“十五五”中国房地产企业发展策略分析

“十五五”是我国经济迈向高质量发展的关键阶段，国家发展改革委已启动“十五五”规划研究。“十五五”时期，我国房地产发展进入新阶段，加快构建新发展模式，行业从高速增长转向高质量发展，企业从规模扩张转向品质发展。房地产企业要善谋善为，深刻分析市场发展趋势，制定发展策略，把握发展机遇。

我国新型城镇化仍在持续推进，人民群众对高品质住房形成新期待，这为充分释放需求潜力提供了支撑。“十五五”期间年均商品房市场规模9亿平米左右。随着城市群战略将进一步深化，依托产业协同，形成跨区域经济带与人口集聚效应，从而为一二线核心城市及成熟城市群周边三四线城市住宅开发提供发展机遇。市场需求更倾向于改善型产品，政策倡导建设好房子。存量市场方面，新型城镇化战略的深入将带来存量改造新机遇，城中村改造大规模扩围，投资支持力度进一步加大。存量资产盘活加速发展，存量运营服务空间巨大，双基金模式助力轻资产业务扩张。

房地产企业应积极构建新的发展模式，实施轻重并举发展策略，即通过代建、资产管理等轻资产业务优化收入结构，同时以核心城市优质资产作为“压舱石”。其中，大型央国企在开发业务上聚焦主流城市，同时发挥协同效应开展运营服务业务。地方国有企业践行担当、保障民生，聚焦一级开发及基础配套建设，基于地缘优势提升运营服务能力。民营房企则应精耕细作、适度开发，做专做精轻资产业务。

☞本报告为节选，完整版请联系索取

开发业务存在结构性机遇

运营服务需求显著增加

我国新型城镇化仍在持续推进，人民群众对高品质住房形成新期待，这为充分释放需求潜力提供了支撑。增量市场方面，“十五五”期间年均商品房市场规模9亿平米左右。京津冀、长三角、粤港澳等城市群战略将进一步深化，依托产业协同，形成跨区域经济带与人口集聚效应，从而为房地产住宅开发提供机遇。市场需求更倾向于改善型产品，政策倡导建设“好房子”。存量市场方面，新型城镇化战略的深入将带来存量改造新机遇，城中村改造大规模扩围，投资支持力度进一步加大。存量资产盘活加速发展，存量运营服务空间巨大。

1.总量规模：“十五五”商品房年均销售面积约8.5-9.5亿平米

从中长期来看，全国总人口开始下降、城镇化及人均住房面积增长放缓，我国房地产行业正在进入新的发展阶段。根据测算，“十五五”期间，新增城镇人口带来的住房需求约18.7亿平米，居住面积提升引致的住房需求约18.4亿平米，拆迁改造引致的住房需求约13.5亿平米，合计城镇住房需求总量约50.6亿平米（年均10亿平米左右）。考虑部分需求通过保障房、租赁住房等方式解决，以70%-80%的商品化比例测算，“十五五”时期全国商品住宅年均销售面积约7-8亿平米，由此推算，商品房年均销售面积为8.5-9.5亿平米。

图1：“十五五”期间全国城镇住房需求构成预测

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

图2：“十五五”期间全国新建商品住宅销售面积预测

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

2.城市发展：一二线核心城市及成熟城市群周边三线城市存在机遇

人口是住房需求的基础，产业是城市吸纳和吸引人口的根本要素。城市人口持续流入，产业具备发展潜力，未来新增住房需求将进一步扩大，高收入人群多、对住房品质有高要求的人口多，也将为该城市新房市场提供更多的改善需求。综合来看，京津冀、长三角、粤港澳等城市群战略将进一步深化，一线城市人口由降转增。东南沿海部分城市群进一步彰显较强人口吸引力，长三角、珠三角城市群人口增量预计将较为明显。中西部核心城市享受产业转移等红利，人口吸附能力亦较强。结合各城市近期公布的到2035年国土空间总体规划，基于不同城市的人口及产业发展特点，“十五五”时期各城市房地产市场分化情况或将进一步加剧。

