当前，房地产行业从高速增长转向高质量发展，企业从规模扩张转向品质发展。3月20日，2025中国房地产百强企业研究成果发布会暨第二十二届中国房地产百强企业家论坛在北京召开，各界专家共同探讨新形势下如何构建房地产发展新模式。
报告显示，百强企业把握政策窗口期，紧抓核心城市改善性需求机遇，加大高端改善类产品推出比例，加大了对“好房子”建设的投入。2024年百强企业销售总额、销售面积分别为39483.8亿元、19546.3万平方米，同比分别下降26.0%、24.4%。其中，央国企凭借较强的资源禀赋和稳健经营等优势，销售额占比提升至69.8%，较上年提升2.3个百分点。
在住房租赁市场，随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市通过非居改租、收储转租等方式有效补充了长租房供给。部分企业通过资产证券化等方式打通“投融建管退”金融闭环，加快资金回笼，实现可持续发展。
紧抓核心城市改善性需求机遇
据《2025中国房地产百强企业研究报告》，2024年百强企业继续向一二线核心城市高度集聚，重点城市销售贡献占比有所提升。从百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市市场销售表现较好，销售额占比上升3.6个百分点至31.2%；销售额排名前5、前10及前20的城市，其销售贡献率相比上年分别增长1.4、2.4、1.6个百分点至40.0%、59.4%、79.1%。
2024年在政策支持下，核心城市高端改善性住房需求持续释放、韧性较强，对新房市场起到重要支撑。百强企业顺势而为，加大高端改善类产品推出比例。从百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：140-200平方米改善类产品表现出较强的韧性，销售额贡献率较上年出现提升，增加了1.5个百分点；200平方米以上高端类产品需求大幅增长，销售额贡献率较去年出现大幅提升，增加了5.4个百分点。
与此同时，百强企业仍保持精准投资、聚焦重点城市的战略，一线城市拿地占比提升明显。从城市等级分布来看，百强代表企业的新增土储权益面积中二线城市占比达到66.5%，较上年提升2.3个百分点；一线城市占比26.0%，较去年提升4.2个百分点；三四线城市占比则大幅减少6.5个百分点至7.5%。
营业收入下降，行业盈利持续承压
2024年百强企业营业收入同比下降，净利润下降显著。竣工和结转高峰期已过，百强企业营业收入均值为338.2亿元，同比下降9.4%；受结转成本、资产贬值等因素影响，净利润均值同比下降76.8%至4.2亿元，降幅较上年显著扩大。2024年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为1.1%、0.3%，盈利能力连续多年下降，接近零利润。
百强企业净负债率有所上升。2024年，百强企业剔除预收账款的资产负债率均值为65.3%，净负债率均值为96.3%，剔除预收账款后的资产负债率均值与上年基本持平，净负债率均值较上年增加6.5个百分点。2024年，百强企业流动性趋弱，销售下滑对房企流动性产生负面影响，2024年百强企业现金短债比均值为1.58，较上年下降0.08。
租赁住房多层次REITs体系逐步完善
随着存量商品房去库存政策逐步推进，部分城市通过非居改租、收储转租等方式有效补充了长租房供给。2025年是“十四五”收官之年，住房租赁市场正逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段。
从规模表现来看，截至2024年末，综合实力TOP30企业开业规模突破125万间。其中央国企类型的住房租赁企业在金融支持及房源筹集等方面受到的支持力度更大，故其规模拓展增速也更为突出。企业投资更加收敛聚焦，继续深耕核心一二线城市重点产业聚集区及热门轨交沿线板块。同时，不同类型间的企业深化优势合作，资源互补，从而实现业务拓展上的互惠共赢。
从运营表现来看，在市场竞争加剧、租金持续下行的背景下，长租企业聚焦出租率提升以对冲租金收益下滑影响，并通过创新运营模式实现降本增效。在产品设计方面，立足租户需求完善产品体系，满足不同租户生活场景需要；同时扎实做好基础服务，不断完善增值服务，增强租户粘性。2024年，受益于出租率维持高位及开业规模的持续提升，代表企业营业收入同比普遍有所增长。
此外，部分企业通过资产证券化等方式打通“投融建管退”金融闭环，加快资金回笼，实现可持续发展。2024年住房租赁资产退出渠道进一步拓宽，市场化长租房、产业园区配套租赁住房已纳入公募REITs底层资产范围，同时也有租赁住房持有型不动产ABS等创新退出渠道落地，我国租赁住房多层次REITs体系逐步完善。
采写：南都·湾财社记者 王艳玲
