01
澳洲建筑成本高企 住房供应将大幅低于目标
根据行业分析，澳大利亚未来五年的住房供应可能远远低于全澳目标120万套，短缺幅度或将达到三分之一甚至更多。
建筑商和开发商正面临高昂的建设成本以及缓慢的规划审批流程，使得住房建设步履维艰。
根据城市发展研究机构澳大利亚城市发展研究所（UDIA）在最新报告中的预测，到2029年，仅各大首府城市的新房供应就将比目标少39.3万套。
两年前，澳大利亚联邦和各州政府达成协议，计划在2024年年中开始的五年内交付120万套新住房，该计划被称为“国家住房协议”（National Housing Accord）。
然而，UDIA的分析显示，无论是新建独立屋还是公寓，其建设速度都已大幅低于平均水平。报告预测，2025年新住宅的建设量将下降11%，这一放缓趋势将进一步推高各类住房价格。
UDIA全国主席科尔·达顿（Col Dutton）表示：“今年研究的关键发现之一是，尽管澳洲绿地市场（greenfield market）的供应活动有所改善，但公寓和多单元住宅市场仍处于接近历史最低水平，这对整体住房供应造成了严重影响。”
“由于建筑材料成本高企且仍在上升，劳动力短缺，加之高通胀导致生活成本压力和利率上升，住房短缺问题将持续存在。”
Barrenjoey首席经济学家乔·马斯特斯（Jo Masters）预计，未来新房供应的短缺情况与UDIA的预测相当。
“这个目标本身就很有挑战性，毕竟该行业从未以如此高的速度交付过住房，而且目前正面临成本飙升、劳动力招聘困难以及规划和监管方面的障碍，”她表示。
“此外，要实现120万套的目标，公寓等多单元住宅必须成为主力，而这类住宅的开发和建设周期较长。”
尽管澳大利亚的公寓市场可能已经触底，最新数据显示，公寓、联排别墅和半独立式住宅的审批量首次在近两年半内实现同比正增长，但UDIA指出，由于审批与交付之间存在滞后效应，高密度住宅市场的恢复仍需较长时间。该机构报告称，当前的住房建设总量比过去十年的平均水平低22%。
另一项由Mandala Partners进行、受房地产委员会（Property Council）委托的研究预测，在未来五年内，澳大利亚的住房供应将短缺46.2万套。该报告估算，如果能弥补这一供应缺口，租房者每周可节省约90澳元租金。
根据澳大利亚联邦政府的一项30亿澳元计划，超额完成住房供应目标的州和地区将获得奖励，奖金支付将从2029财年开始。
房地产委员会呼吁将奖金总额翻倍至60亿澳元，并提前支付奖金，同时将该计划延长至七年。
“到2029年7月，如果住房供应短缺46.2万套，澳大利亚将面临一场住房可负担性的‘定时炸弹’。但幸运的是，我们仍有机会避免这一危机，”房地产委员会首席执行官迈克·佐巴斯（Mike Zorbas）表示。
住宅开发商维拉伍德地产（Villawood Properties）联合负责人罗里·科斯特洛（Rory Costelloe）认为，住房供应受限的最大障碍是缓慢的规划审批流程。
02
澳洲租房危机加剧！年收入$13万才能负担起
根据澳洲住房倡议组织Everybody’s Home发布的《2025年租不起》报告，澳洲租房市场的可负担性已大幅下降，如今单身人士需年薪至少$130,000，才能轻松负担全澳范围内的平均公寓租金，而在各大首府城市，这一收入门槛甚至更高。
报告分析了年收入在$40,000至$130,000之间的澳洲租房者，结果发现，租房压力已不仅限于低收入人群，越来越多中高收入者也难以找到可负担的住房。
即使是年薪$100,000的租户（远高于$72,592的澳洲中位收入）在澳洲多个地区仍然面临租金压力。
一些过去被认为是价格较低的租房地区，如今也已超出许多人的承受范围，甚至出现了“帐篷城”现象。
澳洲部分地区的租户正将收入的一半甚至更多用于支付租金。