一线城市刚需和高端住房需求有较强支撑。第一，一线城市人口众多，产业发展成熟，刚需长期存在。第二，核心一线城市的高端住宅需求将持续释放。如北京西城区、上海内环等核心地段凭借土地稀缺性、优质教育资源和产业集聚效应，预计将持续吸引高端住房需求。第三，随着一线城市进一步放松限制性政策，将再降低购房门槛，促进需求释放。

核心二线城市在产业集聚和人口集中趋势下仍将带来大规模住房需求。一方面，相较一线城市人口数量已接近规划水平，核心二线城市在“十五五”期间仍有一定的人口增量空间，这些城市在基础设施、教育和医疗资源的提升带动下，吸引较大规模的人口，也会带来更多住房需求。另一方面，以杭州、成都、合肥为代表的产业经济高地，依托新能源汽车、半导体等产业集群，提供优质就业机会，持续吸引高素质人口流入。

图3：部分一二线核心城市人口增长空间情况（单位：万人）

企业研究： https://u.fang.com/ytcrnn/

三四线城市机遇体现在聚焦都市圈协同与精准政策干预红利。长三角、珠三角1小时通勤圈内的卫星城承接核心城市外溢需求，如嘉兴、佛山。部分非都市圈三四线城市，拥有特色产业，政策干预也会带来发展机会，如部分城市推进“县城更新行动”。

3.产品趋势：市场需求更倾向于改善型产品，政策倡导建设好房子

市场需求更倾向于改善型产品。近年来户型成交结构的变化显示出市场对产品需求的变化，90平方米以下刚需型产品占比逐年降低，消费者更看重改善型产品，置业观念从“先上车再置换”逐步向“一步到位”转变。预计“十五五”期间改善性需求仍是新房市场需求主力，住房市场整体表现为政策引导下的保障房体系与市场化改善型住房并行发展。一方面，政策持续推进保障房公租房等住房保障体系建设，分流了一部分刚需型居住需求，二手房市场也吸引了一部分刚需客群。另一方面，未来购房者将更加重视居住体验，有一定经济基础的购房者为提升居住舒适度，也会选择改善型产品为目标。

图4：2016年以来重点30城商品住宅不同面积成交套数占比

企业研究： https://u.fang.com/ytcrnn/

政策倡导建设“好房子”产品。其一，2025年政府工作报告中提出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。目前已有20余个省市开始从标准、政策、示范、监管、产业等方面，开展“好房子”建设探索实践。通过政策倾斜推动房企向品质驱动、需求适配、科技赋能的好产品跃迁，形成标杆效应。其二，随着现房销售试点范围持续扩大，在土拍阶段就明确实行现房销售的地块占比将持续增加，这将倒逼房地产企业打造好产品以吸引消费者。正如住房和城乡建设部部长倪虹所强调：“谁能抓住这个转型的时机，谁能为群众建设好房子、提供好的服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁才能有未来。”

4.存量改造：城中村改造大规模扩围，投资支持力度进一步加大

城中村改造大规模扩围，成为城市更新重要内容。2024年7月，国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，计划提出推进城镇老旧小区改造、城中村改造，抓好城市地下管网“里子”工程建设等城市更新提升行动，打造宜居、韧性、智慧城市。在3月9日全国人大记者会上，住建设部部长倪虹表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中一是把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。二是城中村改造，现在范围已经扩大到全国地级及以上城市，要在2024年新增100万套基础上，再继续扩大改造规模。三是城中村改造政策占比明显增加。上海、广州、深圳、中山、东莞、福州、厦门、天津、长沙、烟台等地从整体的实施意见、资金管理、专项规划、房票安置、土地管理、项目认定、规划编制、专项借款管理等不同方面出台相关的城中村改造政策。

