在 2025 年初,网络上广泛流传着 “物业将被全面取消” 的消息,这一传言使得众多业主高度关注。

传言的兴起,主要源于业主长期以来对物业的诸多不满。许多小区存在物业收费不透明的问题,业主按时缴纳物业费,却看不到费用的具体去向,同时,服务质量也不尽如人意,楼道垃圾堆积、绿化无人打理、电梯故障维修迟缓等现象屡见不鲜。

实际上,根据中国物业管理协会开展的一项调研显示,2025年伊始全国超过 60% 的省份出现了物业费下调的情况,部分城市的降幅更是达到了惊人的 50%。

但不可否认物业在小区管理和服务中仍扮演着重要角色,短期内难以被全面取代。不过,随着物业服务管理相关政策不断完善,业主权益得到了更有力的保障。


上图来源网络 侵删

01-

2024 年 12 月,山西省发改委、住建厅、市场监管局联合发布《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》(以下简称《通知》),自 2025 年 1 月 1 日起执行。该文件对物业费的管理作出了一些重要规定,其中我认为比较重要的三条

1)物业费按房屋产权建筑面积按月计收,预收周期最长不超过 12 个月。未计入产权面积的储藏间、车位(库)不计入计费面积;


2)对已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房,鼓励各市根据本地实际,研究制定空置房认定标准和差别化收费政策,明确办理流程,并在物业服务合同中约定;

3)利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的,应当由业主共同决定,所得收益在扣除合理成本后归属业主共有,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

02-

近日,太原房产管理局发布了《太原市住宅小区物业服务项目退出办法(试行)》的通知(以下简称《办法》),自2024年12月30日执行,试行2年。

《办法》明确,物业服务人退出住宅小区物业管理包括但不限于以下情形:

1)前期物业管理阶段:首次业主大会成立后,经业主共同决定,业主或业主委员会与新的物业服务人签订的物业服务合同生效的。

2)合同期满不再续约:物业服务期限届满后,双方均表示不再续约的。

3)提前通知解除合同:不定期物业服务合同履行期间,一方已提前六十天通知对方,决定解除物业服务合同的。

4)业主依法解聘:业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人,并已依照合同约定期限通知物业服务人的(如合同未约定通知期限,则业主已提前六十天书面通知物业服务人的)。

5)履约不到位或侵占业主利益:对于因物业服务人履约不到位、侵占业主利益,经属地房产主管部门或乡镇(街道)调查、了解,作出限期责令改正后,拒不整改或到期仍无法达到整改标准的,重新核定物业服务等级后,依旧矛盾不可调和的,由乡镇(街道)指导业主、业主大会按照法定程序解聘物业服务人的。

出现上述几种情形之一的,物业服务人应当在限定期限内退出小区,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝退出。

03-

此外,还有几种情况可以拒交物业费:

1)屋质量问题导致未交房:如果房屋因开发商原因存在质量问题,导致业主拒绝收房,在此期间物业费应由开发商承担,业主无需缴纳;

2)物业服务质量严重不达标:根据《山西省住房和城乡建设厅等 12 部门关于印发 <关于推动住宅物业服务企业规范化管理的指导意见> 的通知》,物业服务企业应遵守国家法律法规及相关规定,履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。如果物业公司未按照合同约定提供服务,如环境卫生差、安保不到位、未按规定维护共用设施设备等,业主可以拒交物业费。

3)未签订物业服务合同:根据《民法典》规定,合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。如果业主未与物业公司签订物业服务合同,物业公司无权收取物业费。

4)物业公司未公示账目或侵占公共收益:根据相关规定,物业服务企业应当向业主大会或者全体业主,每年不少于一次公布物业服务项目收支情况,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。利用、占用共用部位、共用设施设备从事广告、出租等经营活动的,所得收益在扣除合理成本后归属业主共有。如果物业公司拒绝公布账目或存在侵占公共收益的行为,业主可以拒交物业费。

5)物业费收取无依据:物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域显著位置,公示服务项目、服务等级、服务内容、计费方式、收费标准、收费依据以及投诉举报电话等,自觉接受业主监督,不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。如果物业公司无法提供物价管理部门批准的收费依据,业主有权拒交物业费。

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