在 2025 年初，网络上广泛流传着 “物业将被全面取消” 的消息，这一传言使得众多业主高度关注。
传言的兴起，主要源于业主长期以来对物业的诸多不满。许多小区存在物业收费不透明的问题，业主按时缴纳物业费，却看不到费用的具体去向，同时，服务质量也不尽如人意，楼道垃圾堆积、绿化无人打理、电梯故障维修迟缓等现象屡见不鲜。
实际上，根据中国物业管理协会开展的一项调研显示，2025年伊始全国超过 60% 的省份出现了物业费下调的情况，部分城市的降幅更是达到了惊人的 50%。
但不可否认物业在小区管理和服务中仍扮演着重要角色，短期内难以被全面取代。不过，随着物业服务管理相关政策不断完善，业主权益得到了更有力的保障。
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2024 年 12 月，山西省发改委、住建厅、市场监管局联合发布《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（以下简称《通知》），自 2025 年 1 月 1 日起执行。该文件对物业费的管理作出了一些重要规定，其中我认为比较重要的三条：
1）物业费按房屋产权建筑面积按月计收，预收周期最长不超过 12 个月。未计入产权面积的储藏间、车位（库）不计入计费面积；
2）对已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房，鼓励各市根据本地实际，研究制定空置房认定标准和差别化收费政策，明确办理流程，并在物业服务合同中约定；
3）利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，应当由业主共同决定，所得收益在扣除合理成本后归属业主共有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
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近日，太原房产管理局发布了《太原市住宅小区物业服务项目退出办法(试行)》的通知(以下简称《办法》)，自2024年12月30日执行，试行2年。
《办法》明确，物业服务人退出住宅小区物业管理包括但不限于以下情形：
1）前期物业管理阶段：首次业主大会成立后，经业主共同决定，业主或业主委员会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效的。
2）合同期满不再续约：物业服务期限届满后，双方均表示不再续约的。
3）提前通知解除合同：不定期物业服务合同履行期间，一方已提前六十天通知对方，决定解除物业服务合同的。
4）业主依法解聘：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人，并已依照合同约定期限通知物业服务人的(如合同未约定通知期限，则业主已提前六十天书面通知物业服务人的)。
5）履约不到位或侵占业主利益：对于因物业服务人履约不到位、侵占业主利益，经属地房产主管部门或乡镇(街道)调查、了解，作出限期责令改正后，拒不整改或到期仍无法达到整改标准的，重新核定物业服务等级后，依旧矛盾不可调和的，由乡镇(街道)指导业主、业主大会按照法定程序解聘物业服务人的。
出现上述几种情形之一的，物业服务人应当在限定期限内退出小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出。
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此外，还有几种情况可以拒交物业费：
1）屋质量问题导致未交房：如果房屋因开发商原因存在质量问题，导致业主拒绝收房，在此期间物业费应由开发商承担，业主无需缴纳；
2）物业服务质量严重不达标：根据《山西省住房和城乡建设厅等 12 部门关于印发 <关于推动住宅物业服务企业规范化管理的指导意见> 的通知》，物业服务企业应遵守国家法律法规及相关规定，履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。如果物业公司未按照合同约定提供服务，如环境卫生差、安保不到位、未按规定维护共用设施设备等，业主可以拒交物业费。
3）未签订物业服务合同：根据《民法典》规定，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。如果业主未与物业公司签订物业服务合同，物业公司无权收取物业费。
4）物业公司未公示账目或侵占公共收益：根据相关规定，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主，每年不少于一次公布物业服务项目收支情况，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的，所得收益在扣除合理成本后归属业主共有。如果物业公司拒绝公布账目或存在侵占公共收益的行为，业主可以拒交物业费。
5）物业费收取无依据：物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置，公示服务项目、服务等级、服务内容、计费方式、收费标准、收费依据以及投诉举报电话等，自觉接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。如果物业公司无法提供物价管理部门批准的收费依据，业主有权拒交物业费。