表1：2024年中央层面关于城中村改造政策

企业研究： https://u.fang.com/ytcrnn/

投资支持力度会进一步加大。随着城中村改造政策支持范围扩围至近300个地级及以上城市后，下阶段的投资量级将明显扩大。其一，2024年开始，中央财政已开始分批次支持部分城市城市更新（首批共涉及15个城市），未来支持的城市名单有望进一步扩围。其二，个别省已设立了专项资金对城市更新重点领域项目给予奖补，“十五五”期间也将有望继续支持。其三，各地积极探索财政支持城市更新模式。例如，江苏印发《江苏省“城新贷”财政贴息实施方案》，在确保不增加地方政府隐性债务的前提下，对城市更新重点领域和建筑市政领域设备更新中长期贷款给予财政贴息。其四，政策性银行对城市更新（特别是城中村改造）专项借款授信项目数量、授信金额进一步扩大。《关于通过专项借款支持城中村改造工作方案的通知》提出，“设立城中村改造专项借款，用于符合条件的城中村改造项目，优先支持群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村改造项目。”其五，商业银行加速信贷业务转型，创新相关信贷产品，对城市更新、城中村改造贷款的支持力度进一步加强。除了政策性银行提供的贷款持续发力外，商业银行在信贷业务转型的过程中也在持续发力更多可持续发展的业务领域。

5.运营服务：政策红利释放，存量运营服务空间巨大

政策红利释放，存量资产加速盘活。2022年5月，中央层面出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》文件，在优化完善存量资产盘活方式、增加有效投资等方面进一步加大对加大盘活存量资产的政策支持。地方实践层面，广东、重庆等地正在落实“制度规范+资产清查+分类处置”的运营模式，活用专项债、REITs等金融工具，释放土地价值。如日照市构建“1+N”资产管理体系，重庆南岸区建立资产全链条闭环管理系统等，预计“十五五”期间将愈发成熟。

图5：细分市场运营服务需求显著增加

企业研究： https://u.fang.com/ytcrnn/

存量改造需求旺盛，催生细分市场运营服务机遇。其一，各地均在积极推动推动从“住有所居”向“住有宜居”迈进，随着保障房建设、老旧小区改造、智慧社区建设等扶持政策落地，催生大量住房租赁、保障房及物业服务等运营服务需求，如房源管理、策划代理、维修维护、生活服务、租赁管理等。其二，高能级城市商业地产市场起步发展早，目前老旧低效商业规模大，存量改造需求旺盛。近年来商办开工量整体呈下行趋势，进入存量时代。尤其是在高能级城市，增量开发空间收缩，未来将更依赖存量运营服务能力。例如北京在城市更新规划中明确推进传统商圈、商场以体验化、数字化、特色化、社区化为导向，围绕业态品牌调整、空间品质提升、营销模式创新、交通组织优化等内容进行升级改造。其三，老旧产业园面临空置率高、功能老化、产业低效等问题，其运营服务需求呈现多维升级趋势。老旧园区改造的服务机遇已从单一建筑更新扩展到数字化、产业化、金融化、民生化的多维生态构建。企业可以围绕“技术赋能+产业升级+资本运作+社会治理”等手段，切入细分领域，抢占市场先机。

构建发展新模式

轻重并举，聚焦优势赛道

1.构建发展新模式，实施轻重并举战略

政策引导加快构建房地产发展新模式。2021年中央经济工作会议首次提出房地产发展的“新模式”概念，并在随后的2022年至2024年连续强调其重要性。加快构建房地产发展新模式，可解读为制度模式与企业模式两部分。制度模式包括住房供应制度、建立要素联动新机制、推进商品住房销售制度改革以及房地产全生命周期管理制度。企业模式指在业务、产品、策略等方面实现纵横一体化的专业服务，助力企业聚焦专业、稳健经营、永续发展。2025年3月，第十四届全国人民代表大会第三次会议重点提及“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。构建房地产发展新模式，是进一步全面深化改革的任务，也是转变房地产发展方式的要求。