其中，西澳北部的租房者租金支出占收入的比例最高，达到55%，紧随其后的是黄金海岸54%和悉尼48%。
其他租金负担较重的地区包括阳光海岸46%、珀斯43%、Beenleigh Corridor 42%、布里斯班和卧龙岗40%、堪培拉和新州中海岸39%、墨尔本38%、新州北海岸37%、新州南海岸和西澳西南部36%、阿德莱德和新州猎人地区35%、达尔文和西澳金矿区34%、凯恩斯和新州蓝山33%、霍巴特、昆士兰北海岸和南部北领地32%、伊普斯威奇、西南维州和昆士兰远北海岸31%。
Everybody’s Home发言人Maiy Azize表示，报告揭示了澳洲租户面临的严峻现实。
她指出，租房压力已不再只是低收入人群的困扰，如今连专业人士、基础行业工作者和中等收入家庭都难以承受飙升的房租。这一趋势反映出澳洲住房市场正在经历的惊人变化。住房危机不仅迫使人们无法在自己的社区安居乐业，还让许多人推迟重要的人生决定，甚至影响社会凝聚力。
对于年薪$40,000的租房者来说，情况更加严峻。他们在全国范围内都面临极端租房压力，某些地区的租金甚至高达其收入的119%，让他们完全无法负担稳定住房。
随着澳洲即将迎来新一届联邦大选，Azize呼吁政府大幅增加社会住房供应，以帮助深陷住房危机的低收入人群。这些房源以低成本租赁的方式提供给最困难的人群，而他们正被私人租赁市场所“碾压”。
此外，她还敦促政党和候选人取消投资者税收优惠政策，如负扣税和资本利得税折扣。她表示，政府每年花费数十亿澳元支持投资者，助长房价上涨，却让低收入和中等收入人群被甩在后面，这是极不公平的。
这一呼吁正值澳洲住房供应严重短缺之际。
根据澳洲地产委员会的最新报告，澳洲在2029年之前预计将比全国住房目标短缺46.2万套住房，进一步加剧租房危机。新南威尔士州的住房短缺情况最为严重，仍需建造18.5万套住房才能达到37.5万套的目标，昆士兰州短缺9.6万套，维多利亚州短缺7.1万套。
如果能填补这一住房缺口，全国租房者的租金每周可节省$90，相当于每周节省2.53亿澳元，造福超过700万租户。
澳洲地产委员会首席执行官Mike Zorbas警告称，如果到2029年7月仍然缺少46.2万套住房，澳洲将迎来一场住房可负担性的定时炸弹。他强调，唯一的长期可持续解决方案就是大幅增加住房供应，从而降低购房和租房成本。
03
布里斯班购买新房税费飙升 五年涨106%
根据澳洲住房产业协会（HIA）发布的一份最新报告，布里斯班的新屋买家面临的税费自2019年以来暴增106%，使得新房的购买成本大幅上升。
报告显示，布里斯班买家在购买土地加新房套餐时，需支付34.8万澳元的税费，而悉尼买家在购买土地加新房套餐时，需支付高达57.6万澳元的税费，约占购房总成本的一半，阿德莱德的购房者则需支付23.7万澳元。
此外，报告发现，悉尼房屋的税费自2019年以来上涨38%，布里斯本的费用更是暴增，其中，布里斯班新建公寓的税费与2019年相比增加了10.4万澳元。
HIA首席经济学家里尔登（Tim Reardon）表示，政府高额税收正在阻碍全澳住房供应的发展，使得本已陷入危机的房市雪上加霜。
“在悉尼，政府对每栋新屋额外征收超过50万澳元的费用，这笔费用最终由购房者透过长达数十年的房贷来支付。新屋价格的一半来自税费和政府收费，这意味着购房者在30年的贷款期中，有15年需用于偿还这些税费。”
报告还指出，由于开发审批流程冗长，土地分割许可可能需时一年以上，其中长达七个月的时间属于“不必要的延误”。这进一步加剧了澳洲住房供应短缺的问题。
“澳洲的住房短缺问题十分严峻，而政府却不断对新屋建设征税，进一步降低该行业的生产效率”，里尔登补充道。
报告还警告，这些高额税费会随着时间累积利息，使购房者支付的最终成本甚至超过房屋本身的价值。
