相比天气，广州的二手房市场更先“回暖”。
其热闹程度，几乎可以用“过分”来形容。
每周超20万人次看房，每到周末就有超200套房源成交......
即便是工作日，房管局内也人来人往。
而作为“广州中心”，珠江新城的二手房更是哐哐成交。
3月还没过完，珠江新城卖出了66套二手房源。
最疯狂的那天，一天之内便成交10套房源。
要知道，2024年同期，整个三月不过成交62套房源。
而今年只用了一半的时间，就完成了去年的KPI。
“疯狂”二字，足以形容。
但细究数据，事情并非那么简单。
为什么成交量飙增，主要有以下两个原因：
一、挂牌量上涨。
目前，珠江新城仅在贝壳外网上显示的挂牌房源便有2591套。
其中，珠江新城西区的挂牌率最高，为1.31%（挂牌房源数/全部房屋数），超过天河区41%。
挂牌房源多，也就意味着购房者的可选择性大，带动成交量上涨。
二、业主降价换成交
挂牌量居高不下，业主们为了加快卖房，唯一的办法就只有降价了。
3月1-18日，虽然珠江新城成交了66套房源，但10万+的房源仅有17套，占比约26%。
而去年3月，10万+的占比高达约48.4%。
截至2月底，珠江新城中区成交均价为9.64万元/㎡，东区为9.19万元/㎡，西区则仅为5.93万元/㎡。
珠江新城三个区，都避免不了大幅降价。
东区降幅最大，同比下降35.5%，中区下降23%，西区则下降13.9%。
降价换成交，虽然“简单粗暴”，但非常有用。
一些成交周期比较短的房源，都是业主“砍一刀”的结果。
例如中海花城湾的一套南向两房小户型，成交周期仅97天。
挂牌1250万元，最终成交为1100万元，直接降价150万元。
而且，该房源折合单价仅129412元/㎡，跌破小区内近五年“地板价”。
另外，珠江新城另一“网红盘”保利心语花园，最近降价幅度也十分之高。
截至目前，小区在3月成交了4套房源，均低于10万元/㎡，且有3套单价仅8字头。
而该小区在年初的成交价还在10万元/㎡左右。
2020-2022年的疯狂时期，甚至有不少房源站上13-15万元/㎡。
降价成交，是珠江新城业主们正在面临的残忍真相。
乐居君认为，在短期内，珠江新城的二手房大概率会维持“降价成交”的阶段。
除了有市场原因外，新房的“围剿”，也是一个主要因素。
近两年，广州的供地策略有所改变，放出的基本都是中心城区的核心地块。
加上户型新规、“好房子”标准重新核定等利好，新盘的产品对于二手房来说简直就是降维打击。
高端购买力的选择变多，富豪们也无需紧盯珠江新城不放。
例如保利在今年便将推出多个豪宅项目，保利天奕（琶洲南）、保利天曜（绢麻厂）、南方面粉厂地块项目......
保利天奕产品建面约123-139-187㎡，预计售价8-10万元/㎡。
保利天曜产品建面约120-140-175-220㎡，预计售价10-13万元/㎡。
南方面粉厂项目则主攻大平层，产品建面在210-640㎡之间。
此外，2025年还有很多豪宅预备役选手。
金融城、老越秀、天河智谷等核心板块，都有“靓地”即将上架。
2025年，又是一个豪宅元年。
在新房供应喷涌下，珠江新城二手房竞争力逐渐变弱，因此降价成交仍将是主流。
但对于整个楼市来说，降价并不可怕，可怕的是没有流通性。
而对于购房者来说，这种良性竞争意味着更多的选择和更好的议价空间。
这也未尝不是件好事。
文章来源:乐居买房