表2：头部房企均采用“轻重并举”战略

企业研究： https://u.fang.com/ytcrnn/

“轻重并举”战略是企业转型发展新模式的重要方向。近年来，房地产企业也在积极构建新的发展模式，代表房企总体上采取聚焦优势赛道、以“开发+经营”为核心的轻重并举发展策略，即通过代建、资产管理等轻资产模式优化收入结构，同时以核心城市优质资产为“压舱石”。开发业务：将经营安全作为发展底线，以产品质量强化竞争韧性。房企普遍将安全经营视为发展底线。秉持稳健至上准则，目光精准锚定核心一、二线城市，积极推行“以销定投”战术，以严苛的投资标准筛选项目，力保每一份投入都能换来可观回报，用精细化运作抵御市场周期波动，实现增长韧性与质量的双重提升。同时，企业将从追求规模扩张转为专注项目品质，有序形成以项目为核心的开发经营模式。产品层面从解决“有没有”转向“好不好”，下大力气建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，更好满足人民群众高品质居住需求。轻资产业务：把握发展机遇，升级品牌和经营服务能力。房企转变发展模式，重点发展轻资产服务业务，如建设管理服务、物业管理服务、商业管理服务、交易服务、金融服务等。另外，通过借鉴海外成熟房地产市场，知名房企也多是采取轻重并举的发展模式。美国房企还涉足抵押贷款服务、物业服务等，如PulteHomes、Lennar、Horton；日本房企也布局房地产经纪、投资管理等，如三井不动产、住友不动产等；新加坡房企凯德集团聚焦于公寓、房地产基金、仓储等。

2.因企施策，聚焦优势赛道

图6：不同性质房企轻重业务占比

企业研究： https://u.fang.com/ytcrnn/

大型央国企：开发业务聚焦主流城市，发挥协同效应开展运营服务。大型央国企开发业务聚焦主流城市，继续实施区域深耕策略，并呈现“深耕城市持续加码+高潜力核心二线城市精准突破”的双轨并行特征。在深耕城市巩固基本盘，强化资源聚集效率，在优势范围内做强做透，以确定性保障销售业绩目标。在高潜力城市关注增长性，聚焦具备政策倾斜、产业链配套潜力、人口回流红利等优势的区域，挖掘增量空间。轻资产业务方面，发挥业务协同效应，开展运营服务。大型央国企可以通过发挥自身优势进行品牌和产品力输出，发挥业务协同效应，提高企业发展韧性。央国企可以凭借品牌信用、资源整合及技术沉淀，通过代建运营、资产管理、产业服务等轻资产业务，构建跨板块协同网络，实现资源复用与价值倍增。

地方国有企业：践行担当，保障民生，基于地缘优势提升运营服务能力。地方国有房企作为地方政府推动城市建设的核心力量，聚焦一级开发及基础配套建设，这既是政策导向的结果，也是其践行担当、保障民生的职责体现。第一，一级开发可通过专项债、城投债等融资工具匹配长周期资金需求。地方国企凭借政府信用背书，融资成本较低，资金链稳定性强于民营企业。第二，一级开发利润相对稳定，虽低于二级开发，但风险可控，符合地方国企稳健经营导向。第三，地方国企需重点布局保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施等国家战略项目。地方国企可通过代建、PPP模式承接此类项目，形成保障房+基础配套的联动开发模式。同时，地方国有房企基于地缘优势提升运营服务能力，向“城市价值运营商”转型。其一，上游参与规划设计与产业策划，结合产业导入提升土地溢价。其二，中游延伸拓展二级开发与功能性设施建设，形成“投建营”一体化模式。其三，下游强化运营服务能力，通过物业管理、长租公寓等业务提升长期收益。

民营房企：做专做精轻资产，精耕细作、适度开发。轻资产业务具有低负债、高毛利、现金流稳定等优势，民营房企需把握存量时代机遇，以专业化、精细化的轻资产服务能力提升核心竞争力，在行业洗牌中实现韧性发展。其一，通过技术与数据驱动进一步精细化运营服务、降低运营成本。民营房企通过在绿色建筑代建、商办与产业园代建等细分深耕领域解决服务同质化问题，形成差异化竞争优势。其二，精耕细作、适度开发。民营房企审慎投资，通过长期对深耕城市客户核心需求开展研究与管理，更针对性地打造产品。聚焦核心深耕区域更有助于配置企业资源，通过集中资源来增强品牌对区域客户的影响，从而获得比较优势和品牌回报，进而提升轻资产业务能力。

