北京房产律师解读：房屋交易协商加价后买方反悔，法院驳回判例

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一、案件梳理

（一）合同签订

2006 年 12 月 28 日，原告陈晓与被告李强签订《房产买卖合同》，陈晓购买位于某小区一号房屋，价款 530,000 元。合同约定，开发商办理产权时，李强有责任帮助陈晓办理产权过户手续，相关费用由陈晓承担。合同签订后，陈晓依约支付 530,000 元，李强交付房屋，但未办理转移登记。

（二）后续交易

2021 年，陈晓打算将房屋出售给案外人孙明。因房屋性质及政策限制，需李强配合才能完成交易。陈晓于 2021 年 8 月 9 日、10 日分两次向李强支付共计 800,000 元。2021 年 8 月 13 日，孙明与北京 M 公司签订《绿化隔离地区住宅房屋拆迁补偿协议书》《回迁安置房屋买卖合同》，购买一号房屋。2021 年 12 月 2 日，该房屋登记在孙明名下，房屋性质为按经济适用住房管理。

二、争议焦点

（一）原告诉求

陈晓认为，合同明确约定李强有义务配合过户，李强却趁人之危，要求额外支付80,000 元才配合，该行为显失公平，应当予以撤销，李强应返还 800,000 元。此外，陈晓主张《房产买卖合同》无效，即便有效，李强的行为也构成趁人之危、显失公平。

（二）被告抗辩

李强辩称，双方已达成合意并变更原合同，案涉款项系陈晓自愿支付，不存在无效或可撤销情形。即便存在显失公平，陈晓付款至起诉时已超过1 年除斥期间。且在小产权房相关法律规定未更新前，小产权房流转不属于法院民事诉讼范围。

（三）争议核心

《房产买卖合同》是否有效；李强收取800,000 元的行为是否构成趁人之危、显失公平；若构成，陈晓主张权利是否超过除斥期间；本案是否属于法院民事诉讼范围。

三、裁判结果

法院经审理认为，依据现有证据，一号房屋性质为按经济适用住房管理，双方签订的《房产买卖合同》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。陈晓主张合同无效，无事实及法律依据，不予支持。根据合同约定，李强义务限定在协助陈晓办理房屋转移登记，不包括配合陈晓出售房屋。本案事实表明，陈晓为将房屋出售给孙明，在政策限制下，与李强达成协议，支付800,000 元换取李强配合。该行为不符合李强利用陈晓处于危困状态、缺乏判断能力等致使民事法律行为成立时显失公平的情形。综上，法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十一条之规定，判决驳回陈晓的诉讼请求。

四、案件分析

（一）合同效力认定

房屋性质虽为按经济适用住房管理，但双方签订的《房产买卖合同》是真实意愿表达，且未违反法律、行政法规强制性规定。实践中，此类合同只要满足法定有效要件，通常会被认定有效。陈晓主张合同无效，未能提供充分依据，法院不予支持符合法律规定。

（二）显失公平判断

显失公平要求一方利用对方危困状态、缺乏判断能力等，使民事法律行为成立时权利义务明显不对等。本案中，陈晓为实现房屋转售目的，主动与李强协商并支付款项，并非李强利用陈晓危困。陈晓作为完全民事行为能力人，对支付款项换取配合的后果应有清晰认知。因此，法院认定不构成显失公平合理。

（三）除斥期间考量

即便存在显失公平情形，陈晓自2021 年 8 月支付款项至起诉时已超过 1 年除斥期间。除斥期间是不变期间，超过该期间，当事人权利消灭。陈晓在除斥期间内未行使撤销权，其主张难以得到法院支持。

（四）民事诉讼范围界定

被告提出小产权房流转不属于法院民事诉讼范围，但本案房屋性质为按经济适用住房管理，并非小产权房。法院对本案具有管辖权，被告该抗辩不成立。

五、胜诉办案心得

（一）准确把握合同条款

清晰界定合同约定的权利义务范围，如本案中合同约定的配合过户义务与实际配合售房义务的区别，对判断案件走向至关重要。在合同签订和履行过程中，当事人应明确条款含义，避免歧义。