迁房小区都是房龄新的时候保值还行，但小区老化的相对快，一般五年之后就没什么优势了。房价走势的最好成绩是跟上板块大盘，几乎不可能超越。毕竟买家图的都是经济实惠，价格高了就不实惠了。也就是说，回迁房小区的价格走势有隐形天花板，在本板块内至少不占便宜。
6、简单就这情况吧，是否置换看自己。常规来讲，回迁房小区的优势就是经济实惠，自住的性价比高，但投资角度偏弱。因为很少有改善人群来买这种房，也就不好抬高价格。
仅供参考。
二
Q:
请问，我是19年在南五环丰台和义买了一套58平的无电梯顶楼老破小，当时价格248，中介费和税费10万，现在利息也还了十几万。目前房子已经跌到160万了，赔了一百多万了，还请教您暂不考虑换房的情况下（怕进一步跌，想等孩子上学以后考虑，目前刚出生），将房子卖出止跌是否合适呢？
A：
1、现在跌到160万了？160/58=2.76万，这也太便宜了吧？就算是带硬伤按说也不至于，跌的太狠了，跌幅30%以上。
2、现在这套房的租金多少啊？常规来讲和义的坪效应该是6/70块钱，这套房租4000左右差不多。就算是顶层，应该也得3500吧？那租售比就是160/3500=450，低于北京平均值。年化租金收益率在2.5%左右，高于银行存款利息。
所以如果租金在3500左右，那这套房没道理再跌了，否则自然有人来出手抄底，比存银行划算。
3、不过说实话，这房子从地段儿和房源来说都不算多强。按照北京市的整体规划，和义属于“战略留白区”，也就是至少在2030年之前，这里只会是整改，但不会有什么大的建设，也不会增加大型配套和产业区。
从房子来讲顶楼算硬伤，就算不增加和中间楼层的价格差，那流动性也必定偏弱，着急出手的话肯定吃亏。
另外这房我感觉你们当时买贵了似的？248/58=4.28万。但这是顶层啊，常规要比中间层低15%或以上，那2019年的中间层能卖5万+吗？有点儿高了。
4、总之吧，反正就是这现状了，要是我就不卖了，因为拿着钱存银行更吃亏，还不如留着呢，等着看这次救市的效果吧。要不就再自己算算账，做到心里踏实。
仅供参考。
三
Q:
请问，最近学区房卖了以后还想保留西城户籍，目前看了铁四区的50年代的苏联楼，户型很满意，就是担心后面不好出手（1 楼龄老，2 物业很一般，3 有私自圈地现象但没人管，像大杂院里面的坐地户，4墙体有漏水渗水），现在已经1600了。
另外一个选择是三里河一区3号院，户型已经是塔楼里最好的了，楼层低，98平米1700。确实有点贵，虽然明显这里保值更强，但也怕买了以后坐在山顶上。铁四区的124平米。
A：
1、学区房卖了之后再买学区房，为了保留西城户籍。为什么非得保留这户籍啊？反正我家户口都迁了好几回了，当然这看自己的意愿，只是在我们看来所谓户口意义不大，有房随便迁。
2、房子是用来住的，在入学高峰过去之后，学区的重要性至少不会再增强，那居住体验就会更被重视呗。所以如果注重保值，常规来讲就是选择更宜居的，至少是流动性更强。
3、是否坐在山顶上？基础部分肯定不会，都是跟随北京大盘涨跌的，无所谓什么山顶山腰。但学区溢价有可能是山顶，毕竟明年就是趋势拐点，溢价率没有再增加的道理，而且随着人数减少而受影响。
当然这也看政策了，如果北京放宽落户和非京籍高考，那学区房的溢价部分有可能坚挺，毕竟是顶级学区。
4、简单就这情况，我不敢预测政策，只能等着看。一区3号院的溢价率不算太高，坪效应该在150或以上，98平的租金应该1.5万起。租售比1000左右，整体溢价率应该在30%上下，正常值。所以这就判断以后的政策吧。
仅供参考。
四
Q:
请问，预算五六百个，工作地点在海淀永泰庄附近，没有户口，想买地铁8号线附近，您觉得应该买永泰庄周围的老破小还是朱辛庄的新房？
A：
1、这我回答不了。我不卖房，对新房不熟，连现在多少钱都不知道，无法比较。还是咨询中介或渠道商吧，只有他们对新房熟悉。
2、常规建议是注重自住就买新房，注重保值买二手的。但这海淀的房子都有学区溢价，没户口是用不上学位的意思吗？那从居住角度就不划算，明年拐点之后也有保值的风险。
所以这就看价格吧，如果在永泰庄能买到溢价低的就合适，居住的性价比高+风险低。没合适的还不如看新房呢，。
主要看朱辛庄的质量和新房溢价（开发商利润），如果折扣高，能和周边同等二手房差不多就算各项兼顾。这种时期房子不好卖，开发商有可能打折多，问中介吧。
3、总之这没标准，谈不上是否应该，一切都是看价格和计算溢价比例，新房二手房都一样，算清楚觉得合适再决定。
仅供参考。
五
Q:
请问，一方在五棵松上班，一方在中关村，自有资金300，如果贷款，希望总价在400内，全款最好，无压力。5年内无学区需求，不想买塔楼，您有性价比较高的房源推荐吗？
A：
1、呵呵，这问题问的，让我真不好回答。或者说如果真的是只看性价比那就好办了，看房时计算租售比就行，数值越低的代表性价比越高。
但考虑好，甘蔗不能两头甜，性价比越高的房子，保值越不占优。所谓的性价比高，很多时候就是因为涨的慢，也就是投资收益率低。
看这意思是想五年后换房是吧？那到时候或许会多掏钱。也就是现在似乎是占了便宜，有可能日后吃亏。
2、所以我真没什么建议。因为我一般只能从保值角度说几句，而您这是典型的只考虑自住，那凭个人喜好选择更合适。直接找中介吧，让他们给匹配房源。
3、无学区要求好办，避开海淀就行，石景山和昌平的都没有学区溢价。不想买塔楼也好办，让中介找吧。
仅供参考。
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