打造差异化竞争优势

追求高质量发展

1.代建发展：二线城市更受代建企业青睐，需不断探索新的代建机遇

（1）商业代建占比超七成，二线城市更受代建企业青睐

图7：2024年典型代建企业新签约规划建筑面积代建模式占比

企业研究： https://u.fang.com/ytcrnn/

根据对典型代建企业代建模式统计，2024年，代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为22.8%、73.9%和3.3%。相较2024上半年，商业代建占比上升4.5个百分点，略有增长；政府代建保持稳定，微降0.5个百分点，资本代建占比下降4个百分点。一方面，以纾困项目为主的资本代建由于对代建企业要求较高，涉足企业较少。另一方面，纾困项目代建周期较长，企业同一周期内持有的项目通常不多。因而，2024年资本代建有所下降。

五大城市群占比超6成，二线城市更受代建企业青睐。从城市群来看，2024典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、中西部和成渝五大城市群占比为64.8%。其中，长三角占比28.0%，长三角区域政府代建法律法规透明度高、市场保持稳定有利于代建企业进行项目拓展。京津冀城市群占比13.2%，增长最快。随着长三角区域竞争加剧，部分代建企业会选择避开热点区域拓展项目。从城市等级来看，2024年代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为5.0%、50.2%和44.8%，二线城市依旧是占比最高区域。

（2）代建管理费率持续压缩，需持续探索新的发展机遇

房地产代建企业需注重高质量发展，而不应以规模发展作为目标。与此同时，随着代建管理费率持续压缩，代建企业需时刻注意降本增效，提升营销能力，加速项目去化和合同款及时收回。同时，代建企业也需持续探索新的发展机遇，更加爱惜品牌。

代建管理费率持续压缩，需时刻注意降本增效。根据对典型代建企业代建项目统计，77.7%的代建项目代建费率在1%-3%之间，其中，42.7%的项目代建费率仅在1%-2%之间，占比最高。随着竞争加剧，低管理费率或将延续。这就需要代建企业更加注重运营效率，一方面，提高人员利用率，另一方面，在房地产代建业务外，增加项目咨询、设计等轻资产业务，提高营业收入，以弥补低管理费带来的营收减少。

非房企代建机遇仍在，需持续探索新的发展机遇。随着竞争加剧，部分房地产代建企业也在积极探索并利用新的结构性机遇扩大规模，如城市更新中的保障性住房、配售型保障性住房、共有产权房等。同时，非房企委托代建机遇仍在，如龙湖龙智造代建蚂蚁总部二期、远洋建管代建友芝友集团武汉新建医疗器械生产基地项目等，均是与非房企的代建合作。未来，房地产代建企业需不断拓展委托方的边界，积极接洽非房企代建，一方面在激烈的竞争中突围，另一方面，部分非房企代建对代建方要求较高，代建管理费率通常也较高，可增加代建企业的营收。

品牌化发展成为主流，需更加爱惜品牌。房地产代建本质是品牌输出，在代建领域尤为重要。当前，主要代建企业均已设立代建品牌，走品牌化发展道路。代建品牌化有助于代建企业积极提升代建品牌影响力，确立行业标杆地位，带动代建业务拓展。未来，房地产代建企业需格外重视自己的羽毛，夯实自身产品品质，提升项目甄别和风险管控能力，避免代建过程中因内外部因素造成的品牌受损。

