又到了一年一度年度财务报告发布的时候。不少地产国央企，早在这之前就展开了一轮轰轰烈烈的组织架构大调整。核心的原因就两个字——亏损。
过去很长一段时间，互联网、金融和房地产位列最赚钱的三个行业。可是，近几年，房地产成了亏钱最猛的板块之一，就连一些国央企也顶不住了。
我们知道，国央企的整体经营风格是比较稳健的，以至于在最近一轮的房地产大行情中，地产国央企普遍被民企黑马超越。而且，相对而言，地产国央企的融资成本也比民企要更低一些。怎么还会陷入亏损呢？小明集中梳理了陷入亏损的地产国央企的情况，发现主要原因无非就是以下三个。头部国企在用的云资管平台，点击了解
如果抽丝剥茧来看，房地产行业的链条非常长。可是，如果将细节剔除，其最核心的就两个阶段：投资拿地、盖房子。
而且，投资拿地又占据最核心的位置。此前，行业有个「4321原则」，说的就是投资拿地占40%。其实，到了2018年左右，这个原则已经严重过时。当时，标杆房企的普遍判断是——拿地的重要性已经上升到85%了。
这意味着，投资拿地错了，盖什么房子都是赔钱的。拿地的精髓可以总结为8个字：拿对地方、拿对时间。 听起来很简单，其实难度极大。因为房地产行业周期太长、杠杆太多，能不能赚钱要三年后才知道。
踏错投资拿地的节奏，是地产国央企陷入亏损的首要原因。部分地产国央企，从赢麻了到亏麻了，只隔了一两年时间。
一方面，由于过去长期单边上涨、只有短期小幅调整的行业走势，让绝大多数人都形成了思维惯性。2019年，行业开始有民企出现危险的苗头，2021年年中之后，遇险房企开始不断出现。可是，直到2023年，依然有部分地产国央企预期十分乐观，大举高价拿地。其依据的就是坚信3年左右的行业小周期仍然会重复。点击了解云资管，唤醒沉睡资产
另一方面，如开篇所说，在最近一轮房地产大行情中，地产国央企普遍因为严守负债率等的财务纪律红线，被一批横空杀出的民企黑马抛在了身后。小明当时也跟大量地产国央企老总交流过，他们中有不少惋惜错过了大好的时机。
民企不断遇险退出土拍市场之后，地产国央企迎来了机会。一些地产国央企喊出了冲500亿甚至千亿的目标，在土拍市场十分活跃，拿了不少高价地。
由于市场低迷的时间超出了此前预期，结果可想而知——市场需求萎缩导致房子滞销，房企被迫降价促销以加速回款。高昂的土地成本叠加房价下跌，项目利润空间被大幅压缩，甚至出现「面粉贵过面包」的现象。
当这种情况出现甚至刚露出苗头时，大多数企业的做法是减少拿地甚至不拿地。这其实又错了，不拿地固然可以减少支出，调整债务结构，但随着好卖的项目卖光之后，留在手里的都是难卖的项目，可售货值结构会不断恶化……
要穿越周期，除了调整债务结构，还要调整货值结构。部分地产国央企借助自身融资优势，在调债务结构的同时，还匀出一部分去拿更优质的地块，为企业获得销售收入和利润，最终的结果就截然不同。
这就是投资拿地的玄妙之处。
当然，也有一部分地产国央企，虽然也拿了不少高价地，但并没有因此陷入亏损。这就涉及到第二个关键点——经营效率。
过去几年，虽然整个房地产行业持续调整，但相关的刺激政策也在不断出台，每次都能形成一个大小不一的时间窗口，但这个窗口很短，只有特别敏捷的组织、高效的团队，才能抓住。
我们知道，一个组织想要高效运行，除了制度保障，还需要一定的磨合。此前，民营房企能够飞速扩张、黑马频出，是因为行情大好，可以掩盖团队短时间内大规模膨胀带来的负面影响。可是，近几年，是行业持续调整期。这个时候，地产国央企拿了大量的地，招了大量的人才进来，就存在磨合的问题。
由于行业下行，大量民营房企的精英加盟了地产国央企，但个人精英跟整个团队能够形成合力是两码事。
