文：蔡垒磊
从几年前开始，凡问我房子的，我一直说的是“如果你想消费，你消费得起，就消费，但如果你想投资，就算了”——我从来没有不让谁买房子，几百万的东西，迈巴赫/宾利/劳斯莱斯每年明牌跌价几十万，照样有人买，你亏得起就无所谓。但中国的老百姓显然不是那个群体，几十年消费一套几百万的东西，是不可能的，正常情况应该是几十年消费一套几十万的；一线城市的普通人按收入折算，几十年消费一套两三百万的差不多。
谁要说自己是刚需，骨子里就还是想投资挣钱，至少想的是不亏，想的是“迟早会涨回来”。真正想消费/能消费的人是不会问“能不能买”的，因为那点钱不值一提，又何必在意赚亏呢？
那为什么之前我们说起房子，都说的是资产，而现在很多人开始说这是“消费品”了呢？因为房子的投资属性变弱了。房子正常应该同时有投资和消费两个属性，消费很好理解，你房子在住，就是消费——别人租你的房子，之所以你有租金收入，就是让渡了你的货物的消费权给他。
但消费有三种，一种是对本体没耗损的，比如付门票看展，你看完了，也消费了，但画还是画，展还是展，一点没变；第二种是你有我无的，也就是你消费完，我东西就报废了，那就等于卖给你了，比如一杯咖啡，你喝完我就不能喝了，那就只能把消费权“卖”给你；最后一种是对本体有部分耗损的，即你用完以后我本体还在，但要折旧了，那就是租，而我这个东西是“资产”的前提是，我的租金要大于它的折旧速度，就跟车子一样，你买了一辆劳斯莱斯租给人家做婚车，一年如果折损50万，那你到手的租金至少要大于50万吧？不然本金一直在净损，那怎么能叫资产呢？
而你的自住房，是确定性的持续折损，因为你的租金收入是0，即你自行消费着这个几百万的资产，自愿放弃这几百万能带来的利息，但房子却确定性地一年比一年旧，所以就根本不需要再去对比租金和折旧的速度了。
以前我们不这么算的原因，是我们默认房子一直会涨，所有房子都会涨；而又由于房子涨，所以土地价格被拍高；再加上那时候平房楼房小高层多，所以拆迁有利可图，于是就更有动力拆，各种理由各种规划，美其名曰“城市基建”；而拆迁就又反哺到了房价的普涨上，左脚踩右脚——因为拆迁多了，自然折旧就不算什么了，因为反正旧了以后也能变新，还能扩户赚钱，所以房子就是“普涨”。
但正常的非同质化商品就应该是有区别的，怎么可能好的烂的都一起涨呢？现在就不一样了，极少数的房子或许还会在下一轮周期里回来，那还能叫“资产”，但大多数的房子，价格可能永远都回不到那个高点了，就算哪天均价回来，它们也回不来了。
为什么？因为没了流动性。
这些房子的竞品，是大城市政府的保障房，只要保障房足够多，这些房子就将彻底地退出流通市场，那还能叫“资产”么？比如小城市小地方的房子，农村的房子，大城市边缘的房子，这些都不是资产，原因就是流动性不足。
资产是要有流动性才能叫资产的，古玩字画等极小众流通的东西，很难被叫作资产的原因，是它们几乎没有流动性，即你必须找到下一个冤大头，才能把它们变现，否则什么乾隆的康熙的，什么高僧还是喇嘛开过光的，就是一堆破烂而已，比如10几20年前很贵的红木家具，现在就成了破烂了，本质上就是这些东西半年一年等不来一个客户，那就不能叫资产。
未来有些房子还是资产，但当下的大部分房子的资产属性都会越来越弱，所以我说“你只能把它当消费”，即你不能默认你自己买的就是资产——未来是资产，好；不是，也符合你的预期。
你必须得有这样的觉悟和心理准备才行。
（完）
我是蔡垒磊，感谢你的阅读。