优秀房企积极发展代建业务，输出品牌和产品。

优秀房企积极参与保障房项目、城市更新、未来社区等政府代建业务。

优秀房企不断夯实自身核心竞争力，以高质量代建项目回馈业主期许。

优秀房企注重产品力打造，更好地满足人民群众对美好生活的向往。

2.产业园区：构建产业生态闭环，持续强化数据驱动的精准运营

2024年，房企在产业园区业务领域进一步聚焦对运营服务能力的提升。一方面，房企通过深化产业链整合，形成“产业投资+园区开发+运营服务”的生态闭环，提升竞争力。如张江高科搭建“产业+地产+金融”循环平台，以股权投资反哺园区服务，形成轻重资产动态平衡。另一方面，持续强化数据驱动的精准运营。房企加速数字化转型，利用大数据动态分析客户需求，优化招商和运营效率。其一，房企通过AI算法与大数据分析构建智慧招商体系，实现企业需求与园区资源的精准对接。其二，依托BIM、数字孪生等技术建立园区全生命周期管理平台，实现成本招采一体化管控，打通管理孤岛。

面对复杂的宏观经济趋势，优秀房企不断提高运营能力，积极加大开拓力度，创新产城融合发展新模式。研究组综合分析物业租售额、物业租售面积、招商引资额、地均GDP、带动就业岗位数量等16个指标，评价产生10家产业园区运营优秀企业，为行业提供参考。

优秀产业园运营企业聚焦产业运营全链条能力，不断提升运营效率和服务水平。

优秀房企整合内外产业资源，带动产业可持续发展。

作为新质生产力发展的重要载体与推动力量，产业园运营企业在科技创新赛道上，深度赋能新质生产力。

3.城市更新：优化运营效率，加强产业资源整合

行业分工将更加专业化与精细化，产生大量细分业务需要。多地通过“一地一策”“一区一策”制定更新方案，形成“政府主导+企业承办+专业机构协作”的分工模式。城市更新已从粗放式开发转向以“专业化分工、精细化运营”为核心的深度更新阶段，产生大量细分领域的业务需要。针对城市中心区、老旧厂区等区域，行业逐步形成综合式、链条式、经营式三大发展模式。

表10：城市更新主要模式特征

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

其一，综合式更新主要针对城中村改造、城市中心区、历史街区等复杂区域，需统筹生态、文化、民生等多维度需求，通过“微更新+系统整合”实现功能再生，这一模式要求开发及运营商具备复合开发能力，具体包括顶层设计、产业生态重构、资金运作、风险管理以及社区运营服务等。其二，链条式更新通过产业链上下游协作，形成“规划-建设-运营”全周期专业化分工，提升资源整合效率。这一模式对运营商产业导入和园区厂区规划能力要求较高。其三，经营式更新通过市场化运营机制设计，平衡短期投入与长期收益，保障项目可持续性。这一模式更看重运营商招商引资和可持续经营能力。

房企聚焦优化运营效率、强化产业资源整合。一方面，房企利用数字化工具优化全周期管理，进而提升运营效率：如通过智慧园区系统实时监测能耗、人流数据，动态调整商业布局；利用AI算法、消费数据分析建立需求数据库，优化招商定位，实现精准产业导入；另一方面，随着城市更新市场化程度逐步开放，投资机构、专业服务商等多类企业依托专业能力布局细分领域。房企应加强产业资源整合，通过构建“策划-设计-建造-运营”闭环生态，从而形成竞争壁垒。同时，房企应重点关注投资基金化、改造信贷化、运营证券化，通过创新融资工具实现业务的轻资产化。探索城市更新项目的REITs模式，打通投融管退通路，实现滚动发展。

优秀房企紧抓政策利好持续推进城市更新，不断改善人居环境，增强城市综合承载力和竞争力。

4.打造“好房子”，追求高质量发展

2024年，中国房地产企业在行业深度调整中积极探索高质量发展路径，通过优化财务稳健性、强化交付力、提升产品力及创新业务模式等方式实现韧性发展。其一，房企聚焦现金流管理，优化融资结构，严守安全底线；其二，打造"品质交付"核心竞争力，从"交付房子"到"交付生活"；其三，围绕“技术硬实力+人文软价值”打造好产品，建设好房子。