“在布里斯班和阿德莱德，政府对新房征收的税费在五年内翻倍，这样的增长速度甚至超过了最优质的投资回报。”里尔登说。
他认为，解决澳洲住房短缺的关键在于减少政府税收和繁琐的审批程序，以便建筑业能够满足市场需求。“目前，获得审批的时间比实际建房时间还长，这是不合理的。”
里尔登表示，政府由于财政压力，将住房作为主要税收来源，但这反而导致新屋数量减少，进一步推高房价。
“政府设定了房屋建设目标，却又对新屋建设课以重税，这两者是矛盾的。税收的增加并未促进住房建设，反而造成新房供应减少，进一步推高现有房屋的价格。”
报告建议，政府若能推出例如削减5亿澳元建筑业薪资税等措施，将有助于刺激市场，改善房屋供应并降低房价。
房地产公司First National在一份声明中表示，当前迫切需要对住房税收政策进行“严格审查”。
“随着生活成本持续上升，减少住房相关的高额税费和监管壁垒，对于确保更多澳洲人能够实现购房梦想至关重要。”声明写道。“关键问题在于，决策者是否愿意采取行动减轻这一负担，还是让购房变得越来越遥不可及？”
04
南澳调整住房战略 重新规划五个区域缓解住房压力
南澳正在调整其住房战略，重新规划五个此前被禁止开发的区域，以增加住房供应。
南澳州长彼得·马利瑙斯卡斯（Peter Malinauskas）宣布，政府将提出一项法案，修改该州“环境与食品生产区”（EFPAs）的部分边界，以允许新住宅建设。
这一举措是“大阿德莱德区域规划”（Greater Adelaide Regional Plan）的关键组成部分，该规划于3月17日发布，目标是在未来30年内，为大阿德莱德地区提供31.5万套新住房。
虽然该计划将研究阿德莱德市内的填充式开发和绿地开发，但对EFPAs的重新划分是该市规划的首个重大行动，预计将在五个社区提供多达6.1万套新住房。
这些即将开放用于住宅开发的区域包括：阿德莱德东南部的Roseworthy、靠近Port Gawler内陆的Two Wells、东部郊区的Murray Bridge、南部的Victor Harbor，以及位于默里河畔的Goolwa。
南澳的EFPAs最初于2017年设立，旨在保护该州的食品和葡萄酒产区免受城市扩张的影响。这些边界原定每五年审查一次，下一次审查计划在2027年进行。
然而，考虑到澳大利亚全国范围内的住房供应紧张，南澳政府认为有必要提前进行调整，以缓解住房压力。
“当EFPAs设立时，政府的优先目标是让85%的城市增长通过填充式开发实现，但现行法律已与当前需求不符，需要进行更新。”南澳政府在一份声明中表示。
南澳住房部长Nick Champion进一步解释称，政府决定不再区分填充式开发和绿地开发的目标，而是采取更综合的方式来规划城市未来30年的发展。
“在大阿德莱德地区，预计被移除的EFPA土地总面积不到当前区域的1%。”冠军补充道。
马利瑙斯卡斯指出，考虑到阿德莱德地区未来的增长，州政府必须确保多样化的住房供应，以满足不同居民的需求。
“我们不能让我们的郊区街道被无限制地划分和重复开发。”
“我们必须以一种合理的方式发展，让人们可以选择是住在市中心附近，还是在郊区拥有更大的住房空间。”
“大阿德莱德区域规划”还确定了其他可能用于绿地开发的区域，尽管这些区域不在现有的EFPA边界内。例如，Riverlea、Kudla、Angle Vale和MacDonald Park都被列入新住房开发的重点区域。
此外，马利瑙斯卡斯表示，政府正在提出新的填充式开发区域，并转向更平衡的规划方式，不再优先考虑填充式开发而忽略绿地开发。
该计划还将研究现有填充式开发区域的规划密度，以探讨是否有可能容纳更多住宅，从而更高效地利用土地资源。
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