而且，相对民营房企来说，即便是市场化程度较高的地产国央企，灵活性还是略差一些，在相对平稳的市场中，这是没问题的。但在市场持续调整期，问题就会放大。
比如，某地产国企营销总告诉小明，本来行业下行，要加大对营销的投入，而且团队还做了不少创新，线上卖房也在行业里率先跟进，而且取得了不小的成效。可是，由于预算越卡越严，导致公司错过了很多时间窗口。
这其实也是所有陷入亏损的地产国央企都有的问题——面对新情况，还在用过去的逻辑应对，导致效率太低，错过时间窗口。
除了制度层面的问题，技术层面同样如此。今年以来，DeepSeek的火爆，让在数字化建设上落后的国企十分焦虑。特别是以房地产开发为代表的不动产开发领域的国企，尤其如此。
一方面，领先的房企从投资拿地到物业管理都已经用上了AI，进行数智化辅助决策；另一方面，大量房企还没有进化到数字化阶段，仅有1/5左右的房企拥有完整的成本数据库。其他的更多还是依赖经验决策，导致动态成本偏差率高达20%。戳这里，让国有资产评估有重点，盘活有抓手
东部地区某地产国企，其所在地因为表现出很强的韧性，是近几年大量外地房企布局的重要城市。可是，因为公司效率实在太低，不断错过市场窗口期，将一手好牌活生生打烂了……
小明惊讶地发现，这么大的一家地方国企，竟然还停留在信息化水平阶段，以至于指标节点都靠拍脑袋决定。根本谈不上精细化关系，更别说数字辅助决策了……这相当于别人已经坐上了飞机，它还在赶马车，能不落后吗？
业务结构单一，导致抗风险能力不足，也是地产国央企陷入亏损的重要原因。不过，这个要将地产央企和地产国企分开来看。
先说地产央企。即便是不以地产开发为主业的央企，凭借母公司的强悍实力，其也占据巨大优势，规模普遍较大。
由于过去很长一段时间里，做住宅开发利润丰厚，使得一些地产央企即便知道树不能涨到天上去，要积极寻求第二增长曲线，可是，落实到实践中，往往表现得犹豫、反复、不坚决。
随着房地产行业进入调整，住宅开发占绝对大头的地产央企，必然面临更大的冲击。相比之下，早早就布局了购物中心等业态的华润置地，抗周期的能力则要强劲得多，直接登上了行业利润的榜首。
华润置地已明确提出向大资管转型，打造「第二增长曲线」。
截至去年上半年末，华润置地的资产管理规模约4500亿元，向大资管转型已经具备规模势能优势。比如，2024年华润置地大力发展的租赁住房业务，就很好地满足了新市民和青年人多层次的住房需求。盘清资产底数，严防国有资产流失，点此了解
至于市场化程度、效率更低一些，产品打造能力又不够的地产央企，如果只押注住宅开发还拿了高价地，就容易陷入亏损……
再来看地产国企。众所周知，近几年土拍市场基本被国央企霸榜了。可是，拆开来看国央企阵营内部分化也十分严重。
面对行业的调整，即便是高度市场化的地方国企，也感受到了不小的压力。我们在做调研交流时就了解到，一些核心城市的地方国企，原来房开业务做得不错，但空间正在被快速压缩。
因为，随着近几年房地产行业调整，原来四处拿地的规模房企纷纷向核心城市聚焦。在公开市场，很多地都被央企或者少数实力地方国企拿走了。它们只有两个选择：要么高价跟上述兄弟单位抢地，要么转型做资产管理。
走前一条路的，不少陷入了亏损，因为这些地方国企无论在产品打造上还是营销打法上，跟领先的地产央企以及发展迅猛的地产国企，都存在明显的代差。
一地产国企老总就感慨道：从增量到存量，从开发销售到资产管理，这应该是很多过去涉足地产开发的地方国企未来转型的必由之路。对此小明深感认同。
其实，说到底，房地产行业闭着眼睛都能赚钱的时代过去了。虽然这个市场仍有机会，但是非常考验企业的投资眼光、运营效率以及布局平衡。记住，市场永远是对的，错的只有自己！
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