在房地产行业深度调整的背景下，房企严守安全底线、聚焦现金流管理已成为生存与发展的核心命题。其一，财务自律，构建安全防线抵抗风险。头部房企一方面通过杠杆率严控与债务结构优化来实现财务韧性，这种财务纪律使企业能够在市场波动中避免流动性危机。另一方面，通过表外融资清理与供应链金融规范，降低隐性债务风险，防止表外融资失控导致的连锁反应。其二，加强预售资金监管，通过穿透式管理化解交付风险。房企需建立现金流压力测试模型，提升自身的经营测算和调控能力，及时调整开发节奏，预防风险发生。其三，优化融资结构，一方面，通过资产证券化与REITs突围，另一方面，转型轻资产模式与代建业务拓展，以低资本投入撬动管理费收益，缓解资金沉淀压力。

打造"品质交付"核心竞争力，从"交付房子"到"交付生活"。代表房企一方面打造全周期服务，通过交付前筹备-交付中服务-交付后回访的全流程体系、圈层运营与社群价值激活等服务，实现从"交付房子"到"交付生活"。另一方面，构建透明化与精细化双轨并行的工程管控机制，如工地开放与过程可视化、预交付与快速响应机制、情感化交付触点设计等。

优秀房企坚持“产品主义”，针对客群需求以差异化定位打破同质化竞争，积极推动产品迭代升级。

随着房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”。在需求与政策共同推动下，2024年行业正式开启“好房子”建设元年。2025年，“好房子”首次被写入《政府工作报告》，提出要“完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，体现出政府对于“好房子”建设的高度重视。未来，“好房子”建设不仅是推动构建房地产发展新模式的关键举措，也是满足民众安居需求、实现高品质生活的重要实践。

对于“好房子”的标准，中央多次强调其应具备安全、舒适、绿色、智慧等特征，业界及社会也已达成一定共识。中指研究院结合国内外住宅评价标准并借鉴众多优秀案例，归纳出“好房子”的六大特征：绿色低碳、安全耐久；健康宜居、科技智能；全龄友好、协调美观等，旨在为行业建设“好房子”提供参考，并挖掘真正代表高品质居住标准的优秀项目，推动行业高质量发展。

1.策划代理企业：业绩承压、多措并举、降本增效

2024年，受房地产市场持续调整影响，作为产业链关键环节的策划代理行业也同步承压。在此背景下，优秀的策划代理企业严守现金流安全底线，应势而变、多措并举发展业务，积极推动组织变革，为企业稳定及创新发展夯实基础。

（1）业绩承压，营业收入同比下降

图1：2021-2024年TOP10企业营业收入均值及增长率

企业研究： https://u.fang.com/ytcrnn/

2024年，房地产市场仍在底部运行，策划代理企业虽尽力调整营运策略，努力挖掘市场机会，但短时间内经营效益及业绩仍受到一定的冲击，营业收入同比下降。从策划代理TOP10企业来看，2024年营业收入均值为13.5亿元，同比下降25.6%。

图2：2021-2024年TOP10企业代理销售额均值及市场份额

企业研究： https://u.fang.com/ytcrnn/

2024年策划代理TOP10企业代理销售额均值为1020.9亿元，同比下降30.0%。面对复杂的市场环境，策划代理企业多措并举发展业务，积极开拓新渠道，严控成本费用支出，继续推动企业的可持续发展。

（2）多措并举挖掘发展潜力，科技赋能优化服务体系

2024年以来，伴随着房地产市场的巨大变化，策划代理企业亦积极调整以应对市场变化和客户的新需求，持续整合优势资源，多措并举积极挖掘发展潜力，以科技赋能为工具优化服务体系，助力市场库存消化、盘活存量资产。房企一方面通过多措并举发展业务，提高成交效率，积极推动客户加速项目进程，优化合作项目结构，精准对接市场需求，提升供需匹配效率，另一方面加大数字化和人工智能领域的开发和投入，全力推进数字化战略，提升服务效率和客户体验。

（3）严守现金流安全底线，严控成本专注项目盈利

2024年在市场缩量及开发商成本极致控制下，“活下去保盈利”是策划代理企业发展的核心主题。策划代理企业严守现金流安全底线，坚定不移的贯彻“利润为正、现金流为正”的经营方针。未来，在存量市场中，策划代理企业应在做好经纪业务的基础上，顺应政策导向和时代需求变化，积极探索多元业务，打造适合企业发展的经营模式，通过优化渠道、高效管理运营，提高研究能力和智能化水平，加速与线上线下行业的融合，强化策划代理企业的核心竞争力。

2.不动产基金：提升核心管理能力，把握城中村改造机遇

2024年，房地产市场持续调整，9月，中央确定了“止跌回稳”目标，10月以来房地产市场呈现阶段性恢复特征，房地产行业风险出清仍在持续。1月，住建部、金融监管总局建立城市房地产融资协调机制，为符合条件的项目精准提供资金支持，满足其合理融资需求；1月，央行、金融监管总局发文扩大经营性物业贷适用范围和额度；9月，央行表示将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策由2024年底延长至2026年底。此外，聚焦保交楼工作、化解房地产领域风险贯穿政策主线。

进入2025年，2月18日，金融监管总局党委召开会议，提出用好“白名单”机制，打好房地产各项融资工具的“组合拳”，满足包括民营房企在内的各类房地产企业不同环节、不同阶段的合理融资需求。2月28日，中国人民银行、全国工商联、金融监管总局、中国证监会、国家外汇局联合召开金融支持民营企业高质量发展座谈会，会议要求引导金融机构“一视同仁”对待各类所有制企业，增加对民营和小微企业信贷投放；会议还要求，金融机构要强化金融服务能力建设，进一步畅通民营企业股、债、贷等多元化融资渠道，加大各类金融资源要素投入，将民营企业金融服务做实、做深、做精。3月，2025年两会再次强调持续用力推动房地产市场止跌回稳，“稳住楼市”首次写入两会政府工作报告总体要求。两会政府工作报告还强调做好保交房工作，房地产融资协调机制仍将发挥重要作用，首提“有效防范房企债务违约风险”。这些政策为不动产基金公司提供了更加稳定的市场环境，增强了投资者信心。

在此背景下，研究组选取几十家有代表性的不动产基金作为研究对象，通过企业填报及公开渠道获取数据，从不动产基金的规模性、盈利性和成长性等方面进行研究，综合分析当前不动产基金公司在服务能力和业务创新等方面的发展状况，并得到相关研究成果。通过对代表企业系统的分析研究，研究组对不动产基金行业在2024年的变化趋势进行了总结，供各界参考。并选取出部分具有代表性的不动产基金企业供行业学习和借鉴。这些基金企业不断提高管理能力，助力行业盘活存量资产，并呈现出以下发展特点：

不动产基金企业在投资布局聚焦核心城市和优势地区、积极助力房地产行业盘活存量资产的同时，不断提升核心管理能力，强化企业创造价值的能力。

随着公募REITs进入常态化发行阶段，私募REITs有望落地，不仅为庞大的存量资产盘活创造了条件，也为不动产基金企业带来了广阔的发展空间。2024年公募REITs市场首发项目入市节奏明显提速，底层资产不断扩容，涵盖产业园、消费基础设施、新能源等领域。不动产基金公司通过参与pre-REITs、私募REITs到公募REITs的全链条运作，构建了投资闭环，提升了资产流动性。此外，2025年，随着城中村改造的金融支持力度不断增强，不动产基金企业或将迎来更广阔的发展机遇。2025年，为持续用力推动房地产市场止跌回稳，住房城乡建设部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模。城中村改造有望加速推进，在此过程中，不动产基金企业也有望迎来更广阔的发展机遇。

识别二维码填写资料

获取百强研究报告及会议资料

历年百强研究成果

报告下载
（电脑端复制链接）

两部门联合发文，明确专项债用于土地储备的多项细则

https://u.fang.com/yqew9v/

落实两会精神，房地产市场止跌回稳的重要举措！

https://u.fang.com/yqieqs/

2025政府工作报告全文发布，楼市政策的七大看点！

https://u.fang.com/yqsycd/

从地方两会看2025年楼市政策方向

https://u.fang.com/yqvakq/